購買商品房，有著壹整套復雜、繁瑣的程序。總的來說,壹般有以下幾個步驟:
壹、簽訂房地產訂購書或者認購書,並向發展商或者其代理商交付定金。
訂購書或者認購書在法律性質上屬於預約合同,雙方有義務信守,否則要適用定金罰則。如果是預售,認購人應當查證預售方的商品房預售許可證以及營業執照等相關資料,預售人應當以書面形式向預購人明示下列事項:
(1)、預售人的名稱、註冊地址、聯系電話和法定代表人。
(2)、商品房預售許可證。
(3)、項目開發進度和竣工交付時間。
(4)、項目及其配套設施的平面示意圖。
(5)、商品房的結構類型、戶型、裝修標準、公***和公用建築面積的分攤辦法。
(6)、預售商品房的價格和付款辦法。
(7)、商品房預售款的專用帳戶。
(8)、物業管理事項。
(9)、法律、法規規定的其他事項。
2、如果是商品房現售,售房人則應符合以下條件:
(1)、具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;
(2)、具有土地使用權證書或者使用土的批準文件;
(3)、持有建築工程規劃許可證和施工許可證;
(4)、已通過竣工驗收;
(5)、拆遷安置已經落實;
(6)、供水、供電、供氣等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公***設施具備使用條件或者已確定施工進度和交付日期。
(7)、物業管理方案已經落實。
二、簽署正式房地產預售契約或者商品房購銷合同。
通常各地房地產管理部門都會通過發展商提供標準合同樣本,雙方可逐條協商修正。訂約時,購房人要註意帶好身份證、戶口簿等身份證明材料。壹般訂約是在發展商處或發展商指定的律師事務所。為不致出現漏虧,購房人最好自己隨身帶壹個律師前往。當然,如果進壹步公證或者見證則更為妥當。
三、辦理預售預購登記手續。
雙方應在預售合同簽訂30日內持該合同項目所在地房地產交易登記機構辦理登記手續。未經登記手續,合同不能產生法律效力。
四、辦理抵押登記。
如果購房人須銀行貸款,則在與銀行簽訂房地產抵押貸款合同或者預購商品房貸款抵押合同之日起30日內持抵押合同、售房契約及相關文件到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。
五、商品房交付。
售房人在房屋符合約定的條件成就後,向購房人發出《入夥通知書》或者《交付使用通知書》,由購房人進入現場實地驗收,並簽收交房單據,領取房屋鑰匙。交付是雙方行為,但交付並不導致房屋產權的轉移。
六、立契過戶,辦理產權證書。
房屋交付之後的約定期限之內,售房人應協同購房人辦理產權過戶手續和房地產權屬登記手續。產權證書頒發以後,全部手續結束。
第二、購買商品房及簽訂購房合同需要註意的事項
壹、查驗開發商和房地產項目的合法性
購買商品房，首先需要了解開發商的經濟實力及資質條件。國家對房地產開發企業有嚴格資本和資質要求，如註冊資本必須在100萬以上，沒有相應的資質是不能進行房地產開發的，沒有實力的開發商有承諾也可能不兌現。自己如果對開發商經濟實力和資質不清的，可以工商、建設、房管等部門查詢開發商的信用檔案信息。
1、房地產開發項目應當具備“五證”。“五證”即：《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預(銷)售許可證》。在商品房預售階段購買的，關鍵要註重查驗項目樓棟是否具有是檢查有無《商品房預(銷)售許可證》。
2、開發商在所售項目樓盤售房部應當公示：①開發資質和營業執照;②《商品房預(銷)售許可證》和經批準銷售的平面圖、立面圖;③已歸檔的測繪報告;④項目及其配套設施的平面示意圖;⑤商品房擬售價格表;⑥前期物業管理合同範本;
二、簽訂商品房認購書
《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定“符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。”依據此條款，購房者在和開發商溝通洽談滿意之後，對於預售許可範圍內的房屋，購房者在簽訂正式的《商品房買賣合同》前可以和開發商簽訂認購書。認購書壹般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價格、交房期等主要內容進行約定，對交房標準、付款方式、違約責任等大量內容壹般都不進行約定，所以簽訂了認購書並不等於完全簽約買下了房子。在未取得預售許可前，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。
三、聯機簽訂正式的《商品房買賣合同》
購房者在開發企業的售房部應當要求開發企業使用房管局聯機簽約系統簽訂正式的《商品房買賣合同》，並聯機實時備案。網上聯機簽訂的《商品房買賣合同》聯機備案後，購房者將在第壹時間收到自貢市房地產管理局發出的免費短信“您所購買的XXX項目XX樓棟XX戶室的商品房買賣合同已備案”。為防止開發商壹房多賣，購房者還可以要求和開發商***同辦理預購商品房預告登記。
四、簽訂正式的《商品房買賣合同》中的幾個註意事項：
1、購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時須要求開發商使用聯機網上簽約合同，提交合同後能及時備案，收到備案提示信息或使用備案合同上打印的商品房買賣合同備案號網上驗證。不能相信開發商提供的手工制式合同，暫時無法備案等各種借口。
2、依據自貢市房地產管理局《轉發建設部<關於房屋建築面積及時與房屋權屬關系有關問題的通知>》第壹條“從2004年6月1日起，全市的商品房銷售按套內建築面積(實得建築面積)計算銷售單價及總價款”，購房者和開發商在《商品房買賣合同》中約定的房屋買賣單價壹定是套內單價。
3、購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時，需要註意合同中是否對於小區公***配套的會所、小區幼兒園、小區活動室等建築物所有權有約定條款，約定條款應當約定房屋所有權歸屬和使用性質。
4、要確定《房屋所有權證》的取得時間，在《商品房買賣合同》第十九條中有明文約定辦理《房屋所有權證》的時限和違約責任，購房者在簽訂合同時應當註意約定時間，不能讓開發商把辦理《房屋所有權證》的時間無限延遲。
5、購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時，在《商品房買賣合同》中有無前期物業服務、專項維修資金的特別約定。