蘇三，姓周名玉姐，河北省廣平府曲周縣人．父親周彥亨，是廣平府裏很有名氣的壹家中藥鋪掌櫃的兒子．自幼生性溫雅，聰慧過人，頗有幾分天資。明孝宗朱佑樘時，興了科制。周彥亨第壹次去應鄉試，被錄位舉人。它的文章深的壹姓譚主考官的青睞，收他為門生，精心培養。經過在上峰合同聊中的通融，保舉周彥亨進竟會試，得了個貢生，又參加了殿試，得了第十七名進試，周彥亨得了功名，回鄉祭祖，參謝恩師。姓譚得便差人說合，把愛女譚淑貞許給周彥亨為妻，才貌出眾，才學也好，琴棋書畫，無所不精。這兩人的結合侍郎才女貌，自有壹番風韻。
不久，皇上聖旨降下，周彥亨被封為大同府伊。接旨後，全家高興，拜別親友，打點行囊，隨攜帶夫人譚淑貞走馬上任。那時的大同府還很荒涼，人煙稀少。周彥亨祖輩都系商家出身，為人禮儀周到，處事警慎。在這個地方當官，他清正廉明，不染濁塵，深得當地百姓的擁戴。第二年臘月，譚氏夫人得壹千金，少年夫婦甚是喜歡。恰巧降了壹場瑞雪，外邊玉樹銀花，四野皆白，小兩口便給女兒去了個名字，叫周玉姐。
玉姐兒生的十分俊俏，周彥亨夫婦愛如掌上明珠，教他學說話兒，教他學挪步兒。特別是譚夫人，她除了關心丈夫，把全部心思都花在女兒身上了。五歲教她認字兒，六歲教她彈琴兒。這玉姐兒可也真乖，她得了母親的俊俏，父親的才華。學什麽都學得快，記什麽都記得好。周家夫婦更是高興，把女兒出脫得白白凈凈，水靈靈，活像壹朵花兒，誰見了都要誇獎幾句。
玉姐長到七歲上，周彥亨夫婦得了貴子，取名金童。正在全家歡喜，賓客慶賀時，天遭不幸，譚氏夫人產後中風。這就慌了合府上下，四處求醫，百般壹聊，病情卻日益加重，五日頭上便去世了。周彥亨很是悲傷，玉姐兒哭得死去活來。本來是壹個美滿如意的家庭，自從少了個譚夫人，壹下子就顯得冷落了，值得托人說合，續大同城裏壹個染房掌櫃的小褂復原是為弦。
原氏進了周家的門，覺得自己攀上了高枝，心裏很是識盡。她撫養金童，招呼玉姐，管理家務，謹慎勤快。在周彥亨面前更是百依百順。壹時冷清了的家又有點熱氣了。
過了沒多久，朝政裏有了變故。這年秋天，明孝宗朱佑樘架崩，武宗朱厚明繼位。這個武宗皇帝寵幸太監宦臣，武宗皇帝聽信讒言，將壹批忠誠革職不用。周彥亨聞知，悶悶不樂，憂慮成疾，壹病不起，個月天氣，就氣斷身亡了。
父親壹死，可就苦了個玉姐。後繼的媽媽原氏,這時壹反常態,變得刁鉆刻薄。同他娘家的弟弟原溪才壹起，生了個壞主意，為了某得周家的全部財產，搖把玉姐許給原溪才家的那個傻小子。他們的話被玉姐聽去了，她那裏肯依，他沖了進去，壹把搶過了庚帖，把它撕了個粉碎。這下更惹惱了後母原氏和舅舅原溪才，姐弟兩又在商量著壹條毒計。就在他們商定要把玉姐搶過去的那天晚上，玉姐獨自壹人逃出門，到埋葬爸爸媽媽的地方，大哭了壹場。自此，大同府伊的女兒，嬌滴滴得玉姐，邊在泉涼的塞外，過起了流浪的生活。
玉姐自小就聰明伶俐。她得到了母親的真傳，彈得壹手好琵琶，技藝純熟，指法靈活，彈起來十分動聽。逃跑時，她思念爸爸媽媽，撩不下弟弟金童。她什麽都沒帶，只帶了媽媽留給他的壹張琵琶，流浪中她懷抱琵琶，彈著曲兒，串這村莊，乞討為生。這段唱詞是她乞討時唱的：
“手彈琵琶把曲兒唱，
過路的父老聽端詳，
祖家本是平陽府，
