《廈門市物業管理若幹規定實施細則》如下:第壹章總則
第壹條為了規範本市物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《廈門市物業管理條例》和其他有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條市建設行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，履行下列職責:
(壹)組織實施與物業管理有關的法律、法規和規章，落實物業管理的有關規定；
(二)制定物業管理的相關政策和措施；
(三)指導、協調區建設行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)、市物業管理協會等相關部門(單位)依法開展物業管理相關工作；
(四)指導各區建設行政主管部門依法作出行政處罰、投訴處理等具體行政行為；
(五)統壹監督管理全市專項維修資金；
(六)指導區建設行政主管部門對物業管理招投標活動進行監督管理；
(七)組織或者指導物業服務企業的資質審批管理和日常監督檢查；
(八)建立物業管理領域誠信檔案、信用監管、監督檢查制度；
(九)開展全市物業管理法規政策宣傳和監管人員培訓；
(十)指導區建設行政主管部門定期組織街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會的相關工作人員，以及業主委員會委員(候選人)和業主委員會專職工作人員開展有關物業管理法律、法規和政策的培訓；
(十壹)法律、法規、規章和市政府規定的其他物業管理監督職責。
第三條民政部門負責業主委員會社團登記等相關工作，依法履行監督管理職責。
第四條區建設行政主管部門應當在轄區內履行下列物業管理監督管理職責:
(壹)指導街道辦事處履行物業管理的相關監管職責；
(二)會同街道辦事處(鎮人民政府)調整和決定物業管理區域範圍；
(三)辦理(前期)物業服務合同、物業管理招投標等備案事項；
(四)監督管理物業管理招投標活動；
(五)辦理前期物業服務企業的審批或者服務事項；
(六)依法處理物業管理投訴，建立區級多元化糾紛協調機制；
(七)配合或者組織實施對物業服務企業的資質檢查和日常監督檢查；
(八)組織實施或者配合實施物業管理行政處罰；
(九)負責專項維修資金使用和核銷的日常監督管理；
(十)定期組織街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會和業主委員會委員(候選人)、業主委員會專職工作人員等相關物業管理法律法規知識培訓；
(十壹)法律、法規和市、區政府規定的其他物業管理和監督職責。
各區建設行政主管部門根據所轄物業管理建築面積，按照每200萬平方米1專職人員的標準配備物業管理專職人員，並保障工作經費。
區建設行政主管部門可以委托其專職物業管理機構負責日常監督管理。
第五條街道辦事處(鎮人民政府)負責組織協調業主大會的成立和業主委員會的籌備、選舉和換屆選舉，指導和監督業主大會和業主委員會的日常活動，具體履行本轄區內的下列物業管理監督管理職責:
(壹)負責核實業主大會成立條件，組織成立首次業主大會籌備組，指導籌備工作；
(二)依法指導和監督業主大會和業主委員會的選舉、投票等活動；
(三)責令業主委員會整改、解散嚴重違法行為；
(四)在未依法選舉產生業主委員會、業主委員會集體辭職、街道辦事處解散業主委員會、業主委員會未按要求組織召開業主會議且限期拒不執行組織召開決定的情況下，負責組織召開業主會議；
(五)在議事規則和管理規約規定的緊急情況下，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集的，指定1名業主委員會委員組織召開業主委員會會議；
(六)業主委員會不能召開會議的，負責直接組織業主大會，選舉業主委員會；
(七)業主委員會未依法完成換屆選舉的，應當監督業主委員會組織換屆選舉，或者直接組織換屆選舉；
(八)調查業主大會、業主委員會違反法律法規的決定，責令其限期改正或者報請區建設行政主管部門予以撤銷；
(九)已解散或任期屆滿但未完成換屆選舉的業主委員會的公章；
(十)組織召開街道物業管理聯席會議；
(十壹)依法處理涉及業主大會和業主委員會的信訪事項；
(十二)法律、法規和市、區政府規定的其他物業管理和監督職責。
第六條社區居民委員會(社區工作站)應當協助街道辦事處或者受街道辦事處委托，依法開展本轄區內的下列物業管理相關工作:
(壹)指導業主大會和業主委員會開展物業管理相關工作；
(二)監督業主委員會做好物業服務合同終止後物業管理相關資料的移交工作；
(三)根據街道辦事處成立籌備組的公告，組織業主推薦和產生業主代表；
(四)協調處理業主與業主、業主與業主委員會、業主與物業服務企業、業主委員會與物業服務企業之間的糾紛；
(五)業主委員會產生前或者業主委員會不能依法履行職責時，在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下，業主委員會應當組織業主大會對專項維修資金使用中的相關職責進行表決，接受全體業主的監督；
(六)法律、法規和市、區政府規定的其他物業管理和監督職責。
第七條街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會應當配備專職工作人員，落實工作經費，依法履行物業管理和監督職責。
第八條街道辦事處應當根據物業管理的實際情況，定期組織城管執法、公安、安監、工商、司法、社區居委會等相關部門和機構召開物業管理聯席會議，協調處理物業管理中的重大問題，建立壹站式多元化糾紛協調機制。會議可以邀請區建設行政主管部門給予業務指導，或者邀請物業服務企業、業主委員會成員和業主列席會議。
第九條街道辦事處可以委托社區居民委員會組織物業管理聯席會議。
街道辦事處不得轉委托區建設行政主管部門委托的事項。
第十條物業管理聯席會議議定的政府內部工作事項，與會的政府部門和機構應當予以落實；無正當理由拒不執行的，依法追究行政責任。
經物業管理聯席會議同意，由參與的政府部門、事業單位作出的具體行政行為，除行政復議機關、人民法院依法決定中止相關具體行政行為的執行外，由物業服務企業和業主委員會履行；拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、事業單位應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。
物業管理聯席會議的召集單位應當整理並保存物業管理聯席會議紀要。
第十壹條區建設局、街道辦事處、社區居委會應當建立物業投訴處理和糾紛調解平臺，並可以委托物業管理行業專家、律師等專業人員調解物業管理糾紛。
業主委員會應當依照法律、法規、規章和管理規約，勸阻、制止業主在物業管理區域內損害他人合法權益的行為，調解物業管理糾紛。
第十二條鼓勵和倡導市、區建設行政主管部門及其專職物業管理機構、街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會根據工作需要，聘請第三方專業機構協助開展物業服務的具體監督管理工作。
第二章業主大會和業主委員會
第壹節業主
第十三條下列主體在物業管理活動中享有業主權利，履行業主義務:
(壹)房地產權利證書或者房地產登記簿記載的權利人；
(二)未登記取得所有權，但基於買賣、贈與、拆遷、安置等旨在轉移所有權的法律行為，合法占有建築物專有部分的人；
(三)已憑人民法院和仲裁委員會的生效法律文書取得建築物專有部分所有權的人；
(四)因合法建設取得建築物專有部分所有權的人；
(五)符合法律法規規定的其他人員。
符合前款規定的主體應當提供合法有效的證件。
第二節業主大會籌備組
第十四條在壹個物業管理區域內，出售並交付使用的物業建築面積達到50%以上，或者首期物業出售並交付使用滿兩年的，應當召開首次業主大會，成立業主大會。街道辦事處(鎮人民政府)在收到建設單位提交的業主大會成立報告或者10以上業主書面請求後30日內，負責組織成立首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。
籌備組成員由街道辦事處、社區居委會、建設單位、業主代表7至11人組成，其中業主代表人數不少於籌備組總人數的三分之二；籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定，副組長由社區居委會指定。
建設單位已不存在，或者經街道辦事處(鎮人民政府)書面通知後，在通知期限內未委托代表參加籌備組的，建設單位不得作為籌備組成員。
第十五條籌備組中的業主代表應當符合下列條件:
(壹)具有業主身份，居住區的業主應當實際居住在本居住區；
(二)具有完全民事行為能力；
(三)履行法律法規規定的業主義務；
(四)本人及近親屬未受聘於為本物業管理區域提供服務的物業服務企業的；
