(作者：杭州客，本文轉載自微信公眾號“地產杭州客”，鳳凰網房產已獲授權)
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估計大家都看到了，昨天上午，央行在官網發布公告，要求各大銀行將存量浮動利率貸款利率的定價基準轉換為LPR。 轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。
因為影響到數億人20多萬億總額的存量按揭貸款，這絕對是壹個超級重磅的消息。
公告全文（請下拉）：
中國人民銀行公告〔2019〕第30號
為深化利率市場化改革，進壹步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，現就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜公告如下：
壹、本公告所稱存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。
二、自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換壹次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後壹個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
三、存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第壹個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第壹個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近壹個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。
四、金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為壹年。
五、如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。
六、金融機構應利用官方網站和網點公告、電話、短信、郵件和手機銀行等渠道通知存量浮動利率貸款客戶，協商約定定價基準轉換具體事項，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益。
七、中國人民銀行分支機構應加強對地方法人金融機構的指導，確保地方法人金融機構按照統壹部署，妥善做好存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。
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公告不長，但很多人不壹定看得很明白，其要點如下——
1，借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率。
借款人只有壹次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後壹個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
2，存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。
3，
換算方法為差值固定法。
比如妳原來簽的85折，基準利率為4.9%，那妳實際是4.165%。而目前LPR是4.8，那麽轉成新合同就是妳的利率始終比LPR低0.635%。LPR降了，妳也降了，LPR升了，妳也升了。
4，
為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
3，
借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有壹次選擇權，轉換之後不能再次轉換。
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央行在今年8月25日曾經發布過第16號公告，要求從今年10月8日起，新的住房貸款合同利率以LPR定價，不再是原來的基準利率定價。 因此，
央行今天的發文，針對的是10月8日之前的存量貸款。
估計很多人對LPR還是有點懵。 LPR名為貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR），是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率。 LPR是由18家商業銀行 （報價銀行團） 每個月自主報出本行貸款基礎利率的基礎上，以壹定的算法進行加總、平均得出的市場利率。
簡單地理解，
基準利率就是央行公布的指導利率，相當於官定利率。LPR是由商業銀行根據市場變化計算出的市場利率。
我們知道，央行的基準利率上壹次公布時間還是2015年7月24日，已經4年多沒變了。 而LPR因為是市場機制形成，每個月都公布壹次，比基準利率靈活多了。
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大家最關心的肯定是，新的定價機制對數以萬計的存量按揭購房者是好事嗎？每個月還的錢會變少嗎？ 答案顯而易見，當然是。 舉個例子，基準利率已經4年多沒變，5年期以上的按揭利率仍然是4.90%。
而LPR在壹個月前的11月20日就已經下降過壹次了，五年期LPR由之前的4.85%降為4.80%。
假定，妳原來跟銀行簽訂的是基準利率，既不上浮也不下浮。那麽，如果將基準利率轉換為LPR，同樣不加點也不減點，到約定期限時妳的實際按揭利率已經由4.9%降為4.8%了。
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這裏要特別劃重點的是，從長期趨勢來看，市場利率壹定是往下的，而且下降速度可能會很快。 還記得11月下旬前央行行長周小川的那句話嗎，“實際上我們中國還是可以盡量避免快速地進入到這個負利率時代。”（詳見《按揭為什麽應“最大額度，最長周期”？周小川這句話透露了》） 什麽叫盡量避免快速地進入到負利率時代？ 意思不就是說我們很容易快速進入到負利率時代嘛。 我們可以看看幾個發達國家的利率走勢。
英國
歐元區
美國
英國和歐元區是不是都快接近0了？ 美國也壹度接近0，只是2016年後反彈壹些了。
可以懷疑太陽會從西邊出來，也不要懷疑全球主要央行貨幣寬松的沖動和利率長期下行的趨勢。
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業內人士預計 ，到明年底，LPR五年以上的報價可能會降到4%左右。 不知道這個預測靠不靠譜，但我還是比較相信的。就算明年年底到不了，後年年底呢？大後年年底呢？ 而基準利率暫時是看不到下降的空間的，所以未來LPR利率下調之後，過去存量的貸款，貸款利率也可以跟著下調，享受到LPR改革的紅利，享受利率下降的好處！ 央行此舉的意義，
是將LPR改革對增量貸款的降息，擴展到全部貸款（新增+存量貸款）的降息，降低的是整個社會的融資成本，是超出市場預期的重大利好。
所以，如果不久之後妳接到銀行的電話，邀請妳重簽合同轉換利率，記得壹定要接受。 而 且，請記得壹定不要選擇固定利率。
央行解答：存量浮動利率怎麽定價！
1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉換的主要考慮是什麽？
答： 2019年8月17日，人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。 目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。 為進壹步深化LPR改革，人民銀行發布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。
2、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什麽？
答： 壹是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有壹次選擇權，轉換之後不能再次轉換。 已處於最後壹個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。 二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。 三是轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
3、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？
答： 自公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商壹致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。
定價基準轉換為LPR的， LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩余期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為壹年 。
同壹筆商業性個人住房貸款， 在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值 ，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例， 若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39% 。
2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。 如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麽加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。 2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。 在此後的第壹個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。
4、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？
答： 除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。