首先,重慶市住宅用地使用權年限為50年的背景
根據1990國務院55號令,重慶市自1990起實行有償使用制度。為加強對地價的宏觀調控,我市以崇府發(1992)153號文件頒布了基準地價和公示地價。地價政策的頒布極大地推動了土地有償使用制度的改革。根據國務院55號令第12條規定,住宅用地出讓年限為70年。
1992鄧南巡講話後,為加大舊城改造力度,以地招商,規劃部門根據重慶主城區集群城市特點,在出具規劃選址意見並明確土地用途時,確定為綜合用地(含部分商業用地)。根據55號令第11條,綜合用地50年。從1994開始,與受讓方簽訂土地出讓合同時,約定所有綜合用地為50年(含居住50年),土地出讓金因此按50年出讓金計算。
二、住宅用地使用權期限以50年為限的合法性和合理性。
從合法性的角度來看,根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)第十二條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第十三條,zui土地使用權出讓高年限由國務院規定,按用途確定:住宅用地70年,工業用地50年,教育科研文化衛生體育用地50年。因此,重慶規定居住用地使用年限為50年,與國家規定居住用地最高使用年限為70年並不矛盾,符合國家上位法的規定。
從合理性來看,第壹,重慶大部分房地產開發以商住混合類型為主。如果按照壹個項目中商住樓的年限來確定出讓年限,勢必出現在壹棟樓中,商住樓的終止時間不壹致,會帶來處置上的困難;第二,房屋使用年限壹般為50年。土地使用期到期,房屋殘值就不多了。此外,物權法已經原則上規定了個人住宅建設用地使用權可以自動續期。因此,按照50年界定住宅用地使用權期限,也能有效降低購房者成本,讓終端消費者受益。