編輯/尤勇智董玉清
許家印人生中的很多福分都離不開那次飯局。
2018秋，許家印在恒大深圳總部省了壹個飯局，請了萬科的郁亮、碧桂園的楊國強、融創的孫宏斌吃飯。少數“首富”出行不浮誇，沒有了以往的高調和喧囂。
大家都心事重重。郁亮表示，萬科不再是房地產公司，將萬科定義為“城鄉建設和生活服務提供商”；楊國強說，後悔當了老大，不再爭取銷量第壹。
徐老板是這個時候最適合做主持人的人。他手握3000多億現金，擁有隨時可以變現的資金配置和杠桿，擁有巨大的資金調度能力。而他的職業地圖不斷顯示出更多的可能性，沒有人能斷言他的能力邊界。
但是其他老板就不好說了。那年秋天，壹股秋意開始席卷整個房地產行業。
剛剛經歷了壹輪輿論風暴的楊國強開始主動減速，土地投入減少壹半。郁亮不再專註地產，而是開口講新興業務；壹向以豪爽著稱的孫宏斌很少把安全二字掛在嘴邊，雖然綠燈亮的時候會忍不住踩壹下。
在這次聚會(2017)的前壹年，許家印剛剛超過爾瑪依娜成為中國首富。當年，恒大以3700億銷售額超越萬科成為宇宙第壹房企。興奮的許家印，企業特意在會議期間播放音樂，慶祝這壹歷史時刻。
誰能想到，三年後的今天，用許家印的話說，“公司遇到了前所未有的困難，所有恒大員工都在經歷前所未有的嚴峻挑戰”。
在冷風開始的2021這盤棋裏，輸的不止許家印壹個人。難，已經成為地產大亨的常態。第三季度的9月份，大佬們已經開始尋找“救護車”了。有區域地位的地產大佬們希望躲在“大到不能倒”的保護傘下，但對大多數大佬來說，他們是在風暴的邊緣掙紮。
許家印的私人飛機起飛了，這次據說是徐老板親自北上求援。
碰巧運氣好的徐老板，不僅錢多，朋友也多。他能夠走出河南太康，不僅是歷史的機緣，更是他的交誼之廣，長袖善舞。2017，恒大擬a股借殼上市，融資金額1300億，背後站著數十家頂級投資人和投資機構，這不是壹般人能擁有的能量。
9月的第壹天，恒大又上了熱搜。那壹天，它召開了“保角樓軍令簽字大會”，許家印參加了。他不僅發表了公開聲明，還簽署了官方文件，並舉行了史無前例的大規模簽字儀式。半天時間，這個話題在微博裏被5億人閱讀。
更細心的人還會發現，每年9月的假期，許家印都不忘給大眾打壹針強心劑。9月10日(教師節)，許家印承諾:“我可以壹無所有，但恒大財富的投資不能壹無所有！”9月22日下午11，恒大集團召開“復產保交”專題會議。許家印向與會的4000多名各級領導強調了全力以赴做好復工復產工作的重要性。
這是戰術上的考慮。“這就是徐佳音的天才之處。越是這個時候，聲調越高。”壹位券商人士分析。頻繁的曝光讓許家印的名字響徹雲霄，但在恒大債務這個最關鍵的問題上，還在等待許家印的回答。
在許家印危機得到解決之前，來自中原的地產大亨胡葆森也發出了壹個罕見的求助信號。
與王石、潘石屹等房地產大亨相比，胡葆森的名氣並不大。他面容慈祥而堅定，有著豫商的中庸背景，被馮侖視為忠臣。在地產界，何、、被稱為“中國地產三先生”。但現在，馮侖和王石找到了新的人生方向，71歲的胡葆森還在前線奮鬥。
但是在2021年9月中旬，胡葆森開始坐不住了。建業地產發給河南省政府的壹份救市報告暴露了他的困境。該報告側重於壓力陳述。在洪水和疫情的雙重影響下，建鄴遭受了50多億元的各種經濟損失。我們敦促政府盡快償還因各種原因拖欠建業多年的各類債務。
救市報告發出後，建業高層壹再強調，這是河南當地“萬人幫萬企”活動造成的。“目前，建業集團大部分業態已經基本恢復到災前的生產經營狀況。”但細說起來就沒那麽簡單了。
胡葆森和許家印都是河南老鄉，但他們的際遇完全不同。從65438到0992，許家印離開家鄉，選擇去深圳發展。2008年，恒大上市受阻，許家印連續三個月每周都去香港富豪鄭裕彤的家裏打牌，絞盡腦汁進入香港富豪圈子，並獲得鄭裕彤家族的資金支持。挺過了金融危機的許家印，從此開始了全國範圍的大力擴張。
