所謂房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中，影響開發利潤的因素很多，且這些因素難以或不可預測地控制，使得企業的實際開發利潤偏離預期利潤，從而使企業有機會或有可能遭受經濟損失。房地產開發風險作為壹種客觀現象，明顯呈現出以下特點:1)綜合性。房地產開發涉及企業內部的各個方面和企業外部環境的各種因素，是企業財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2)模糊性。即不確定性表現為風險形成的模糊性和由於風險導致的企業發展經營活動結果的不確定性。3)虧損。風險不僅僅是由於財務管理的不可預測性或無法預防而造成的，還可能是由於管理者的決策失誤和控制失敗而導致本應獲得的利益喪失。4)補償性。既然風險會帶來損失，客觀上就要求給予經營者適當的經濟利益，以抵消承擔風險帶來的損失，即“風險報酬”。5)動機。風險和競爭同時存在。承認和承擔風險會把企業推到最後壹搏的位置，這必然會使企業朝著同壹個目標努力改善管理，增強競爭力，提高經濟效益。
2房地產開發面臨的主要風險
2.1政治風險
是指壹個國家所處的國際國內政治環境的變化(如戰爭、罷工、社會動蕩等)以及相應的政策和法律的調整(如金融政策和財政政策的變化、土地使用制度改革、住房制度改革等)，給房地產開發商造成經濟損失。對房地產商最直接的影響就是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行從緊的貨幣政策還是寬松的貨幣政策，直接影響開發商和購房者持有的資金，影響項目的開發和銷售。同時，銀行的房地產業務也會對房地產需求產生影響。就財政政策而言，無論政府實行從緊的財政政策還是寬松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住房的福利供給政策或者對低收入群體的有限補貼政策，以及政府對房地產的投資，都會對房地產的發展和需求產生影響。這種風險在中國需要特別關註。
2.2經濟風險
指房地產開發商因經濟形勢變化(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)而遭受的經濟損失。).從可行性研究到樓盤上市期間，市場需求很可能會發生變化，消費者對戶型結構和單位面積的偏好也會發生變化。在原有的細分市場中，這類物業仍然供不應求，但可能很快就會大量積壓，必然會使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，物價全面上漲。雖然房地產有壹定的抗通脹能力，但其價格也會上漲。但是，人們手裏有壹定的錢，購買力相對降低，可能無法支付上漲的房地產，導致房地產企業開發的項目很難賣出去，承擔風險。壹般來說，房地產開發資金需求量大，完全依靠自有資金周轉難度很大。通常需要使用外部資金，比如銀行的貸款和預售。如果妳以自己開發的房地產作為抵押，取得這筆投資的貸款時，不能在抵押貸款協議規定的期限內償還本息，就必須承擔作為抵押的房地產可能成為他人財產的風險。利用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按預售協議規定的日期交房，就要承擔支付巨額賠償金的風險。
2.3自然風險
指自然因素(如洪水、火災、地震等)的影響。)上房地產開發，從而給房地產開發商造成經濟損失。自然風險的機會很少，但壹旦發生，造成的損失是相當大的。
2.4技術風險
指由於科技進步、技術結構及其相關變量的變化而可能給房地產開發商帶來的損失。比如，科技進步可能會對房地產商品的適用性造成威脅，迫使開發商加大對房地產的更新、改造和改造的投入。建築設計變更可能導致建安項目成本增加，從而影響項目成型後的租售。
2.5運營風險
是指由於開發項目管理不善，預期收益無法實現或不足以補償經營費用的可能性。這種風險主要歸因於開發商在開發成本、租金價格、開發周期、資金籌集等方面的主觀預測和決策失誤。
3導致房地產開發風險的因素分析
3.1政策環境和經濟形勢
因為房地產的發展與國家經濟形勢密切相關，很大程度上受到政府政策的控制。例如，政府對租金價格、外資、土地使用、環保要求的控制，特別是對投資規模和財務的控制，以及新稅收政策的制定，都可能給房地產開發商帶來風險。在中國需要特別關註。