曲周縣裏生了我爹娘。
爹中進士為了官，
大同府裏把名揚。
姓周雙名叫彥亨，
官名人稱中書朗，
父母雙親人品好，
生我姐弟人壹雙，
哪知道，
天不做美大禍降，
產後我的母親遭了殃，
可憐親娘喪了命，
後娘生就得黑心肝。
她本是那原家女，
能與妲姬比淫蕩。
敗壞我們風且不論，
毒手要把我來傷，
同娘家兄弟定惡計，
賣我到原們做童養．
壹次不從我撕庚帖，
二次不從我逃出房．
父母墳頭哭壹場，
流幹了眼淚痛斷了腸，
正午我跟著太陽走，
夜晚我行路踏月光．
饑了我肯塊幹樹皮，
渴了我爬到泉水旁．
過路的父老聽壹聽，
看我棲慌不棲慌？
善良的父老行行好．
能與我傳訊到家鄉，
告知我那親人得知笑，
快來救我女嬋娟，
我若再長四五歲，
定然躍馬奔疆場，
敢效木蘭花氏女，
報仇雪恨除惡狼，
虎口裏救出我親兄弟，
也不枉人世走壹場．”
這段唱詞唱出了玉姐身世遭遇。壹日，他在壹家客店裏彈唱，碰了格拉駱駝的商客，說失望廣平府運貨的，答應帶他到廣平府去找親人。玉姐很是高興，連忙叩謝，拜拉駱駝的為“幹爹”。可憐的玉姐，覺得自己碰到了個“好心腸”的幹爹，原來是個人販子，趕駱駝運貨，是打掩護的。幹爹把玉姐帶到北京，皇上老兒住的地方，引進了壹個大雜院，交給了壹個老頭兒，說是辦完貨就來領他。就這樣，玉姐被賣給了壹個戲班子。這個戲班子又不同於其他戲班子，他是宦官劉瑾辦的，戲班是他的名義，實際是從各地買來美貌女子，放在這裏調教，轉為朝廷宮裏選送吹拉彈唱得宮女的。當初玉姐怎麽知道，她的琵琶彈的動人，她的舞姿跳的媚人，調教她的師傅和老人都對他另眼看待。日子壹長，玉姐同兩個早來的姐姐貽青，貽紅非常要好。貽青，貽紅慢慢將這裏的骯臟事兒，壹件件，壹樁樁講給他聽。她才知道，幹爹得了壹筆錢，就把她賣了。後來她親眼看到，來了個什麽大官老爺，叫她去彈琵琶，貽青，貽紅姐姐唱曲兒，跳舞兒，唱到半夜裏，她回來了，兩個姐姐留下了，說是老爺陪夜。原來，這是個表面富麗堂皇，內裏十分骯臟的地方。壹次,貽青，貽紅的遭遇竟然降到她的頭上,要她給壹個大官陪夜。她再也呆不下去了，狠了狠心，在壹個漆黑的夜晚，玉姐又逃出來。
在這個時候，壹個女兒家能跑到哪裏去呢？她又被壹個家人收留。這個人家就是大學士，左相國劉健。這劉健是朝裏有名的忠良。他見皇上聽信讒言，重用奸臣，朝政日漸腐敗，他抱本上奏，那知小皇上不準他的奏本，反而講他革職不用。劉健革職後，為了提防奸細加害，搬出了原來的府衙。在壹個偏僻地方隱居下來。撰寫明朝的年鑒。這個淩晨，劉健老爺在野外練拳，在壹小溪邊，碰見了壹個被凍僵的女子，便救回了家。這個女子便是周玉姐，大同府伊周彥亨的女兒。於是就將她收留下來，好生照管，待將身體養好了，打聽到他老家的情況，再送她會廣平府去。
劉健見玉姐這等聰慧，又彈得壹手好琴，很是喜歡，她要玉姐練琴，並把自己寫好的詞，譜成曲兒，要玉姐練彈。玉姐的琴藝長進了，劉老爺的郁悶心情也得到了抒發。
誰知劉健也是家門不幸。朝政腐敗，仕途艱難，也夠她受氣了，偏偏又遇到了壹個不肖的兒子叫劉之廉。他見父親勤瑾供職，落下了這般下場，覺得讀書做官也沒什麽意思。趁父親被貶生氣，管教不嚴之機，不思讀書上進，同外邊的壹些不三不四的人搭上了火。先是在壹起賭錢，後來竟逛院不歸，壹日回到家裏見了玉姐，只是父親救來的“怡春堂”的姐兒，便在於姐身上打主意，他夜深人靜是在玉姐房外叫門。父親得知後，嚴加訓斥，誰知他已浪蕩成性，管教不下，反而惡言頂撞。氣的劉健老漢，病倒在床。
