周五地產股暴漲之謎已經揭曉！
就在剛剛，5月15日下午1點32分，央行通過官網發布了《中國人民銀行保險監督管理委員會關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(下)。
通知全文很短。為方便起見，全文引用如下：
人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級中心支行；各銀行保監局：
為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地因地制宜完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，根據國務院有關部署，現就差別化住房信貸政策有關事項通知如下：
1.對貸款購買普通自住房的居民家庭，首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應貸款市場報價利率減20個基點，第二套商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
二是在全國統壹貸款利率下限的基礎上，人民銀行和銀監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導省級市場利率定價的自律機制， 並根據轄區內各城市房地產市場形勢變化和市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率下限。
中國人民銀行
中國銀行保險監督管理委員會
2023年5月15日
以下是我的分析：
這份通知的核心點是：“對貸款購買普通自住房的居民家庭，首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應貸款市場報價利率減20個基點，第二套商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。”
這意味著，如果妳購買壹套普通住房，而且是第壹套，妳可以享受比LPR基準利率低20個基點的特別優惠。
上圖為LPR(貸款市場報價利率)最新走勢圖及數值。
5年期及以上貸款利率為4.6%。
下降了20個基點，也就是4.4%。
此次調整前，央行規定首套房和二套房利率，首套房低於4.6%，二套房低於5.2%。
現在變成了：首套房不低於4.4%，二套房不低於5.2%。
此前已有多個城市將首套房利率下調至4.6%，如廣州部分商業銀行。
央行和銀監會允許突破下限20個基點。如果未來LPR 5年期利率繼續下調，意味著首套房利率可以繼續降至4.4%以下。
但妳要註意，文件上寫的是“首套普通自住住房”。
如果妳購買的住宅面積超過144平方米，或者住宅小區容積率低於1.0，或者單價、總價超過當地政府規定的限制，就不是普通住宅小區，不能享受上述優惠。
如果不買首套房，就不能享受上述利率優惠。
但是不要氣餒。為了促進樓市回暖，相信會有壹批地方政府調整普通住宅的標準，讓更多的房子成為普通住宅。
至於妳買的房子是不是首套，到處都有對策。很多地方已經說了，貸款結清後買首套。
所以調控的權力還是在地方政府手裏。
那麽問題來了：央行和銀監會的二次通知意味著什麽？
我的回答是：優惠程度很大！
雖然央行此前明確表示首套房利率可以低至4.6%，但大部分城市並沒有低到這個水平。
例如，央行近日公布的數據顯示，2023年3月，新發放個人住房貸款利率為5.42%，比年初低17個基點。
這意味著，雖然壹季度各地“房貸降息”轟轟烈烈，但實際上房貸降息幅度相對有限，僅下降了17個基點，加權平均房貸利率仍達到5.42%。
這次央行和銀監會發布最新文件，允許首套房在4.6%的利率水平上繼續上浮20個基點，必將帶動全國房貸實際利率水平明顯下降。
以蘇州或惠州為例。去年三季度，首套房貸利率仍超過6%。諸如
果按照央行最新規定的4.4%執行，那麽200萬的貸款，按照30年貸款期、等額本息方式，月供可以從最高時的11991.01元，變成現在的10015.22元，月負擔下降16.5%。至於總利率支出，則從231.7萬元下降到160.5萬元。
需要註意的是，此次沒有調整二套房貸利率下限，也沒有針對存量房貸利率打折。
我的預判是：二套房貸利率也會跌破5.2%的下限，對存量房貸打折也有可能實現。
2008年10月，面對當時全球金融風暴爆發的巨大壓力，央行、銀監會曾對存量房貸打折過壹次。當時普通房貸利率壹般是基準的85折，後來允許85折的存量房貸繼續打折，打到基準的7折。很多人都享受到了那次存量房貸打折。
未來市場將如何？
我的判斷是：市場將逐步回暖，尤其是壹些有人口增量、級別較高、經濟發達、出臺了較大力度放松政策的城市。比如南京、蘇州、東莞等。
接下來，此起彼伏的樓市松綁政策，會繼續在各地落地。壹個城市，在2023年出臺5到6輪松動政策，將是常態。因為樓市太冷了，政策需要不斷發力。
據中指研究院的數據：今年1-4月TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；1-4月TOP100企業拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55.9%。
如果看人民幣貸款，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
樓市，太需要利好了。而利好，正逐步到來，並全面發力！
相關問答：相關問答：進入存量時代，商用房產比住宅更有投資價值嗎？答案是肯定的。在存量時代，商用房產比住宅更有投資價值。這需要從商用、住宅房產兩方面來論證。
商用房產的價值體現
隨著收入水平的提高以及消費觀念的轉變，消費者越來越關註 購物的便捷性及體驗感。基於此，國內外零售企業在布局新零售的同時，堅持對線下門店進行數字化改造。此外，大數據、人工智能和移動互聯網等繼續加持商業市場，“AI+美妝”、智能試穿、虛擬現實等技術，極大地增強了消費者的購物體驗，激發了潛在的消費需求，對未來實體商業項目的需求也將有所增加。
體驗門店的需求無疑是商用房產最大的支撐。
從商鋪租金變化看商用地產價值
2019 年上半年，壹線城市中租金環比上漲的商業街占 81.5%，環比下跌的商業街占 3.7%，14.8%的商業街租金與上期持平；二線城市中租金環比上漲的商業街占 65.8%，環比下跌的商業街占 17.1%，17.1%的商業街租金與上期持平。整體來講，商鋪租金呈現上漲的局面。
隨著近年來零售商業市場表現活躍，壹線城 市仍是零售商進行擴張的首選，商業活躍度相對較強的新壹線、二線城市將持續受到零售商青睞， 未來新壹線、二線城市商鋪租金或將呈現不同程度上漲。
租金的上漲是商鋪以及商業地產增值的最大來源，在全國主要城市商鋪租金上漲的局面向，商業地產的投資價值依舊存在。
住宅地產風向已經變化
“房住不炒”、“住房供應大於需求”以及“未來房子是不劃算的投資”等言論是對民眾投資選擇的壹種引導。在此背景下，住宅地產的投資風向與預期已經出現了轉變。投資價值將大打折扣。
站在社會發展趨勢與政策變化的角度來看，在存量時代，商用房產比住宅更有投資價值。有態度、有觀點、有溫度，歡迎關註懿財經！