購買海景房應註意什麽問題 專業人士提醒

從兩年前山東乳山銀色海灘海景房悄然進入天津，到現在已經有乳山、威海、煙臺、龍口、海口、三亞等多個異地海景住房在津發售。浪漫的海景、便宜的房價，打動著越來越多的天津人，很多家庭都開始有了異地購置海景住房的心願…… 但是買房畢竟不是買壹件普通商品，買錯房不僅會造成較大的經濟損失，而且還會搭上太多的精神壓力和時間，所以，購買異地海景房首先要了解怎樣控制風險，全面分析、因地制宜、切合實際的選房。 在這方面，有銷售異地海景房經驗的聯合地產王誌成總經理、在多個城市參與市場分析的天津偉業顧問公司周正國副總經理等專業人士的提示是：購異地海景房要"多看、多查、多落實"。 多看：綜合察看異地海景房所在地全貌 目前人們購買異地海景住房主要有三種目的：自住、自住加投資及純投資。 現在天津銷售的海景住房多數是普通房和酒店公寓，有總價低的特點，適合很多中高收入家庭購買。龍口海景房、煙臺海景房、威海海景房這些海景房的購房成本較低。而從居住成本及城市發展角度來看，像威海、龍口等城市，目前消費物價適中，居住成本不高，城市未來發展前景也有支持投資回報的空間，所以對於家有余錢的人來說，現在購買異地海景房自住投資兩相宜。 但是這只是理論上的分析，具體到每個異地購房者，因為存在對異地項目及區域管理等各方面情況的不了解，發生決策錯誤或上當受騙的可能性都很大。 比如前不久上海人在北海購房遭欺詐的事件，很多上海購房者在倉促看房的情況下(現場看上去壹切正常)買了名為"樂都大廈"的房子，當時還有銀行為購房者放貸。但是三個月後才發現這是壹幢幾經倒手產權不清的爛尾房。另外壹個珠海異地購房者幾年前在灣仔花10多萬元買了壹套住房，每年春節，全家就像候鳥似的飛過去住幾天。可是讓她鬧心的是，房子常被小偷光顧。後來她找了壹家房產中介代租，但是中介總是說租不出去，後來才知道其實房子壹直在出租，中介欺騙了她。 從這些買房出現問題的例子可以看出，異地購房壹定要全面了解所購房屋的全貌，不能壹次看房就做決定。 王誌成等專業人士提示：購買異地海景房首先要綜合考察這個城市管理狀況(包括城市治安)、銀行資信狀況等，可以通過考察這壹城市或地區壹些異地置業者置業後的情況，如果有很多成功的先例，那就相對安全壹些。 異地置業的宏觀風險主要有四點：壹是整個投資環境變化，如區域宏觀經濟動蕩、房價大跌等風險；二是市場飽和度帶來的風險，如物業供給量與需求量之間的關系；三是區域發展前景所帶來的風險；四是區域相關政策所帶來的風險。 比如購買乳山區域的房子，不能只看到價格便宜，還要綜合考慮這個區域的生活功能、周邊發展情況。而像大連、廈門等城市的海景房已經被炒得很高，空置率也很高，這些城市的海景房目前的投資空間就不大。 規避以上四方面風險的措施主要有：聘請專業的經濟學人士對該區域宏觀經濟走勢進行考量；充分了解該區域經濟總量、人口數量(常住人口、流動人口)、房地產開發總量、人均收入狀況等；查閱該地方政府在發展戰略、區位規劃方面的計劃及部署，把握該項目整個區域發展空間和發展前景，避免由於城市發展重心轉移而帶來的區位價值降低風險，如旅遊地產必須考慮當地旅遊資源狀況及政府的宏觀安排；查閱政府網等相關專業網站，充分了解該區域政策導向、特色和程序要求，如二手房政策、銀行貸款利率等，並結合自己的投資方向、計劃做出選擇。 多查：查看施工、銷售及產權所有證件 確定了購買海景住房的區域，下面就是在該區域選擇壹套令人放心的好房。具體到樓盤細節，除了像在本地買房壹樣要註意的問題，異地購房更要仔細查看住房施工、銷售及權益方面的手續，以免異地購房出現的特殊問題及往返異地處理問題時的麻煩。 王誌成和周正國等專業人士提示，異地置業具體樓盤風險主要有：建設中的風險，如質量問題、爛尾或非法占地等；銷售風險，異地置業過程中，多有中介、銷售代理公司參與其中，謹防他們與開發商串通壹氣，制造虛假信息，從而引發風險；欺詐風險，包括合同欺詐、延期交房、公攤不實、擅改規劃、物業亂收費等；投資回報風險，如酒店式公寓、產權式酒店後期的經營風險和利潤風險等。 規避這些風險，使異地購房"化險為夷"的最有效措施就是查看所有"證件"。其中包括核查開發商資質、口碑及操作項目經驗。項目手續核實包括"五證壹計劃"：《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及《建設工程投資計劃》。如果是中介代理的項目，還要核查代理公司的相關資質、信譽，如公司註冊資本、委托協議、代理經驗等。簽訂合同時要嚴格審查合同，以及對相關違約責任的事先約定；對項目原始規劃資料、數據做好留存。 周正國就房屋購買的具體情況進壹步提示說，要保證能得到"房產證"，必須是國家建設部頒發的，這就要求當地的"產權"制度完善。但有些地區確實沒有像北京、天津等大城市這樣制度健全，所以最安全的做法是購買現房，而且事先要調查清楚是否有銀行抵押，還要防止開發商的"假按揭"。 多落實：明確物業管理、租賃及流通渠道 異地購房不論自住還是投資，首先要保證房屋的安全性，所以選房時壹定要落實該樓盤的物業管理狀況，明確物業管理的方式和具體費用。對物業管理的調查實際上也是間接考察住房資質方式之壹。如果有可能，最好對項目周邊的居住環境進行了解。 周正國等專業人士認為，對於自住加投資型或純投資型異地購房者來說，為了保證房屋的出租或轉手的資金回報，就要對當地的租賃及交易市場進行更細致的了解。如針對自己的計劃確認租賃渠道及方式，同時確認租賃房款怎樣到位，以及當地是否有可以信賴的租賃中介機構等。 對於打算房屋升值後賣出的異地購房者，特別要落實出售的方便性，如果當地的"成品房業務"很少，現在購買的住宅即使升值了，基於產權過戶等種種"不方便"，很可能產生難"套現"的問題。(文/王哲)