玉姐為了報答劉老爺的救命之恩，守在床頭伺俸他。等老爺的病剛好轉壹點，他就給老爺彈琴，彈他最愛聽的曲兒。這時，劉健的同僚，南京的王瓊，差遣三兒子王舜卿前來探病。他就是後來的王三公子。他同玉姐在這裏見過面，特別是聽過玉姐彈琴，這琴聲在他的心裏留下很深的印象。後來，王三公子到“怡春院”是尋琴聲去的。此時後話。
劉健老爺的病沒好，“霜降”過後，日漸加重，不幾天久去世了。兒子劉之廉見父親死了，忙回到家裏，不僅不料理家事，靈前盡孝，硬是逼著老夫人陪著老爺的靈柩回老家去。玉姐見他這樣不孝，很是氣憤，隨著老夫人陪著靈柩回老家去。玉姐見他這樣不孝，很是氣憤，隨著老夫人陪著靈柩回鄉下安葬。不久，老夫人也下世了。
把母親和家裏人大發到鄉下以後，這個劉之廉就將他家的庭院賣給蘇淮開了妓院，他就是後來的“怡春院”。他假裝為母親奔喪回到家裏，說朝廷裏出了奸臣，皇上為父親昭雪，他要帶著家裏的女子到京城慶賀，可憐的玉姐兒，竟然被這個劉之廉騙到京城。賣給了蘇淮，作了女兒。因為事先有翠香，翠洪兩姐妹，壹姐便被取名為“三兒”蘇三這名，就是這樣來的。
命運偏偏要這樣捉弄壹個纖弱的女子！蘇淮，“壹枰金”夫婦，把蘇三看成是壹顆“搖錢樹”，巴不得他快快長大。蘇三長到十六歲，鴇兒“壹枰金”就逼他“挽頭”成親，成親的這個人就是南京的公子王舜卿。
王瓊被革職後，帶著家眷到了南京，這年春科，他著三公子赴京趕考，要他考完後，催討舊日的壹些賬目，辦完事速回南京。
壹日，王三公子來到“怡春院”外，聽見了壹陣悠揚動聽的琵琶聲，壹會如怒濤洶湧，壹會如泣如訴。這琴聲是那樣的動心，那樣的耳熟，似曾在那裏聽過。壹時想不起來。王三公子尋這琴聲，信不走進院來，彈琴的正是蘇三。
王三公子壹見蘇三，便認出了他就是在劉健老伯家見過的玉姐。蘇三也認出他就是南京王家的三公子。兩人在這裏相遇，誰也沒想到。特別是王三公子，他對於姐如何能到這“怡春院”裏，甚是不解。他要問個究竟，但因礙著鴇兒只是壹般的見過了禮。鴇兒見這王三公子不是壹般人家的子弟，必定有不少銀兩。便熱情伺俸，好言相勸，留他在院裏住下，要蘇三陪著他。
鴇兒走後，王三公子打問蘇三，蘇三聲淚俱下，向王三公子述說了遭遇。王三公子痛罵劉之廉不孝不義，他勸說蘇三好生保重，商量各計謀，救他出院。蘇三很是感激。這個時候的鴇兒，反而真起了“月下老人？的作用。他要留公子住到院下，他要蘇三同王公子“成親”，都正合了他二人的心意，成親後，王三公子語素三相親相愛，日夜相伴，定了百年之好。這樣過了數月，王三公子的銀兩全部花完了，鴇兒見他沒了銀兩，便將他感出院來。公子流落街頭，蘇三聞知，假借到廟裏降香，贈給了衣物何銀兩。王三公子二次攜帶包裹入院，鴇兒見了又是壹番殷勤。當天晚上，將自己積攢得體己，全部贈與公子作盤纏。勸他回到家裏發憤讀書，圖求上進。壹旦功成名就，好搭救他出院。王三公子那裏等得，他勸蘇三放心，等他回到南京稟知父母，就攜帶重金，贖他出院。五更之前，蘇三將公子送出院來。鴇兒早晨不見了王三公子，問蘇三，他佯裝布知。鴇兒慌忙打開公子得包裹，裏面卻是幾件破衣裳過這磚頭瓦塊。氣的他拍屁股頓足，心裏沒好氣，對蘇三就是壹頓飽打。
