作為壹個外生土長的鄂爾多斯人，我來說說我的感受吧！鄂爾多斯是壹個能源城市，依靠煤炭資源強勢崛起。鄂爾多斯全境86752平方公裏，據說是我國煤炭儲存量第壹大市，按照目前的開采速度也還能開采個幾百年。
前些年煤炭價格暴漲，鄂爾多斯房價迅速崛起，各個樓盤如雨後春筍拔地而起，各地打工者也絡繹不絕的湧入鄂爾多斯，壹時之間鄂爾多斯空前繁榮。蓋房就要征地，鄂爾多斯本來就地大人稀，那些土生土長的原住民誰家沒有個幾畝十幾畝的地？征個幾百萬都算少的，那時鄂爾多斯人的有錢程度可想而知，好些人都不適應這突然的暴富，於是各種買豪車（房是不用買的，那地壹征，哪家都陪著幾套房），放高利貸……，小香港的稱號由此而來，壹時之間真可謂是風頭無倆。 但正所謂花無百日好，沒多久民間借貸危機爆發，可憐的鄂爾多斯人民錢打了水漂，所以漸漸進入沈寂期。
說完了鄂爾多斯的發家史，再來說說我眼中的鄂爾多斯。說鄂爾多斯，其實主要還是說的東勝區，因為東勝區是以前的市政府所在地，人口也最多，最具有代表性。
鄂爾多斯的優點是治安好，環境好，這是公認的，早在十幾年前我同學去天津學習回來就說鄂爾多斯比北京天津那些大城市幹凈的多，夏天涼爽，冬天雪有點少。
說完優點自然是缺點，由於前些年的財政富足而市領導又沒看到自身地大人稀的缺點，所以把攤子鋪的特大，直接導致了康巴什鬼城的出現和東勝區隨處可見的爛尾樓，我們都知道人是壹切經濟的基礎，沒有人，壹切都是空談，但是鄂爾多斯市政府卻主打適宜居住的城市主題，所以鐵西區和康巴什區基本沒什麽商圈，人們還是習慣到舊城區消費和 娛樂 ，至於康巴什區，我同學住在哪裏，說買東西基本回東勝買，這樣的新區建起來有何意義？我也問過在康巴什區上大學的學生，他們說他們學校跟前什麽都沒有，也不讓出校門，那麽我又想問問敬愛的鄂爾多斯市領導，妳們建這個學校幹什麽呢？花費幾個億就為了讓您家的孩子上學離家近點嗎？那可是幾千號大學生，就是每人每天花十塊錢，也能貢獻不少gdp吧？
這些年政府又主打 旅遊 ，說實話鄂爾多斯的 旅遊 資源很有限，在我看來都屬於觀光 旅遊 ，遊客參與有限，而且價格死貴死貴的，雖然遊客嘴上不說，但想必心理想的是以後再也不來了！
隨著國家棚改新政的的落實以及地方政府五年內不批準新建商品房規定的執行，鄂爾多斯主要城區阿鎮壹康巴什壹東勝壹沙圪堵壹薛家灣的房價穩中有升，以東勝、阿鎮、薛家灣為例，新房均價已由2800元/平上漲為4900元/平，康巴什屬特例，新房均價已達9500元/平，同熱點炒房城市不同，鄂爾多斯市在經歷過山車經濟後，民眾頭腦冷靜，購房者以剛需購買群體為主，且成交量平穩。隨著2015年底之後煤炭經濟的回暖，經濟復蘇，就業率及收入得到顯著提升，民眾購買力增強，CPI指數均位居全國三線以上城市前列，用壹句玩笑話概括，瘦死的駱駝比馬大。鄂爾多斯市在經歷了煤炭經濟的10年黃金期後，出現了近4年的低迷期，但雄厚的煤炭、天然氣資源以及完善的基礎建設註定會讓鄂爾多斯再續輝煌，根據2017年國家經濟指標統計，鄂爾多斯人均GDP繼續位居全國榜首(除港澳地區)。2018年，鄂爾多斯市政府不再盲目追求GDP政績，重點抓債務清償、環境治理、棚戶區改造等務實工作，全力擠壓GDP水分，還大家壹個真實的鄂爾多斯。歡迎到鄂爾多斯做客。
首先說壹下 經濟 鄂爾多斯經濟總量在內蒙古地區還是穩穩的第壹，雖然說經歷了早年的房地產陣痛和民間借貸風波，但是依靠其經濟基礎和豐富的資源屬性鄂爾多斯還是挺了過來，經濟也在慢慢步入正軌。近幾年也培養起了自己的特色產業，如依靠豐富的煤炭發展起來的 煤化工產業 ，在全國範圍內也是首屈壹指的。形成了完備的煤化工體系，如煤制油，煤制天然氣，煤制烯烴，煤制乙二醇等，其中還有很多國家級大型示範項目。同時也帶動了上下遊相關產業的發展。還有 裝備制造基地，京東方鄂爾多斯產業園。 都為鄂爾多斯的發展註入強勁的活力。
人文環境 鄂爾多斯常住人口相對單壹，以東勝附近的本地居民為多。在當地壹些正式場合還是日常交流多用本地方言，普通話使用較少。城市高樓林立，街上行人不多，人們出行基本都是開車，公***交通使用人數較少。當地人生活安逸富足。
