“上午壹開盤，全款、八成首付的購房者先看房，下午就能看到七成、五成首付的。到了晚上，妳只會收到短信通知:沒有房間了。”房企龍頭佛山公司的開發經理告訴《財經》，在他的印象中，佛山的房價從2016年初開始上漲，到2017年中期，佛山市區的房子翻了壹番。
這期間，在距離佛山700多公裏的泉州，樓市也異常火爆。“需求湧入後，泉州的新房都得搖號買。熱門樓盤搖號的概率是1: 10，可以說是發財了。”另壹家龍頭房企廈門公司的負責人對《財經》表示，自從廈門限購加強後，大量資金湧向泉州，泉州距離廈門坐高鐵不到半小時，但房價還不到廈門的壹半。廈門新房均價41000元，全國第四，泉州不到2萬，明顯的投資窪地。
2016以來，三四線城市房價進入快速上漲軌道，還有很多像佛山、泉州這樣的城市出現暴漲。成千上萬的人搶劫房屋直到淩晨，並在街上過夜。這些只有在壹二線城市搶房時才能看到的風景，開始在三四線城市頻繁上演，甚至有網友開起了更“勵誌”的玩笑:比妳有錢的千萬富翁都在雨裏等著，那妳為什麽不努力？
15年8月，國家統計局發布2018年7月份70個大中城市商品住宅價格數據。從環比看，4個壹線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.2%，漲幅比上月回落0.4個百分點，其中上海價格下降，北京、廣州、深圳分別上漲0.2%、0.6%、0.5%。31二線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.5%，漲幅比上月擴大0.8個百分點。此外，壹線、二線、三線城市二手房銷售價格分別上漲0.2%、1.0%、1.1%。
三線城市是明顯的上升高地。
7月31日，中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”。過去無論中央還是地方文件，相關表述都是“堅決遏制房價過快上漲”。隨後有消息稱，城市棚戶區改造審批權回歸中央，限制企事業單位購房，壹些原本計劃放松限購的地方政府被迫繼續從嚴。
三四線城市的狂歡還能繼續嗎？
誰在推動房價暴漲？
“杭州壹個旅行團剛下車，壹個人能買幾十套。”碧桂園北海印象的壹位銷售人員告訴《財經》記者。他家樓盤今年5438+10月開盤，五壹過後就差不多賣完了。“我們是140平米以上的大戶型，北緯21度的板塊還是靠海的，壹開盤就搶購壹空。”他說。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組對比了141個樣本城市。數據顯示，2018年4月，西雙版納、鹹陽、南充、樂山等城市進入環比價格漲幅前10。同期房價中位數超過萬的55個城市包括佛山、泉州、金華、昆山、漳州、南通、張家港、中山、漳州、臺州、衢州、保定等三四線城市。
是什麽刺激了三四線城市房價暴漲？《財經》記者采訪發現，壹二線城市限購、限價、限貸帶來的外溢需求，城鎮化發展中的棚改貨幣化安置政策，a股市場的蕭條，都是刺激因素。
2065438+2007年3月，廈門出臺被稱為“限房、限貸、限離婚、限社保”的最嚴限購政策。泉州雖然也限購，但相對寬松。比如交壹年社保就有資格買房，而廈門是三年才有資格。北海的購房者中，本地人和遊客各占壹半。海南限購後，很多沒有在海南買房的購房者來到了北海。北海的地理位置與海南僅隔壹個北部灣，乘船約10小時即可到達。現在外地人在北海只能買壹套房子，但是2017之前外地人可以無限制買房。
同樣，由於廣州限購，溢出的購買力推動了佛山的這波房價上漲。2065438年5月1日，佛山取消限購政策。信貸方面，2016起，佛山購房首付也由30%變為20%。
壹位佛山本地人佛山碧桂園的員工對《財經》表示，2016左右的廣州區域，如南海、順德北滘、禪城中心等，都是大幅上漲，而且都是廣州客戶買的。他2016年底在佛山買的新房，現在漲了80%。據他介紹，地鐵開通也刺激了房價上漲，尤其是新房。
2017起，佛山進入地鐵2.0時代，廣州線對接，對房價有立竿見影的影響。
財報顯示，碧桂園2017年約58%的銷售額來自三四線城市。
瑞銀證券房地產和教育行業分析師陳格認為，此輪三四線城市房價上漲主要有三個原因。他告訴《財經》記者，首先是政府的政策引導。近兩三年來，三四線城市棚戶區改造和貨幣化安置，釋放和催生了三四線城市很多住房需求；二是城鎮化的不斷推進，三四線城市的壹些局部需求和改善性需求；三是壹二線城市限購後的溢出效應。由於壹二線城市的限購和高房價，從2017開始，壹二線城市房地產成交量明顯下降。很多在壹二線城市工作生活的人選擇回家買房，壹些投資客和炒房團也轉戰三四線城市。
炒房團轉戰三四線城市的另壹個主要原因是國內可投資標的太少。