(五)熱心公益事業，有時間參加籌備組的工作；
(六)有無欠繳物業服務費、專項維修資金等費用和違法行為；
(七)臨時管理規約規定的其他條件。
業主代表人數應考慮物業類型、樓(梯)棟、建築面積的均衡分布。
第十六條街道辦事處(鎮人民政府)應當自接到建設單位報告或者業主要求之日起5日內，對籌備組的組成情況進行公告，並在物業管理區域的顯著位置予以公告，公告期不得少於7日。
籌備組成立公告應當載明業主代表的人數、條件、產生方式、途徑和期限。
社區居民委員會應當根據籌備組成立公告，組織業主推薦產生業主代表。業主代表根據得票率確定。
籌備組成員名單確定後，街道辦事處(鎮人民政府)應當在物業管理區域的顯著位置公示名單，公示時間不得少於7日。公示期間，業主對籌備組成員有異議的，街道辦事處(鎮人民政府)應當進行復核。
籌備組成員名單公示期滿，業主無異議或者經審查異議不成立的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在物業管理區域內的顯著位置及時公布籌備組成員名單、工作職責和工作規則，公示期不得少於7日。籌備組自公告之日起成立。
籌備組成立後壹個月內，街道辦事處(鎮人民政府)應當組織籌備組開展物業管理相關法律法規的培訓。
第十七條籌備組應當做好以下準備工作:
(壹)確認並公布業主身份、業主人數和各業主擁有的建築物專有部分面積；
(二)確定首次業主大會的時間、地點、形式和內容；
(三)制定管理規約和業主大會議事規則；
(四)制定業主委員會候選人產生辦法和業主委員會選舉辦法，確定業主委員會候選人名單；
(五)完成首次業主大會會議的其他籌備工作。
第十八條籌備組應當召開會議，按照少數服從多數的原則，對籌備工作作出決定。
籌備組會議由籌備組組長或其委托的籌備組成員召集和主持。除法人或其他組織外，籌備組成員不得委托代理人出席會議。籌備組會議應有籌備組半數以上成員出席，作出的決定必須經籌備組全體成員半數以上同意。
籌備組會議應當做好書面記錄並歸檔。籌備組會議作出的決定，應當由與會成員簽字，並自作出決定之日起3日內向全體業主公布。
因籌備工作需要，以籌備組名義發布文件和資料時，必須使用印章。籌備組按照前款規定作出決定並經社區居民委員會報街道辦事處(鎮人民政府)審批後，社區居民委員會可以代為制作印章。
籌備組的決定違反法律、法規和有關規定的，街道辦事處(鎮人民政府)應當責令其改正。
第十九條籌備組應當在首次業主大會召開15日前，在物業管理區域的顯著位置公布會議時間、地點、議題、議程及籌備情況。
籌備組應當自成立之日起30日內，完成本細則第十七條規定的籌備工作，組織召開首次業主大會會議。籌備組自成立之日起30日內仍不能召開業主大會會議並選舉產生業主委員會的，街道辦事處(鎮人民政府)可以解散籌備組，重新組建籌備組。
第二十條鼓勵街道辦事處(鎮人民政府)委托第三方成立籌備組，召開業主大會會議，以購買服務方式選舉業主委員會。
第二十壹條建設單位應當向籌備組提供業主名單、業主聯系方式以及業主所有建築物專有部分的面積。建設單位不能提供的，街道辦事處(鎮人民政府)應當向房地產交易權利登記機構咨詢。房地產測繪檔案管理機構應當在收到街道辦事處(鎮人民政府)書面查詢函後7個工作日內予以書面答復，並提供查詢內容。
第二十二條首次業主大會籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當辦理工程竣工。
驗收備案前，籌備資金應當壹次性支付給物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)。預備費繳納標準為:物業總建築面積不足5萬平方米的，按每平方米1元繳納；超過5萬平方米的部分按每平方米0.5元繳納，建設單位繳納的預備費最多不超過20萬元。
第二十三條預備費應專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開後，籌備組應當向全體業主公布籌備資金的使用和結余情況，接受全體業主的監督。資金余額應轉入公共收入基金賬戶。
第三節業主大會
第二十四條以書面征求意見方式召開業主大會會議的，應當將征求意見送達業主，並在物業管理區域的顯著位置進行公告，公告期限不得少於15日。
第二十五條在物業管理區域的顯著位置進行公告或者公示，業主委員會應當采取廣告牌和樓(梯)內張貼等形式在物業管理區域內進行，並根據實際情況同時選擇下列至少壹種形式作為補充:
(壹)張貼在物業服務機構、業主委員會辦公室；
(二)張貼在物業管理區域的主要入口處；
(三)在物業管理區域內的廣場、商場等人流密集的商業、文化、體育服務設施入口處張貼。
第二十六條業主大會決定的管理規約應當約定下列事項:
(a)物業* * *部分和* * *設施設備的使用和維護；
(二)物業管理用房的使用和經營情況；
(三)業主合理使用物業專有部分的權利和義務；
(四)物業的屋頂、外墻、陽臺、門窗的裝修和室外設施的裝飾安裝；
(五)業主維護物業管理區域環境衛生和公共秩序的權利和義務；
(六)物業公共服務費、日常專項維修資金的繳納標準和方式以及公共收益的分配方式；
(七)業主違反管理規定的責任；
(八)其他應當約定的相關內容。
第二十七條管理規約自業主大會審議通過之日起生效，對全體業主和物業使用人具有約束力。
第二十八條業主大會議事規則應當約定下列主要事項:
(壹)業主大會的名稱；
(二)業主大會會議的形式、時間和討論方式；
(三)確定業主投票權數的方法；
(四)業主代表的產生和業主授權的具體方式和主要內容；
(五)業主大會的表決程序；
(六)業主委員會的職責；
(七)業主委員會議事規則；
(八)業主委員會委員和候補委員的資格、人數、任期和職務終止；
(九)業主委員會換屆選舉程序和業主委員會委員補選規則；
(十)業主大會和業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
(十壹)業主大會、業主委員會印章的名稱、使用和管理；
(十二)業主委員會聘用的專職人員的職責和報酬。
第二十九條首次業主大會的選票、投票表決票、授權委托書等原始憑證由街道辦事處(鎮人民政府)保存壹個完整的選舉周期。其他業主大會的表決票、表決票、授權委托書等資料的保管，由業主大會議事規則規定。
第三十條業主對業主大會的表決和投票有疑問的，經專有部門占總建築面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議，街道辦事處(鎮人民政府)可以進行必要的檢查、復核和重新統計。
第三十壹條業主可以以樓梯(樓)和單元為單位，決定本單元內的物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章和管理規約的規定，不得與業主大會的決定相抵觸。各單位範圍內的事項、討論方式、程序等。應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。
第三十二條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開，每年至少召開壹次。
業主大會定期會議召開前，業主委員會應當在物業管理區域的顯著位置公布下列內容:
(壹)上壹年度的物業管理情況；
(二)上壹年度業主委員會的工作情況；
(三)上壹年度業主大會的收支情況；
(四)物業管理的其他相關事項。
有下列情形之壹的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，並在會議召開10日前發布召開臨時會議的公告:
(壹)業主提議物業專有部分已交付使用且占總建築面積20%以上且占總人數20%以上的；
(二)由業主委員會決定；
(三)由50%以上的業主代表大會提議；
(四)發生重大事故或緊急情況需要及時處理的；
(五)管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情形。
第三十三條業主委員會未按照本細則規定組織召開業主大會定期會議或者臨時會議的，物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)應當責令業主委員會限期召開；逾期不召開的，委托物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居民委員會組織召開。
第三十四條業主根據本細則第三十二條的規定提議召開業主大會臨時會議的，應當提供業主簽署的書面提議材料、業主身份證明和提議召開業主大會的有效聯系方式。
業主委員會應當在收到提議材料後15日內，核實提議業主是否達到20%以上。業主委員會未核實或者核實情況不實的，由街道辦事處(鎮人民政府)核實。
