（壹）中外商業活動的興盛近代城市商業活動的轉型，主要有兩種模式。壹種是漸變型，即內部結構變動引起功能的改變，從而導致城市商業性質的變化；另壹種是突變型，即由於外部力量的直接作用下，使城市商業功能發生變化，進而導致城市商業結構的變化。這種外力因素引起的變化，壹般不是從工業化開始，而是從商業貿易開始。煙臺即屬於這種發展模式。開埠—是推動煙臺城市空間變遷的重要因素。
煙臺的近代商業發展是由外國資本的貿易行為而直接引進的，這種貿易方式的進入打破了傳統的商業行業限制，煙臺本土的新式商業模式應運而生。1892年，著名愛國實業家張弼士先生為了實現“實業興邦”的抱負，在學習西方先進技術的基礎下率先在煙臺創辦了“張裕釀酒公司”;隨後，另壹位民族實業家李東山先生在朝陽街開設寶時造鐘廠，這是在這條街上開設的第壹家近代民族實業。由此，中西商業活動的身影在這條街上並存，各種風格樣式的商業建築也伴隨著繁榮的商業活動開始建設。
（二）獨特的區位優勢煙臺位於位於山東半島北部，隸屬南海，隔海與遼東半島的大連遙遙相望。朝陽街位於現今煙臺芝罘區，環靠芝罘灣，故朝陽街所在的海港在開埠後商業活動頻繁。開埠後，外國政府為鞏固自己在貿易港口城市的地位、進而為本國在此地順利進行貿易行為提供保障，陸續在煙臺興建領事館。出於對建築環境需求的考慮，這些外國領事館多設建於朝陽街北側的煙臺山附近。正是受這壹重要區位因素的影響，加速和帶動了朝陽街從傳統街區向新興商業街的過渡。這裏還有壹個不可忽視的重要原因是，煙臺優越的氣候和自然環境也使其成為歷來的避暑勝地，開埠後來煙臺避暑度假的外國人劇增，娛樂修養性的建築隨之林立，且在朝陽街附近尤為密集。這些經濟、文化上的交融也顯著地反映在了當時街道鱗次櫛比的建築風貌之上。
二、街區現存的近代特色建築
在近代開埠城市中，煙臺的城市別具特色。自1861年開埠至1938年日本占領之前，煙臺與其他通商口岸不同，既不是獨立的建制政區，也不是正式的外國租界，在行政關系上屬於福山縣，但是行政管理和城市規劃建設方面，又與福山無關而自行其是，自有其體制，成為了具有自治意義的商埠城市。也正是這種特點使得西建築文化不可避免的影響著煙臺近代建築的發展。雖然朝陽街的建築體量較小，沒有像教堂這樣的大型公***建築存在，但在平面布局、建築構造、細部處理和構造做法上，卻都充分體現出了西方古典建築最基本的特征。根據建築的功能性，朝陽街商業建築群可以大致分為以下幾個類型：①金融②商業③餐飲、娛樂⑤市政、公***服務⑥民居
（壹）金融類建築金融類建築現存可考的有：盎斯洋行、巖城洋行、怡瑞興商行、法商永興洋行、福順德銀號、茂記洋行作為金融類的建築，由於使用者為了凸顯其雄厚的資金勢力和誇張的資本占有，往往建設得豪華且巨大。這或許是壹種商業的心理，但更是壹番虛偽的表達。這類建築從選址到建設形式，從形體展示到材料選用，無壹不是在體現著財富的疊加。因此，這類建築也自然是常常占據著最佳的位置，營造著所處年代的精品，並極易被保存留傳。
（二）工商業類建築工商業類建築現存可考的有：寶時造鐘廠、南洋大藥房、慶昌五金行城市的經濟發展往往以工商業企業為後盾，而且有時工商業企業的興衰還會影響著地區的興衰。作為經濟的基礎，工商業企業的門類和發展水平常常決定著城市的性質和社會的地位。工商業企業落腳的地方，往往是投資者百般挑剔的首要條件，這種挑剔所面對的要素是自然條件、消費群體和勞動力市場。
（三）餐飲及娛樂類建築餐飲及娛樂類建築現存可考的有：克裏頓大飯店、萬國理發店、蘭戈酒吧、金城電影院、萬國理發店、大羅田飯莊、天祥益客棧城市區域的繁華舒適與否，往往取決與他的商氣如何及各類服務類行業的發展水平。商業是物流的直接反映，而物流帶動人流，人流存進財流，良好的娛樂及服務條件能夠保證區域人氣的興旺。