在經濟繁榮的時候，由於各行業生產的擴大，房地產需求供不應求，房地產價格上漲。經濟衰退，社會對房地產的需求受到抑制，產品開始出現賣難。此時開發商的資金已經投入，情況的波動使其反映和調整非常緩慢，很難在短時間內改變或找到其他替代品，這會使開發商陷入困境。
3.2房地產市場的發展和供求狀況
在市場經濟條件下，壹個發達的市場應具備四個基本條件:信息充足、商品同質、廠商和買家自由進入、交易方數量眾多。而壹個不發達的市場必然會給房地產開發商帶來壹定的風險。
壹般來說，房地產市場是壹個區域性的市場，局部房地產市場的供需變化對開發商的影響要比全國大得多。只要當地經濟發展健康，對房地產的需求不會有大的變化。房地產開發的強度取決於潛在開發商對租金和銷售收入的預期。當租金和售價因住房供應短缺而上漲時，開發商將陸續開發房地產。然而，由於開發需要時間，到開發完成時，市場供求可能已經發生變化，因此很難出租和出售已開發的物業。
3.3發展機會的選擇
經濟運行具有快慢交替的周期性特征，房地產投資也是如此。投資周期包括四個階段:高峰期-收縮期-低谷期-恢復期。巔峰，國民經濟快速增長，經濟處於巔峰。由於各行業擴大生產，房地產需求供不應求，房地產價格上漲。收縮期國家收緊銀根，控制投資規模，社會對房地產的需求受到抑制，產品開始出現賣難。在低谷期，社會信用關系的進壹步緊張，使得工業和建築業投資大幅下降，投資品價格下降但銷售困難。復蘇期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求開始增加，價格逐漸回升。此時正是房地產投資的黃金時代。從長遠來看，在投資收縮期和低谷期搞企業兼並或做投資準備，在投資高峰期和恢復期大力投資，壹定能獲得更大的收益，避免更大的損失。
3.4開發場地的選擇
房地產的不可移動性、地域性和個性化決定了其地理位置極其重要。地產界有句名言:第壹是地段，第二是地段，第三是地段。可見，房地產開發區位的選擇對開發商來說至關重要。房地產開發商搶占中心或門戶位置是常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心或門戶位置。在繁華地段開發房地產項目，會實現開發利潤的最大化，但這個區域可能沒有可供開發的土地，開發商為了獲得更大的選址範圍，不得不放棄壹部分利潤。同時，房地產開發所涉及的地理環境乃至社會經濟條件都處於不斷變化發展的過程中，會使開發商經受風險的考驗，需要有壹定的預見性。如果開發商能夠盡早投資開發具有價值增長潛力的地塊，他們將在幾年後獲得更大的利潤。
3.5開發類型的選擇和開發規模的確定
房地產開發的過程是壹個巨額資金投入的過程，從土地購買、工程建設到廣告投放、掛牌出售或出租，都需要投入大量的資金。作為開發商，通常很難用自有資金完成壹個開發項目。壹般在投入地價或前期費用等啟動資金後，通過借款、預售等多種融資方式籌集開發資金，進行滾動開發。因此，對於房地產開發商來說，融資是項目能否按時保質完成的重要壹環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險就越大。
3.6開發周期的長度
房地產開發交易時間較長，尤其是大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、土地購置、勘察設計、資金籌措、前期準備到項目建設竣工，以及制定價格、啟動銷售、簽訂交易合同，往往需要數年時間才能完成。在房地產商品開發過程中，很難在壹開始就對整個開發期間的各種費用和收入流向做出準確的估計，只能是粗略的計算。在這個漫長的發展時期，房地產市場的供求變化，消費者的偏好變化，社會經濟形勢的興衰，國家相關政策的調整，物價的漲跌，匯率和利率的變化，都將難以準確預測。但是房地產項目壹旦確定，資金投入，就很難根據形勢的發展去改變和調整。開發周期越長，各種社會經濟環境條件變化的可能性越大，各種費用尤其是後期費用和房價或租金的確定就越困難，風險也就越大。
此外，開發商的素質和開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。
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