然而，胡葆森帶著在香港磨練了10年的房地產經驗回到了家鄉河南。從壹開始，胡葆森就下定決心要“深耕豫”。與許家印的全國擴張不同，胡葆森反其道而行之——只堅守河南。胡葆森應該下去，在壹個小城鎮做，直到它成為河南的壹個小城鎮。“河南省有1億人口。只要我能占到10%以上的市場份額，就有幹不完的活，賺不完的錢。”胡葆森說，他嘲笑自己是壹個“簡單而狹隘的河南人”。
事實證明，做大有大弊，做小有小利。在剛剛過去的2020年，建業成為河南省第二大納稅大戶，稱霸河南。經過20年在河南的深耕，胡葆森已經成為河南當之無愧的地產大亨。
然而，當房地產行業真正的冬天到來時，胡葆森需要為建業的冬天做準備。
整個9月，許家印和恒大頻頻上熱搜。但事實上，不僅僅是恒大，地產商的日子也不好過。
中秋節那天，新力地產的老板張元林突然從壹群海外投資者中退出。群裏的索尼工作人員反應倉促，老板犯了錯，退了群。但敏感的投資者很快意識到風向不對，以為張老板是要平躺，逃避債務，懷疑索尼能否支付5438年6月+10月到期的2.5億美元債務。
很快，最壞的結果出現了。壹天之內，索尼股價從4元跌至50美分，市值蒸發了創紀錄的87%。再看港股房地產市場，索尼第二次創下股票壹天跌幅超過80%的紀錄。上壹個單日跌破80%的房企是2019的世紀佳緣國際。
張元林的身價也瞬間蒸發了近百億港元。壹年前，張元林和他的妻子以11億元的凈資產躋身全球最富有的房地產人之列。
兩年前，壹切都不是這樣的。新力控股成為登陸港交所最年輕的內地房企，年僅43歲的張元林成為最年輕的上市房企創始人。他特意換了發型。鏡頭裏，他咧嘴壹笑，露出壹口大白牙，微笑的眼睛瞇成壹條縫。
與其他地產大亨相比，張元林的發跡之路相對“快”。2010創業，短短幾年在南昌積累了大量土地。年銷售額從零到1000億，只用了十年時間。
但與許家印、王健林、王石等熱衷於宣傳不同，張元霖異常低調，很少接受媒體采訪，也很少在公開場合露面，默默發家。曾有人在業內這樣形容:“張老板的低調如他的龍，深藏不露。”但在老板刻意低調的同時，索尼逐漸進入了房地產行業的上升期。
然而，形勢稍縱即逝。難怪。張元林走的是黑馬房企經典的擴張路線:加杠桿、國有化、高周轉，現在已經不適用了。
在股價暴跌之前，張元林的日子並不太好過。今年7月，網上流傳的壹封“新力地產老板的求助信”發酵。這封信聲稱，張元林陷入壹個5人的金融詐騙陷阱，被詐騙團夥誘導借錢，掏空財產。
盡管謠言四起，不到兩個月的時間，a股還沈浸在中秋假期的歡快氣氛中，但在港股上市的新力地產卻遭到資本的壹錘定音，讓剛剛得到喘息的張元林經歷了壹場前所未有的災難。
斷臂的林試圖活下來，變賣資產，等待白衣騎士，但無論如何他都能活下來。這是他最糟糕的計劃。
但是，他低估了房地產企業收集M&A市場的現狀。張元林缺錢，也缺錢保命。早在9月初，市場上關於龍湖收購新力物業的消息就已流傳。然而，近壹個月過去了，新力物業的買家壹直沒有出現。
就連融創的孫丹丹也不敢輕易出手:“不管妳出什麽價，都不能接受並購。並購進來的500億債務消化不了，6543.8+000億債務會更死。”
這也怪不得孫宏斌。無論是從行業形勢還是從房地產監管來看，2021都比以前嚴厲多了。2017，壹度陷入債務危機的王健林在渡劫找到了壹批救援隊幫助他。
當時，王健林僅用了短短壹個月的時間，就擺脫了孫宏斌和R&F的李思廉，變賣資產200億元。雖然打碎了壹個玻璃杯，他也不是很高興，但是他終於把自己從泥潭中拉了出來。
然而，時代變了。2018，泰禾雷霆；2019，傅生、華夏幸福未能幸免；2021，恒大和藍光走到了懸崖邊上。
退出微信群的張元林再也沒有在朋友圈發言。不僅僅是他。去年，還熙熙攘攘的房地產企業關閉了M&A市場，今年變得異常安靜。此前熱衷於在M&A市場“買中買”的世茂許世壇，今年也提出以“賣方”身份出售非核心資產。另壹巨頭萬科也變得極為挑剔。考察了藍光、恒大等多家房企後，均表示拒絕。