王三公子回到南京，知道跟隨他的家人早已稟知了父母，便將科場逢權奸，未能考中，催討賬目也不順當得事，向父親敘述了壹遍。父親問他：“既然如此，就該早日返回，如何待到今日。”王公子就將“怡春院”同蘇三相遇，他原是劉健老爺的親戚，被劉之廉賣到院下。他為了打救蘇三出院，二認定了百年之好，請求父母成全他們。這王瓊老兒，本是循規蹈矩，崇古復理的人。聽了兒子說的，以為他是編造的謊言。心想我王瓊官場不順，家門不幸，出了這等逆子，豈能容得。當下就不由分，命家人將兒子拿下，飽飽地打了壹頓，言說壹定要將兒子處死，以正家風。王三公子苦苦哀求，要父親看在劉健老伯面上，打救蘇三出院，就是將兒處死也心甘情願。王瓊那裏聽的進去，他越是哀求，父親越是以為他被那妓女纏走了魂兒，越發打得兇了。老夫人意見可慌了神，她勸說老爺，被她訓斥了壹頓．她見憑自己很難說轉老爺．忙差人請來親朋好友，王瓊老爺這才答應死罪繞過，活罪難免。遂將逆子關進後院書房，要他苦讀詩書，來年再考，若來年開春趕考，金榜題名，就饒過，如若荒廢學業，春課還是不能靠中，還得要他的命。
搭救蘇三不能如願，思念蘇三不得相見。這時王三公子想起了臨別食宿三的贈言，覺得他的話說的對，若要讓父母同意搭救蘇三，只能是壹種空想。只有自己發憤讀書，才能搭救他出院，夫妻才能團圓。為了蘇三，他橫下壹條心，咬緊牙關，日夜苦讀。
蘇三受了鴇兒的毒打，便臥床不起，閉門不出。鴇兒相勸，他推說有病；鴇兒打罵，他不吭聲。成天不思茶飯，懶於梳妝，哭哭啼啼，眼淚汪汪。不幾日，壹個如花似玉，水靈靈的人兒，變得形容憔悴，不像樣兒了。在鴇兒眼裏，這蘇三只是壹棵搖錢樹，搖不了壹個錢，反倒惹人生氣，到不如將他賣了。說來也巧，正好這是院下住著個山西洪洞縣的客人，此人正是馬販子申鴻。
天下的鴇兒看男人，壹不看年級，二不看俊醜，眼睛只盯著背上的行囊，腰裏的錢包。他從申鴻的口裏知道，家裏的老婆不隨心，就勸他納壹偏房，將蘇三以三千兩銀子賣給了申鴻。為了瞞過蘇三，鴇兒還將蘇三同王三公子得交情告訴了申鴻，替申鴻編造了欺騙蘇三的詞兒。說王三公子是申鴻得救命恩人，申鴻知道蘇三同王三公子有情後，願出重金救蘇三出院，自己戴著去南京尋訪王三公子，以報救命之恩。兩人還商定，在北京城南十裏荒郊，交人交錢。
此後的事情，在前面各節裏都有交待了。那就是申鴻把蘇三帶回家來，蘇三被誣告鑄成冤案。
再說王三公子在父親的嚴加管教之下，關門苦讀。次年春科，中了進士，封為巡按。他從鴇兒那裏得知蘇三被賣到山西洪洞，尋訪蘇三心切，還沒顧得回家祭祖，便走馬上任，先到山西巡按。壹日閱卷，發現壹“蘇氏毒殺本夫”案，卷裏說的情形象是蘇三，他便喬扮成商人私訪洪洞，得知犯婦正是他日夜思念的蘇三。火速返回後，傳諭起解太原，經過“三堂會審”，才案情大白。
蘇三冤案昭雪後，王三公子和蘇三到底怎樣了？有壹種說法是，王三公子人下蘇三後，被朝廷革職，二人隱姓埋名，遠走高飛，定居他鄉。幾年後，朝裏換了皇上，王三公子二次得重，又作了個不打不小的官。