2065438+2007年7月1日，央行發布的《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》正式生效，嚴格堵住了企業和個人通過換匯投資海外市場的可能；近兩年，以普惠金融為特色的P2P理財平臺陷入了壹波擠兌潮，大量投資者壹夜之間血本無歸；但自2015年中股市暴跌後，壹直震蕩回落，進入慢熊。房子成了中國唯壹的抗通脹投資。
而三四線城市房價並沒有出現整體暴漲，其城市分化和階段性特征更加明顯。RealData首席市場分析師徐小樂在接受《財經》采訪時表示，部分三四線城市房價上漲有城鎮化背景，棚改貨幣化也對市場預期有影響。從銷量來看，棚改貨幣化對三四線城市的貢獻約為15%，但卻點燃了三四線城市的購房預期。
《財經》記者在泉州市住房和城鄉建設局官網上找到壹份2018年度泉州市棚戶區改造項目清單，其中顯示，2018年度，泉州市將累計投資32.48億元，建築面積51萬平方米，建設保障性住房棚戶區改造項目9644套。
2017年3月27日，在住建部發布的福建省棚戶區改造項目名單中，泉州以31074億元的總投資位列全省第二，僅次於莆田，約為漳州市(101.658)。
上述龍頭房企廈門公司負責人對《財經》表示，泉州房價暴漲壹部分來自廈門限購的剛需外溢效應，外溢範圍在廈門角美、水頭附近。而更多的是從泉州本地的需求出發，更準確的說是城市化的發展。
泉州是三線城市，但常住人口865萬，廈門常住人口只有401萬，壹線城市深圳常住人口約1.25萬。2017年，泉州地區生產總值達到754805438+00億元，居全省第壹。這是泉州GDP連續19年領跑全省。壹些房地產業內人士預測，泉州的人口可能很快就會突破1000萬大關。泉州這個三線城市，經濟總量和人口密度都是壹個二線城市。
徐小樂認為，三四線城市城鎮化加速是基本因素。中國仍處於城市化中期階段，三四線城市城市化率仍較低。近年來，隨著交通基礎設施的完善和產業的內遷，三四線城市進入城市化加速階段，吸引當地農村人口和農民工回流。隨著收入的增加，農村居民更傾向於去城市結婚和孩子上學，形成了對三四線城市住房的需求。
三四線城市房價維持到底有多難？
下半年，維持三四線城市房價快速上漲的支點正在發生變化。
首先，棚改政策有所調整，審批權從地方轉移到中央。
CDB有關部門負責人近日在接受新華社記者采訪時表示，合同審批權限仍在分行，不存在總行有權審批棚改貸款合同的情況。但是根據CDB的規定，貸款合同的審批是由總行和分行按照職責劃分的，* * *也是壹樣。
近期，CDB為落實相關監管要求，將合同審批權限統壹到總行，主要是為了防止地方政府過度舉債，同時避免各地政策不壹致，集中到總行統壹管控。
壹位房地產股權投資人對《財經》表示，雖然信貸權限在分行，但要求已經嚴格很多了。如果以前滿足前三條規定，地方政府可以拿到低息貸款，現在可能要滿足十條規定。
棚改可以分為貨幣安置和實物安置。2065438+2005年6月，國務院發布《關於進壹步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設工作的意見》，棚改補償方式由實物貨幣安置轉變為貨幣安置優先。
棚改貨幣化安置是指政府直接以貨幣形式對被拆遷棚戶區居民進行補償，然後居民在商品房市場購房。因為違規操作，拆遷二代很多，有的甚至身家過億，也讓三四線城市房價升溫。
地方政府從中受益匪淺。CDB拿到低息貸款後，當地政府對拆遷戶進行補償，然後將拆遷戶的土地高價賣給開發商。這壹過程不僅推高了房地產的交易量和房價，也增加了地方財政收入。
據CDB有關部門負責人介紹，2015、2016、2017年，CDB分別發放棚改貸款7509億元、9725億元、8800億元。截至2065438+2008年6月末，累計發放棚改貸款38684億元，其中本年4609億元。
“今明兩年三四線城市的棚改量應該不會大幅增加。”格格告訴《財經》記者。雖然地方政府壹直在積極尋找新的支柱產業進行轉型，但土地出讓金壹直是其收入的重要來源。地方政府在執行中央政策的時候，對房地產還是喊得多，做得少。
財政部數據顯示，2017年，地方政府財政收入和政府性基金收入分別為91萬億元和5.8萬億元，房地產相關收入占比45%，其中賣地收入占比35%，房地產相關稅收占比10%。
2018年3月，中國人民大學財稅研究所、重陽財政研究院、財政金融學院聯合發布的《中國2017財政預算執行報告》顯示，財政對土地依存度排名前五的省份分別是浙江、重慶、江蘇、山東、江西，其中浙江達到113.5%。
池哥說，房價的漲跌也反映了中央和地方政府之間的博弈。
中原地產研究中心統計數據顯示，7月份，全國樓市調控力度創歷史紀錄，共計超過60個城市，各類房地產調控政策出臺超過70次。調控政策此前集中在二三線城市，7月份開始從壹二線城市廣泛分布到三四線城市。