經核實，該提案符合本細則第三十二條的規定，業主委員會應當自核實完畢之日起30日內就該提案召開業主大會臨時會議。經核實，提案不符合本細則第三十二條第三款第(壹)項、第(三)項規定，但業主仍認為有必要的，應當按照本條第壹款的規定，再次提供業主簽字的書面提案材料、業主身份證明和擬提案業主的有效聯系方式，提議召開業主大會臨時會議。
業主大會已經就物業管理事項作出決定的，業主委員會壹年內不得就該管理事項組織召開業主大會臨時會議；但業主大會依法決定撤銷的除外。
第三十五條召開業主大會會議，應當在會議召開前向全體業主公示會議的時間、地點、議題、議程形式和表決規則，公示時間不少於10日，同時書面告知物業所在地的社區居民委員會，因重大事故或者突發事件決定召開業主大會臨時會議的除外。
公示期間，業主可以對業主大會表決的事項提出建議和意見。組織召開業主大會會議的組織或者機構應當接受並解釋業主提出的建議和意見，並可以對擬表決事項的具體內容進行修改。擬表決事項修改後再次公示，公示時間不得少於10天。
第三十六條采用書面意見形式的，業主大會表決期限屆滿，應當按照公平、公開、透明的原則對業主的表決意見進行統計和核對，並及時公布表決結果。采用集體討論形式的，表決結果應當當場宣布。
投票結果應當向全體業主公示。以書面意見形式產生的投票結果應當公示30日以上，以集體討論形式產生的投票結果應當公示7日以上。公示內容應當包括業主的基本情況、建築物所有專有部分的面積、業主對表決事項的意見、全體業主對表決事項意見的匯總結果。
業主大會會議表決票、表決票和書面授權委托書由業主委員會保存，保存期限不少於5年。
未按照本條第二款規定公示業主大會表決結果的，由物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)責令限期公示並告知全體業主。
第三十七條業主大會的決定自公告之日起生效。業主大會表決結果公示期間，業主對表決結果有異議的，組織召開業主大會會議的機構應當記錄並及時答復。公示期滿，業主對投票結果無異議或者異議不成立的，應當在物業管理區域的顯著位置公告業主大會的決定。
以書面意見的形式，業主對表決結果有異議的，可以查閱其表決意見，組織召開業主大會會議的組織或者機構應當及時提供業主表決意見，以備查閱。業主投票意見與公示投票結果不壹致的，應當重新統計投票結果並公示。
業主在查驗本人意見時，應提供本人身份證明和財產證明；業主委托他人查閱表決意見時，還應當出具書面委托書。
第三十八條業主大會確定業主投票權數時，按照下列方法確定專有部分面積和建築總面積:
(壹)專有面積按照房地產登記簿記載的單位建築面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構實測面積計算；未實測的，暫按房屋買賣合同記載的預算建築面積計算。
(2)總建築面積按前款統計總和計算。
第三十九條業主大會確定有表決權的業主人數，按照下列方法確定業主人數和總人數:
(壹)業主人數按專有部分人數計算，壹個專有部分按1人計算。但未出售和已出售但未交付的專有部分，同壹買方擁有壹個以上專有部分的，計為1人。
(2)根據前款統計總和計算總人數。
第四十條專有部分有兩個以上業主的，由業主選舉1人行使表決權，但* * *所代表的業主人數為1人。
車主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
業主為法人的，由其法定代表人或法定代表人委托的代理人行使表決權。
業主委托代理人出席業主大會會議的，其代理人應當出具書面授權委托書，載明委托事項、委托權限和期限。
第四十壹條業主大會可以決定由業主管理該部分物業。業主決定自行管理前，應當對自行管理方案和應急保障措施進行表決，並告知物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)。
第四十二條業主大會成立後，產生的經費由全體業主承擔。
第四十三條業主大會或者業主委員會會議決定需要復印的，可以采用下列方式之壹復印:
(a)掛號信或特快專遞；
(2)電子郵件；
(3)短信；
(四)其他電子信息傳輸方式。
業主的地址、電話、電子郵箱等聯系方式以入住時的登記方式為準；業主未能入住的，以業主首次書面提供的方式為準。業主變更聯系方式的，應當自變更之日起15日內告知業主委員會和物業服務企業。
業主委員會或者業主大會召集人、物業服務企業應當按照規定將相關資料抄送給業主，然後完成抄送。
抄送人應保留已復印的相關記錄。
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