業主收到房子後與開發商宣傳的售樓廣告不符，哪些是有法律效力哪些是不能作為起訴條件的。目前售樓廣告與商品房實際不符是目前商品房銷售市場上較為突出的問題之壹。我們本期再來聊聊，如果遇到商品房與開發商的宣傳廣告不符時購房者如何維權。
“我們小區綠化率不夠、配套小學沒建、承諾的公***活動空間也沒有了……”交房後就是各種問題接踵而至，開發商最初的承諾，售樓廣告上的宣傳變成了壹席空話，那麽購房者該怎麽辦？
北京隆安（濟南）律師事務所房產中心白金印律師解析：對於售樓廣告，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第3條規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
根據該規定，開發商對於商品房的銷售廣告和宣傳資料壹般屬於法律概念上的要約邀請，但是開發商就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的具體確定的，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的說明和允諾，屬於法律概念上的要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，若開發商違反，則應當承擔違約責任。
由此可見，對於與商品房實際情況不符的廣告，購房者應當區分對待，采取不同的策略:壹方面，對於壹般性描述，開發商可不受約束。即如果開發商對自己所開發樓盤的廣告，進行的是壹般性的描述，並且該描述的內容較為抽象且不直接作用於買賣合同的訂立，或者該廣告不包含價格確定的因素等，只要該廣告的內容未經雙方確定作為合同的組成部分，就無法對開發商產生約束力。
另壹方面，若開發商所作售樓廣告具體而明確，如標明小區內的附屬設施，樓房的結構以及朝向等。由於該描述直接影響了合同的訂立及房地產的價格，因此，此類廣告壹經發布，即具有法律效力，不論該廣告雙方是否約定將之作為房地產買賣合同的組成部分。只要買賣雙方就廣告所涉及的房地產建立買賣關系，則開發商即受該廣告內容的約束，壹旦實際情況與廣告內容不符，則開發商應依法承擔違約責任。
購房者除要求開發商承擔違約責任外，還可以依據《廣告法》、《消費者權益保護法》等法律法規規定，要求開發商承擔損害賠償責任，以維護自己的合法權益。需要提醒註意的是，雖有相關規定的保護，但為了減少不必要的麻煩，購房者最好還是要求將廣告中的實質性內容落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協議上，同時保留銷售廣告等相關宣傳資料。
感謝北京隆安（濟南）律師事務所白金印主任的法律指導。
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（以上回答發布於2016-07-12，當前相關購房政策請以實際為準）
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