旅遊 鄂爾多斯市的 旅遊 資源豐富，如鄂爾多斯大草原，響沙灣，成吉思汗陵等都是不錯的選擇，自駕遊鄂爾多斯也別有壹番風味。
在本世紀的頭十年，鄂爾多斯這個名不見經傳的內蒙古三線城市，卻創造了壹系列的經濟神話。在最鼎盛的2007年，鄂爾多斯地區生產總值同比增長高達25.8%，財政收入更是增長38%！這個增長速度，即使是放在年均增長達到10%的中國，也是很瘋狂的壹件事情。
但是，鄂爾多斯的經濟增長是建立在資源基礎上的。資源型城市似乎總難以逃脫"建設-發展-萎縮-報廢"宿命。長期依賴資源的開采，忽視產業的多元化發展，技術的創新，加上環境汙染，讓城市不可避免走向衰亡。
鄂爾多斯的經濟神話的破滅始於2011年底，煤炭量價狂跌，樓市出現低迷，鄂爾多斯這個富裕煤都陷進債務危機。顯然，單壹依靠煤炭資源，產業結構單壹，產業鏈短，粗放生產，導致環境惡化，產能落後，同時熱衷房地產的投機買賣，這讓鄂爾多斯的發展之路越走越窄，泡沫隱患重重，終於壹夜之間，神話破碎。
在這壹輪的經濟降溫中，鄂爾多斯經濟增長速度下滑嚴重，2011年還有15.1%的增速，到2015年就下滑到7.7%，幾乎腰斬。到2017年進壹步下滑到5.8%，還不及最高峰2007年的四分之壹。
近年來，鄂爾多斯也在謀求經濟轉型。壹是延長煤炭產業鏈，在煤改氣、煤化工等方面有了很大進步，產業鏈也延長了，附加值也提升了。二是發展其他制造業，將裝備制造基地作為強力引擎，引進500強企業和高新技術產業。目前，鄂爾多斯的非煤產業增加值占工業增加值的比重接近50%，已經有很很大提高，壹煤獨大的局面正在改觀。
2011年前，鄂爾多斯經濟增速連續9年都是內蒙古的狀元。隨著民間借貸和房地產坍塌，加上煤炭市場跌至冰點，鄂爾多斯經濟遭到重創。近兩年來，煤炭價格回暖，棚改貨幣化深化，鄂爾多斯獲得走出低谷的喘息機會。
鄂爾多斯是典型的能源型城市。近兩年，鄂爾多斯煤炭價格持續回暖。2017年，鄂爾多斯煤炭均價每噸307元，漲幅48%。2017年，鄂爾多斯煤炭產量6億噸，同比增長6.7%；銷售煤炭6.2億噸，同比增長14%。
2017年鄂爾多斯GDP3579.81億元，扣除價格因素，同比增長5.8%。
不過，鄂爾多斯的財政壓力依然巨大。2017年，鄂爾多斯財政收入356億，同比增長5.1%，財政支出477億元，同比下降15.1%。同時，鄂爾多斯工業投資在2017年恢復了下滑趨勢，全年工業投資1749億，同比下降7.8%，吸納產業的能力仍未復蘇。
鄂爾多斯是典型的壹市兩區，老城區東勝和新區康巴什。康巴什，曾因2010年美國《時代》周刊壹篇報道《中國鄂爾多斯：壹座現代鬼城》，引發世界關註。
2010年～2015年，康巴什房價長期徘徊在每平方米4000元～5000元，但隨著這兩年去庫存加速，康巴什成為最大的受益者。
鄂爾多斯2016年、2017年的貨幣化安置比例分別達到了94.5%和100%，這在全國棚改貨幣化過程中首屈壹指。通過棚改，鄂爾多斯去庫存效果顯著。2016年和2017年，鄂爾多斯通過棚改消化的存量商品房面積分別為589.8萬和511萬平米。
棚改也成為助推房價回升的主力。目前，康巴什房價已迅速上漲到10000元，翻了壹倍還多，逼近康巴什區房價 歷史 最高水平。不過，康巴什小區的入住率依然偏低。
老城區東勝房價徘徊依舊，均價5到6千每平米，略有回升。
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最新的信息是，“鬼城”逐漸擡頭，房價重新回到每平米萬元的水平。
在2010前後，隨著房地產泡沫的破裂，鄂爾多斯被稱作鬼城，就是壹大堆壹大堆的空置新房，連壹個人影都沒有。真的讓人想之恐怖。
雖然說房價徘徊在4000元-5000元之間，但成交寥寥，怕是給人住都沒人要了。
