天時(黃金時間)
天時(黃金時間)
壹、在業主上下班前後的壹個小時
比如寫字樓的業主8:30上班，物業服務人員在8:15~9:15，就應在大堂電梯廳恭候業主，既可以引導電梯，又可以熟悉業主。比如業主5:30下班。住宅的物業服務人員可以在6:00~7:00之間，在小區人口恭候業主，歡迎業主回到溫馨小區，有時還可以和業主增加互動，方便收取物業服務費。二、業主生日、新婚、節日等喜慶日子
物業公司在這個時候送上祝福，最能打動業主的心，密切相互之間的關系。如三八婦女節的時候開展的“送人玫瑰，手留余香”的活動。三、業主生病、搬家等需要幫助時
物業公司應提供力所能及的幫助，危難之時顯身手，就能實現滿意到感動的超越。如某項目市政停水，除提前溫馨提示外，還安排安管員幫助樓上的業主在壹樓打水送上去。僅此壹個舉措，就能夠贏得業主的好口碑!所謂物業服務的重要區域，就是最容易出現安全隱患的地方，也是業主每天必須經過的地方，在這些位置必須作為重點關註對象，具體位置有:
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地利(重點區域)
壹、進出口
如果業主每天進出口能感受物業服務人員的微笑和問候，那種親切溫暖的感覺油然而生。這也是防盜的第壹關，管理嚴才能杜絕安全事故發生。二、地下車庫
特別是通往地下停車場的電梯廳，壹要標識明確，二要整潔衛生。三、設備房
設備設施管理的好壞，能體現壹個物業服務企業的專業水平。因此，物業服務企業定期組織業主參觀設備房，既能讓業主體驗到物業服務的艱辛，又能增強物業服務人員的自豪感。要讓業主認可自己的工作，首先物業人自身要學會小區品質好壞的判斷標準!可以通過“六看”來對品質好壞做出判斷:
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人和(判斷標準)
壹、門衛門衛對陌生人的態度
除了業主/租客，保安對主要的三類訪客應該有不同的接待辦法:經常進入小區的保姆、送奶工、快遞員等，這些人進出小區，門衛是不聞不問，還是會按月給他們辦理臨時出入證;居住者的朋友進入小區時，門衛有沒有電話詢問居住者家庭並登記;臨時性訪客比如調查員、看房者進入小區有沒有登記，保安人員有沒有陪同。二、小區公***區域和綠化
綠化是不是修剪得比較整齊，路面上能不能看見垃圾，人工河道裏和水景裏的水質是不是清潔，有沒有異味，有沒有蚊蟲飛舞。車行道、人行道、樓道等公***區域能不能看見黑色汙垢。三、建築外立面
小區樓房的外立面能不能看到明顯的汙漬、銹斑，通常物業公司如果能壹年清潔壹次外立面，即使很少做其他的外立面整修，也能讓房子表面看起來比較幹凈。如果妳能看到房子的外表面明顯和別人不壹樣—比別人家多裝了鐵欄桿、玻璃花房，陽臺玻璃窗比別人多凸出去壹塊，也說明物業監督和勸解不夠。四、物業反應的速度
物業報修電話應該保證24小時有人接聽，急修半小時內必須上門，如果是壹般的報修，能不能在1天內處理完。如果有業主投訴，多長時間能答復處理完畢—通常3天內處理完是中等水平的服務。五、安全防衛的級別
小區的巡邏保安是否認識業主/租客，妳在小區裏兜壹圈，能看見巡邏保安幾次。如果小區保安不認識業主/租客，巡邏頻率又低，大家的安全就懸了。行業標桿萬科物業的保安被要求做到100%認識小區業主的車，上崗3個月內認識70%的業主。關註公眾號:物業管理圈。小區圍墻是不是都安裝上防盜網、防爬刺等防盜設備，住在低樓層的業主是不是特別加強了安全保衛措施，是加裝防盜系統，還是在特定時間段增加巡邏和監視次數。閉路監控鏡頭是否24小時監視。六、各種設備的狀況
大型機電設備每年都要進行保養維修，每月檢查。雖然配電房、設備間等地方妳無從考察，但是也可以從其他設備上看出物業管理的質量。防盜門是不是能正常開合，樓宇對講功能是不是正常，電梯按鈕和燈具是不是完好，電梯內是不是整潔，露天和樓道的公燈能不能正常使用