2017年10月18日，第十九次全國代表大會開幕，大會報告中提及“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”，現場響起了持久的掌聲，充分體現了黨情民意，是住房租賃前進的堅實風向標，在國內也積極落地支持住房租賃資產證券化產品。我們將通過案例分析和專題報告形式對住房租賃類ABS項目做深度跟蹤。
截至目前，交易所審核通過和成功發行的住房租賃類資產證券化項目合計4單，擬發行金額61.55億元，發行人包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地產等。以下重點分析“中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”項目。
1 證券基本情況
表2.?自如房租分期ABS基本要素
2 、原始權益人及資產服務機
（1）北京自如眾誠友融信息科技有限公司（原始權益人）
眾誠友融是自如品牌的後臺支持部門，負責北京自如資管體系內金融信息建設和維護職能。公司成立於2016年2月4日，註冊資本5000萬元，註冊在北京市密雲區經濟開發區。眾誠友融股東為北京自如資產管理有限公公司（簡稱“自如資管”），實際控制人左暉，持股比例為94.6%。左暉，男，北京大學EMBA，現擔任鏈家董事長、中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長、北京市房地產中介行業協會副會長、全聯房地產商會副會長。2011年創辦自如網，2014年創辦鏈家網。
（2）北京自如資產管理有限公司（資產服務機構）
北京自如資產管理有限公司是自如品牌的運營實體，公司成立於2015年10月20日，註冊資本3200萬元。經過5年發展，北京自如資管的產品線已經從成立之初僅有的合租產品—自如友家，發展成為擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿五大產品線，橫跨長租與短租市場，同時提供租期內的保潔、專業維修、搬家及自如優品等多項O2O生活服務。截至目前，北京自如資管管理房間數40萬間，北京自如資管累計服務租客超過100萬人，已經發展為國內長租市場第壹品牌。
股權架構方面 ，北京自如的控股股東均為自然人，左暉持股94.6%，單壹剛持股5.4%。
業務模式方面 ，北京自如資管的業務模式是依據自己搭建的B2C租房平臺，為客戶提供高效的找房、看房服務，以及租房期間的服務等。盈利模式就是“低買高賣”，主要是租金收入、增值服務和金融業務手續費等。 公司產品方面 ，（1）長租產品包括自如友家、自如整租和自如寓三個產品線，其中自如友家、自如整租是分散式長租業務，自如寓是集中式長租業務。（2）短租產品包括自如驛和自如民宿。本次專項計劃底層資產— 房租分期 小額貸款對應的為長租產品中的“自如友家”和“自如整租”業務線，即北京自如資管旗下分散式長租業務。 房租分期業務風控措施 ，（1）貸前預審核，如實名認證、工作認證、入住校驗、交叉審核等；（2）貸後管理。短信、微信、郵件等方式催收，上門張貼催告函等。如果租戶預期、違約及到期未退租/解約超過3個自然日時自動上鎖。
自如房租分期ABS項目基礎資產為信托受益權，而信托受益權對應的底層資產為信托計劃向北京自如資管的長租公寓租客發放的房租分期小額貸款債權。借款人要求是18歲以上非學生，芝麻評分不低於550分或自如分不低於70分，無失信不良記錄等。
基礎資產的形成 。（1）客戶選擇入住自如長租公寓，與北京自如資管簽訂《房屋租賃合同》；（2）客戶選擇使用房租分期，提出貸款申請；（3）北京自如資管和通道機構對客戶進行資質審核；（4）通道與客戶就房租分期小額貸款簽署《貸款合同》；（5）客戶線上支付壹個月房租租金及等額於月租金的押金；（6）北京自如資管安排通道機構向客戶提供剩余11個月的房租分期小額貸款，貸款將通過受托支付安排直接支付至北京自如資管指定賬戶；（7）客戶按月還款，即支付租金和貸款服務費。
基礎資產情況 。截至2017年5月10日，專項計劃基礎資產信托計劃項下底層資產自如房租分期小額貸款余額4.92億元（信托計劃總規模5億元，包含繳納的信托業保障基金及現金），***涉及合同2.35萬筆，合同期限為11個月，加權平均剩余期限為9個多月，單筆合同金額為2萬多元。區域分布方面，集中在北京、上海和深圳，北京占比60%附近。違約情況來看，自如房租分期小額貸款入池資產中預期狀態不到0.38%，預期率較低。目前自如所有貸款利率均為6.27%，貸款期限11個月，采用等額本息還款，貸款的IRR在11%以上。
4 、交易結構
（1）原始權益人眾誠友融通過外貿信托設立的“薈潤5號-自如自感系列單壹資金信托項目單壹資金信托”向租客發放房租分期小額貸款；（2）眾誠友融將享有的單壹資金信托項下的信托受益權轉讓給中信證券設立的“中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”；（3）計劃管理人根據底層資產的現金流情況設計出具有優先和劣後的結構化產品“自如房屋分期ABS”；（4）主承銷商將“自如房屋分期ABS”銷售給投資者；（5）投資者將認購資金打給主承銷商指定的銀行賬戶；（6）主承銷商將募集資金作為資產對價打給原始權益人。
4 、增信措施
（1）優先劣後結構化分層，其中優先檔獲得次級檔10%的信用支持。
（2）差額支付承諾，北京自如資管對專項計劃提供差額支付。
（3）中證信用外部擔保，對北京自如資管的差額補足義務提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。