回顧過往，2006年，在煤炭產業帶來的資金爆炒下，鄂爾多斯房地產業開始飆升，壹兩年內從每平方米1500元漲至5000~6000元。2010年是最瘋狂的時候，有些地區的房價達到每平方米2萬元，人均3~4套房子。
如今，事情似乎有較大的變化。
2018年6-7月的新聞，多是積極的報道。
比如有媒體報道“借力棚改貨幣化 昔日鬼城鄂爾多斯房價大漲”，《證券時報》7月26日刊文“鄂爾多斯新區房價回升：如何摘掉鬼城帽子”，都在說，房價在過去兩年迅速突破10000元/平米大關，重回 歷史 最高水平。
《證券時報》調查發現，東方紐藍地、錦繡山莊、金信翰林苑、華瑩馨城等小區均價已過萬。就連“公務員小區”，該片區房價最低時跌至每平方米2000元，現已漲到5000元左右。
政策刺激讓鄂爾多斯的庫存得以快速消化，有棚改貨幣化安置、房票制、政府回購等政策。根據官方數據顯示，鄂爾多斯2016年、2017年棚改貨幣化安置比例分別達到94.5%和100%，如此高的貨幣化安置比例，全國罕見。
鄂爾多斯是典型的壹市兩區，康巴什區是新區，各種條件都比老區東勝區好許多。所以從鄂爾多斯整體來看，房地產市場很難說已恢復 健康 。爛尾樓依舊隨處可見。
壹個城市的 健康 持續發展，需要可持續的產業得以維持，鄂爾多斯的未來，依舊讓人憂心忡忡。
受棚改帶動的三四線城市房價上漲，短期內或促使需求暴漲，中長期看，依舊難言樂觀。
鄂爾多斯是典型的掏空身體求外表的壹個城市，按照鄂爾多斯的實際能力，怎麽做也無法達到前些年的“輝煌”。
但是，鄂爾多斯前些年確實“輝煌”了，“輝煌”到刺傷了很多人的眼睛。
只是，這樣的“輝煌”，只會留下今天的蕭條。因為，鄂爾多斯玩的是掏空身體的方式。憑借能源價格上漲帶來的暫時繁榮，開始大搞房地產，並用房地產制造虛假繁榮，與能源的繁榮互為作用，掏空城市資源，透支城市未來。
想壹想，象鄂爾多斯這樣的制造業等都不怎麽發達的城市，就靠能源和房地產能夠支撐多久呢？在能源價格出現大幅下滑以後，支撐鄂爾多斯“輝煌”的基礎沒有了，房地產也就迅速崩盤了。沒有了這兩大做支撐，還能維持得下去嗎？所以，對鄂爾多斯來說，實際已經是壹個徒有外表的城市。畢竟，沒有制造業，沒有良好的創新條件，沒有有效的工業投資和服務業投資，等待鄂爾多斯的，就是重新開始，踏踏實實地做壹些符合實際的事，發展壹下制造業。眼下所謂的經濟開始復蘇，並不是鄂爾多斯經濟復蘇的體現，而是煤炭價格上漲帶來的新的虛假繁榮。鄂爾多斯要想真正走出困境，只有依靠發展實體經濟，用實體經濟彌補前些年發展留下的畸形結構。
未來的鄂爾多斯，可以充滿信心，但前進的道路之崎嶇，可能比很多城市都要更加艱險壹點，困難更多壹點。
鄂爾多斯的過去的輝煌的，因為鄂爾多斯是改革開放30年來的18個典型地區之壹，是內蒙古的經濟新興城市，曾經在整個中國也是大大有名的存在，房價也因此不斷上漲，但最近幾年因為資源枯竭等問題鄂爾多斯現在是真的衰落了。
房價方面，從2006年起，在煤炭產業帶來的資金支撐下鄂爾多斯經濟發展的十分火熱，等到了2011年的時候鄂爾多斯的部分地區的房價就已經漲至兩萬多，但現在因為種種原因鄂爾多斯的房價已經跌倒了三千元，而且還無人問津。更可怕的是因為房地產遇冷，很多在鄂爾多斯的項目都已經停工了，也就是說傳說中的爛尾樓。
經濟方面，雖然在經過了房價腰斬之後，鄂爾多斯的經濟受到了很大的影響，但瘦死的駱駝比馬大，如果僅僅放在內蒙古來看，鄂爾多斯依舊是內蒙古經濟最強大市區，數據顯示2016年鄂爾多斯全市人均GDP高達21.55萬元， 排名 全國第三。
不過鄂爾多斯畢竟是依靠資源發展起來的城市，隨著資源能量的升級換代，以後鄂爾多斯的優勢可能會逐漸消失，所以筆者認為未來鄂爾多斯的發展重心要朝著 旅遊 方面進行發展，畢竟鄂爾多斯的 旅遊 資源崖還不錯。
外國人說中國人窮，基礎設施很差，結果是完全相反；外地人說康巴什是鬼城，沒人，結果是鄂爾多斯當地人壹房難求，每天堵車，風景好的不得了。沒有實踐就沒有發言權，請實地看了再發言，要不讓當地人笑話妳沒文化！