購買新開商品房有哪些手續和註意事項？

壹、購買商品房的程序和步驟\ x0d \ x0d \購買商品房有壹套復雜繁瑣的程序。壹般來說有以下幾個步驟:\x0d\ 1。簽署房地產訂單或認購書，並向開發商或其代理人支付定金。\x0d\訂購單或認購單在法律性質上屬於預約合同，雙方有義務遵守，否則適用定金罰則。預售的，認購人應當查驗商品房預售人的預售許可證和營業執照，預售人應當以書面形式向預購人明示以下事項:\x0d\(1)、預售人的名稱、註冊地址、聯系電話、法定代表人。\x0d\(2)商品房預售許可證。\x0d\(3)、項目開發進度和竣工交付時間。\x0d\(4)、項目及其配套設施的平面圖。\x0d\(5)、商品房的結構類型、戶型、裝修標準、公共與公用建築面積分攤辦法。\x0d\(6)，預售商品房的價格及付款方式。\x0d\(7)商品房預售款專用賬戶。\x0d\(8)，物業管理事項。\x0d\(九)法律法規規定的其他事項。\x0d\2。商品房現售的，出賣人應當符合下列條件:\x0d\(1)，具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；\x0d\(2)、具有土地使用權證書或土地使用批準文件；\x0d\(3)，持有建設工程規劃許可證和施工許可證；\x0d\(4)，已通過竣工驗收；\x0d\(5)，拆遷安置已經落實；\x0d\(6)供水、供電、供氣等配套基礎設施具備交付條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或施工進度和交付日期已經確定。\x0d\(7)物業管理方案已經實施。\x0d\ II。簽訂正式的房地產預售合同或商品房買賣合同。\x0d\通常地方房產管理部門會通過開發商提供標準合同樣本，雙方可以逐壹協商修改。簽訂合同時，購房人要註意帶上身份證、戶口本等身份證明材料。壹般在開發商處或者開發商指定的律師事務所訂立合同。為了不賠錢，買家最好帶上律師。當然，進壹步公證或者見證更合適。\x0d\ III。辦理預售預購登記手續。\x0d\雙方應在預售合同簽訂後30天內，到合同項目所在地的房地產交易登記機構辦理登記手續。未經登記，合同不具有法律效力。\x0d\ IV。辦理抵押登記。\x0d\購房人如需銀行貸款，應在與銀行簽訂《房地產抵押貸款合同》或《預購商品房貸款抵押合同》之日起30日內，持抵押合同、房屋買賣合同及相關文件到房地產所在地房地產管理部門辦理房地產抵押登記。\x0d\五、商品房交付。\x0d\房屋達到約定條件後，出賣人向買受人發出入住通知書或交房通知書，買受人進場實地驗收，簽署交房文件，領取房屋鑰匙。交付是雙方的行為，但交付並不導致房屋產權轉移。\x0d\ VI。立契過戶，辦理產權證。\x0d\在房屋交付後的約定期限內，出賣人應當配合買受人辦理產權轉移和房地產權屬登記手續。產權證發下來後，所有手續都結束了。\x0d\\x0d\二、購買商品房和簽訂購房合同時的註意事項\ x0d \ x0d \首先，查看開發商和房地產項目的合法性\x0d\\x0d\購買商品房，首先需要了解開發商的經濟實力和資質。國家對房地產開發企業有嚴格的資金和資質要求。比如註冊資本必須在654.38+0萬以上。沒有相應的資質，房地產開發無法進行，沒有實力的開發商也未必兌現承諾。如果不清楚開發商的經濟實力和資質，可以到工商、建設、房管等部門查詢開發商的信用檔案信息。\x0d\1。房地產開發項目應具備“五證”。五證分別是:國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售(銷售)許可證。在商品房預售階段，重點是查看項目樓是否可售。\x0d\2。開發商應在樓盤售樓部公示以下事項:①開發資質和營業執照；②商品房預售(銷售)許可證及批準銷售的平面圖和立面圖；③存檔測繪報告；④項目及其配套設施的平面示意圖；⑤待售商品房價格表；⑥物業管理合同範本；\x0d\ II。如《商品房認購書\ x0d \ x0d《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定“符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同前向買受人收取預付款性質的費用，訂立商品房買賣合同時，收取的費用作為房價款；當事人未訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當將收取的費用返還買受人；除非當事人另有約定，否則以其約定為準。”根據這壹條款，購房者在與開發商溝通滿意後，可以與開發商簽訂認購書後，再就預售許可證範圍內的房屋簽訂正式的商品房買賣合同。認購書壹般只約定房屋的坐落(位置)、形狀、面積、價格、交付日期等主要內容，壹般不約定交付標準、付款方式、違約責任等。所以簽認購書並不代表完全簽了購房合同。在取得預售許可證前，房地產開發企業不得預售，不得以認購、預訂、搖號、發放貴賓卡等方式變相向買受人收取定金、預付款等費用，不得參加任何展銷活動。\x0d\ III。網上簽訂正式商品房買賣合同\ x0d \ x0d \開發企業售樓部購房人應要求開發企業使用房管局網上簽約系統簽訂正式商品房買賣合同，並實時網上備案。網簽商品房買賣合同網上備案後，購房者會收到自貢市房地產管理局的免費短信“您所購買的XXX項目XX樓XX公寓商品房買賣合同已備案”。為了防止開發商壹房多賣，購房者還可以要求開發商對預購的商品房進行聯合登記。\x0d\ IV。簽訂正規商品房買賣合同的幾個註意點:\x0d\1。買受人在簽訂商品房買賣合同或補充合同時，必須要求開發商在網上簽約，提交合同後可以及時備案，收到備案提示信息或使用備案合同上打印的商品房買賣合同備案號進行網上核驗。開發商提供的人工合同我不敢相信，暫時不能備案。\x0d\2。根據自貢市房地產管理局轉發建設部的文件第壹條“自2004年6月1日起，全市商品房銷售單價和總價按套內建築面積(實際建築面積)計算”，買賣雙方在商品房買賣合同中約定的單價必須為套內單價。\x0d\3。購房人在簽訂商品房買賣合同或補充合同時，應註意合同中是否有關於小區內會所、幼兒園、活動室等建築物權屬的約定條款，約定條款應約定房屋的權屬和使用性質。\x0d\4。為了確定房產證的取得時間，《商品房買賣合同》第十九條明確規定了辦理房產證的期限和違約責任。購房者在簽訂合同時要註意約定時間，不能讓開發商無限期拖延辦理房產證的時間。\x0d\5。購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時，是否在《商品房買賣合同》中對前期物業服務和專項維修資金有特別約定？