選址很重要，可以首選成熟的商業區，也可以首選有升值潛力的新區或郊區。萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米。這個項目在新區。妳為什麽選擇新區？第壹，旁邊是行政中心，工商、稅務、保險、銀行都在這裏辦公。二是附近有壹大片居民區，約10平方公裏。這個地塊正在大規模建設，地價房價都比較貴，平均房價6000元左右，未來消費水平高。在這裏做購物中心，壹開始可能人流量不大，但以後升值潛力很大。商場上有句名言，“差壹步差三成”。還有壹種說法叫“過街死”。所以商業選址不是心血來潮，壹定要反復討論，壹定要看政府長遠規劃的綜合評估。
(2)預訂客戶
應該選擇目標客戶。我們也吸取了教訓。首批6家單店在沃爾瑪壹樓作為精品店出售，每平米售價2萬到3萬元。因為價格高，租金高，只能經營服裝皮具等高利潤商品，但實際上生意並不好。我們很奇怪為什麽沃爾瑪壹樓人氣不旺？經過反復觀察，沃爾瑪每天有上萬人進出，但只有百分之幾的顧客進入壹樓的精品店。因為沃爾瑪針對的是大眾客戶，精品客戶是高端消費者，兩者的定位並不匹配。從第七家店開始，我們開始結合壹種新的模式，把百貨、電影城、美食街、數碼廣場結合在壹個購物中心。這些總店的顧客和我們精品店的顧客基本壹致。所以，凡是做了組合店的，問題就少了。
(3)固定規模
購物中心的規模不是越大越好，也不是越小越好。商業地產有兩個核心指標，壹個是業主的平米出租收入，壹個是運營商的平米銷售收入。65438+萬平米購物中心，每月每平米租金50元；由於20萬平米的購物中心規模較大，招商難度較大。招商的時候要適當減租，每月每平米租金40元，也就是說654.38+萬平米是最好的規模。做購物中心，就是做大，這是壹個很不好的現象。我聽說了壹件事。安徽某地級市要建購物中心，規劃面積53萬平方米。我感到非常害怕。這個地方有多大，有多少人去購物？根據我們自己的經驗，無論多大的城市，中國壹個購物中心的面積大概是654.38+萬平方米。
最大面積不得超過20萬平方米。如果超過20萬平方米，增加的面積就是低效或低效率的。
(4)固定格式
壹個商業項目的成敗，可以說在業態定位的時候就決定了80%，剩下的20%取決於運營團隊的實力。商業業態的定位就像壹個軍團的作戰計劃，以總方針為指導，迂回機動作戰。商業業態的定位首先決定了整個商業項目的功能布局、建築結構布局等因素，壹個好的定位也能最大程度的節約項目的建設成本。業態定位要以最適合的就是最好的為原則，不要過分追求新奇、怪異、奇特。壹些商業項目在業態定位上頗為新穎，但在招商過程中舉步維艱，從而極大地影響了項目的銷售或運營。我們必須把投資放在建設之前，投資主要解決兩個問題:
(壹)確定主要門店
主力店的確定是有學問的，不是多多益善。根據我們自己的經驗，壹個商場3-5家總店就夠了。我們以前做壹個商城，有10家主力店。而且總店壹定要結合商場的位置來選擇。在城市的商圈，最好在百貨商場、電影城、數碼城做。如果位置近，可以在超市做，然後在郊區做，可以做家居，建材。我們在這方面吸取了教訓。我曾經在最黃金地段建了兩個建材超市，租給國際頂級企業，但是效益還不如郊區店。
至於主力店，最好與百貨、超市、數碼城、電影城等不同業態的主力店合作，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。壹個商城最好不要做兩個壹模壹樣的總店。當然也有例外。美國某商場有五家百貨公司，生意不錯。
(2)選擇第二家主要商店
萬達已經有16的總店，但是還有500-1，000平米的副總店。我理解在英美等發達國家，有30萬種商品可供選擇，而在中國，只有654.38+萬種商品。中國最缺的既不是總店，也不是小店。它最缺的是壹個500-1000平米的特色經營的二級總店。相當壹部分購物中心開發商是先開工再招商，建到壹半再招商。逛了廣州和上海兩個商場，通過朋友找到了我。他們看中了萬達的十幾個戰略合作夥伴，讓我幫他們招商。只要我能幫他們招商成功，他們可以給我30%的股份。但他們做的項目並沒有研究主力店的要求，而是按照普通公建標準來建。每層的負荷都是500公斤，每層的高度都是壹樣的。我壹看就知道有麻煩了。超市至少要承受1噸，建材4噸，圖書2噸。妳怎麽改變它？看了所有的主力店，都回答:沒有，這兩個項目，壹個是40多萬平米，壹個是20多萬平米。我停不下來，但是我想做也做不到。所以，之前招商引資很重要。主力店招商解決後，購物中心規劃設計要註意三點:
(壹)交通系統
規劃設計最重要的是交通系統。首先是平面交通系統，人車要分開，人流進出的大門不要在車輛出入口旁邊。第二個考慮是垂直運輸系統要合理，方便人們上下。第三卸貨區應合理布置。大部分做法放在地下室，保證地面幹凈整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材超市，更方便顧客。
(2)高度和負載
不同的格式對高度和載重的要求完全不同。超市至少需要1噸，2噸書，4噸建材。做餐飲地板，要把地板降下來，排油排水。不考慮就不行。所以投資在前，設計更合理。
(3)留有余地。
我們做最初幾個店的時候，平均高度都在5米以上。當時我們覺得夠了。當時，我們還沒有與時代華納公司建立戰略合作夥伴關系，也沒有考慮制作數字影院。和華納簽約後，發現原來的店做不了電影院，高度不夠。電影院的高度下限是9米，所以頂樓只能拆除重建，損失很大。所以我建議在設計購物中心的時候，最好留有余地。壹次性投資只需要多花壹點錢。社區店是指位於住宅小區內的商業店鋪，其經營對象主要是住宅小區的居民。
社區商鋪的主要形式有1-3層的商業建築或建築底層，或商業裙樓。社區商鋪打破了原有以鋪位形式為主要形式的特點，鋪面形式逐漸成為社區商鋪的主流。(鑒於底層商鋪的特殊性和市場的關註度，底層商鋪單獨介紹。)
根據消費者的消費行為，商業地產分為商品業態、服務業態和體驗業態。結合社區商鋪的特點，社區商鋪按其投資形式可分為零售型社區商鋪和服務型社區商鋪。看似少了體驗業態，其實更符合社區店的經營特點。社區商鋪主要用於日用品銷售和與人民生活密切相關的生活服務設施。零售社區店的商業形式有:便利店、中小型超市、藥店、食堂、書報館、少量服裝店；
從以上社區商鋪可能的經營形式可以看出，社區商鋪具有種類繁多的功能特點，且大多投資小，易出租易轉讓。毫無疑問，社區商鋪屬於商鋪投資中的“小盤活躍股”。