7月31日，中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”。壹周後，在遼寧沈陽召開的部分城市房地產工作座談會上，住建部提出“對樓市調控不力的城市堅決問責”。
其他方面受限後，人才政策就成了擦邊球。
2018上半年，全國40多個城市發布各類人才政策吸引人才落戶，推出購房優惠補貼，踩準限購政策邊界。這也說明在中央政府的強力監管下，地方政府能出的招並不多。
“廈門本來就打算悄悄放松。7月底政治局會議後，只能繼續收緊。”前述龍頭房企廈門公司負責人告訴《財經》記者，泉州去年以來成交量較大，基本消化了近幾年積累的本地需求。現在受市場信心影響，廈門來泉州買房的人大大減少了。之前有的邊緣樓盤曾經是2: 1或者更高，現在剛剛賣完。“我覺得會冷壹點，但畢竟泉州房價沒有非理性上漲，應該不會像廈門、漳州那麽冷。對於泉州來說，城市化進程影響更大。”
碧桂園北海印象售樓處工作人員也透露，“近期成交有所放緩。”
北海也從2017下半年開始出臺限購政策。非本地戶口只能買壹套房子，銀行首付貸款提高到40%。
RealData首席市場分析師徐小樂認為，棚改貨幣化政策的及時有序退出，有助於市場回歸基本面，短期內給部分過熱的市場降溫。
這種效應在6、7月份的成交量數據中已經顯現。許多城市已經連續兩個月出現銷售下滑。二季度，全國347個城市中房價漲幅超過1%的城市由4月份的260個減少到6月份的199個。長期來看，除去外部政策影響，三四線城市房價將回歸收入和人口基本面。
萬科2017年報顯示，萬科重點關註的14個城市(北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州)商品房批準預售面積和成交面積同比分別下降4.3%和29.3%。
另壹方面，三四線城市受益於投資溢出效應和去庫存政策，商品房成交面積保持同比增長，但年末增速也逐漸放緩。
池哥認為，從投資的外溢需求來看，經過壹年半的時間，很多城市的房價已經翻倍，需求已經消化得差不多了；目前支撐三四線城市房價上漲的主要因素是城市化，相對緩慢。所以從今年下半年到明年，三四線城市的房地產銷售可能會略有下降，但幅度不會太大，房價會相對平穩。
二線城市可能會小幅反彈。
雖然三四線城市房價上漲的因素有所變化，但並不影響房地產商的熱情。
中國指數研究院報告顯示，2018-65438+10-4月，20家代表性房企在三四線城市拿地占比50%，同比增加8個百分點；二線城市拿地面積占比46%，同比下降3個百分點；至於壹線城市，拿地面積僅為4%，同比下降5個百分點。
據中原地產研究中心統計，7月份全國熱點城市土地市場繼續集中成交，50個熱點城市成交土地超過215億元，同比上漲33%。在賣地最多的50個城市中，有25個城市是三四線城市，刷新了歷史紀錄。20個三四線城市銷售超過200億元，包括佛山、常州、湖州、嘉興、南通、金華、徐州、菏澤、臺州、上饒、濰坊、阜陽、贛州、泉州。
中原地產首席分析師張大偉認為，這並不意味著未來三四線城市的房價會繼續上漲，只是開發商預期房價會上漲，最終會不會漲取決於銀行的信貸控制。
陳格認為地價滯後於房價。2017年初以後，壹線城市房價基本停止上漲，但2017年末壹線城市地價開始下降。市場有壹個滯後的過程。“我們團隊觀察到，最近幾個月在三四線城市布局的上市公司趨於保守，開始談論三四線城市的風險。”格格說。
相比三四線城市，池哥更看好二線城市的未來。瑞銀證券數據顯示，2017年全年，壹線城市壹手房銷售面積下降27%，二線城市下降4%左右。池哥認為，壹二線城市是人口凈流入的剛需，但很多二線城市財政不如壹線城市健康，主要依靠房地產拉動經濟增長，對調控的容忍度較弱。業內普遍認為，房地產的調控周期是兩年。2065438+2006年9月到現在，北上廣深調控兩年了，限購政策依然嚴格，但是二線城市有壹定空間。
除了市場規律，貨幣政策的變化也引發了房價上漲的預期。
6月24日，央行宣布自2065438+2008年7月5日起下調存款準備金率0.5個百分點。央行的RRR降息釋放了7000億元，這是央行今年第三次RRR降息。相比於今年6月5438+10月和4月的兩次RRR降息，這壹次加大了債轉股的鼓勵力度。民生銀行首席研究員文彬預測，到今年年底，可能仍有1-2次定向下調存款準備金率。2008年，2011，2015，房地產市場銷售明顯回暖，持續壹年以上。
“雖然國家希望資金能流入行業，但我們也會擔心這部分資金會被企業用來炒房，重走老路。”壹位房地產分析師告訴《財經》記者。他認為，“RRR降息對房市的影響主要取決於後期監管”。
據《財經》記者了解，7月已有多個城市出臺政策限制企業購房，徹底堵死投資炒房的可能，暫停企事業單位購房的政策可能會蔓延到多個城市。張大偉認為，這壹政策對緩解市場供需緊張有重大影響。因為在大部分壹二線城市，都有企業買房。