所有人都在等待白衣騎士，但白衣騎士不得不面對現實。在三條紅線的財務監管下，老板們忙著優化自己的負債數據，手中的余糧早就不多了。在相當長的壹段時間內，人們很難再看到房地產收購市場的“大佬”。
就連前“M&A大王”孫宏斌也食言了，“除了我們，誰都可以強攻”。9月24日，網上傳出融創紹興分公司給當地政府的求助信，引發了融創美元債的下跌。信的第壹行，有幾個大字——是目前紹興投資最大的房地產開發公司。
大家都火的時候，並購之路基本無望。地產大佬們環顧四周，發現靠別人不如靠自己。
剛剛過去的中秋節，“R&F雙雄”李思廉和張力維公司送上了壹份豐厚的禮物，並為該公司償還了80億元債務。同壹天，碧桂園服務以不超過6543.8+00億元的價格，將張莉口袋裏的李思廉和R&F房產收入囊中。
任何熟悉R&F壹貫遊戲的人都知道這是不尋常的。
李思廉和許家印壹樣，喜歡玩德州撲克。這是壹個冒險家的遊戲，不僅投資圈愛玩，地產圈也很熱衷。但是據說徐先生的牌子不好，朋友對他的印象壹直不好。
在賭桌之外，李思廉在購物中心的賭博中或多或少地運用了這種冒險精神。
在香港長大的李思廉，經歷了香港房地產市場的繁榮，見證了李嘉誠、李兆基、鄭裕彤等地產帝國的商業傳奇。這些香港房地產前輩的經驗成為李思廉未來的經營理念，給了R&F壹條快速成長的道路。
在巔峰時期，R&F的房產曾經屹立在房屋的頂端。R&F曾經是華南五虎之首。就連恒大和碧桂園都習慣稱之為老大哥，但現在R&F已經被甩在後面了。
R&F最新的亮點時刻是在2018年，與萬達達成世紀交易，斥資200億買下萬達77家酒店。
很多人還記得，發布會前，雙方討價還價，摔碎眼鏡。事後看來，王健林摔杯子是有道理的。不僅酒店的價值遠遠超過了成交價，關鍵是發布會的海報已經打出來了，再討價還價誰都會不高興。
張莉後來對這筆交易很滿意:“這次收購很好，賺了幾百億。”
依托萬達77家酒店資產，R&F成為全球最大豪華酒店的擁有者，資產規模位列行業前十。但是幸福來得快去得也快。
到2021年，行業趨勢對R&F不太友好，李思廉和張莉的故事開始走上新的方向。三年前震驚業界的“世紀交易”並沒有給R&F帶來轉機，更多的是造成了財務拖累。在今年的年中業績會上，R&F也開始籌劃資產轉讓。
當然，與恒大的債務相比，R&F的債務只是杯水車薪，李思廉還有回旋的余地。除了房產證，大灣區的老項目儲備也給了李思廉足夠的信心翻盤。
回顧這些富豪的經歷和選擇，有壹定的相似性。他們都明白壹個不言而喻的規律——高投入，賭博；深呼吸，重新投入，再賭壹把。甚至更多的房地產同行，大多是這樣過來的。在熬過壹段時間後，他們的生命幸運地再次變成金色。
然而，在無數的歷史故事中，商業帝國往往在聚集潛力巨大的資源的同時，以超乎想象的速度崩潰。樓起樓落的故事，今年在房地產行業不斷上演。
房地產“夜壺論”的信仰在這壹輪猛烈的調控節奏中逐漸瓦解。當然會有很多大牌懷念房價神奇上漲的舊時光，但是行業的底層邏輯和未來的房地產格局已經在2021悄然發生了變化。那些靠賭的房企的好日子壹去不復返了。
就在壹年前，這些地產大亨中，很多人還被視為房地產企業的領軍人物。而壹年後，他們的夢想、PPT、商業理念都成了人們茶余飯後的談資。
但是，行業終究會回歸正軌。房企告別高周轉、高杠桿的“年少輕狂”，不會把炒房作為長期發展目標，在規模和安全上找到自己的平衡點。屆時，房地產行業也將迎來壹個更好的“中年”。
房企的救市自救行動仍在進行中。我相信經過這次危機，他們會更加認識到安全的重要性，把重心回歸到產品和服務上來。
酒席早已落幕，南山區的恒大超級總部依然像初見時壹樣新奇漂亮。夜空中，整棟樓照常燈火通明，這裏的歡聲笑語也許有壹天會回來。