（四）市政及公***服務類建築市政及公***服務類建築現存可考的有：德國郵政局、煙臺郵政局、海軍采辦廳市政及公***設施常常被比喻成城市區域的和血脈，是保證該區域正常有效運轉的中樞部分。公***建築的出現是對城市各項功能的完善與補充，也是城市發展過程中的必要部分。煙臺開埠以後，西方外入勢力在市政建設方面開始投入，在外力的作用下當時的中國政府也開始重視市政建設。
（五）民居建築若幹因為靠近煙臺山外國領事館區的緣故，開埠後朝陽街地區的民居形式也受此潛移默化的影響，建築風格和樣式多以歐式為主中式為輔，采用獨立式設計，有的建築還配以庭院，屋面以紅瓦坡頂為主，局部起山墻或塔樓，墻面多紅磚或水泥抹面，上部附有仿木構裝飾，墻裙及基座用花崗巖蘑菇石或剁斧石，顯現著建築的華麗和凝重，但因朝陽街作為商業街道的性質，建築的密度偏大，商住混雜的設置形式偏多，以至於建築周圍的綠化極少，環境更是無質量可言。
三、以西式風格為主的商業街建築群
朝陽街的建築群體，可以說是煙臺開埠百年發展歷史的縮影，積澱的厚重歷史文化也代表了中國近代沿海開埠後的商業模式和商業建築的基本特色，體現了近代中國在建築方面與西方建築的碰撞、交融。中國人對西方的建築從排斥到學習，再到逐漸與本土相適應，並與中國原有的建築構建風格相互借鑒。因此，本建築群也可以理解為近代中國沿海開埠的壹個縮影，它的典型特色主要體現在：
(壹)煙臺第壹條真正意義上的商業街商業街是人流聚集的壹個重要場所，壹般采用以入口為中軸對稱布局，是壹種多功能、多業種、多業態的商業集合體，是西方現代MALL與中國傳統商鋪的有機組合。在當時的煙臺朝陽街上分布眾多的商店、餐飲店、服務店等，按壹定結構比例規律排列，是當時煙臺地區商業的縮影和精華。在這條街道上，不僅可以滿足城市生活衣食住行等各方面的需求，同時也集合了制造業與商業這兩種模式，這些店鋪的業態特點也大相徑庭，形成了壹條真正意義上的商業街。
（二）帶有現代城市規劃印記的街區布局註重復合型規劃，這是朝陽街的人氣興旺的精髓，街區布局註重消解建築與人、人與人之間的冷漠。使人能與街道建築充分聯通以達到動靜的隔離和獲得舒適的尺度。街區的商戶享有便利的商貿活動，豐富的公***空間，完整的商業體系運作。壹般來說“街區”，即美語中所說的BLOCK，它的空間表現形式是開放的，除了其本身的空間概念之外，被賦予了更多的功能內涵。各種產業的發展離不開載體，離不開人氣，良好的區域規劃能夠給該區域內的各種產業帶來契機，朝陽街當年興旺的商業氣息和街道優秀的布局規劃是分不開的。
（三）在向西方學習的過程中使設計與本土特點相適應近代煙臺是“被”開商埠，傳統的舊商業模式被西方新式資本商業模式打破，在向西方學習新的商業模式的同時，也在學習模仿西方商業建築的設計與建造經驗。部分街道建築的構建形式是本土商人向西方學習近代商業模式及建築風格並與中國實際相結合的產物。但整體風格上已摒棄古典復興的繁瑣裝飾，走向簡潔、質樸的格調，這壹方面反映了當時國人的資產尚不雄厚，從形式到選材均較普通，另壹方面則說明進入三十年代後，煙臺的建築風格已開始摒棄裝飾之風。
建築選材上大量采用本地盛產的咖啡色花崗巖石，這種石料取材容易，加工方便，經久耐用，色澤美觀，中外建築師甚是喜用。街道建築普遍地采用英美式的上下提拉窗，因為煙臺氣候不炎熱，故通風面積較小的弱點不顯著，所以這種具有良好的采光性、堅固性和通風面積可調性的窗戶被廣泛使用。通過對建築群的分析，可以看出中國人在向西方學習過程中的主動性、選擇性、靈活性。在學習中創作，在創作中學習，近代商業模式和商業建築可以說就是在東西方文化碰撞、融合中誕生的。透過街道建築的表面和歷史的分析，可以深刻感受到煙臺近代商業發展的精神、理念和文化，這也是中國近代商業發展的壹個縮影，時代的風貌特征和地區特色也充分體現在建築本身。
四、結語
歷史對於國家、民族的重要性，毋庸贅言，承載歷史的方式多種多樣，而建築則是歷史的房客，是凝固的音樂，是需要細細品味的春秋佳話。煙臺作為壹個通商開埠百年之多的沿海開放城市，曾經擁有數量眾多的近代商業建築遺產，這些建築多是同時期同類的代表性建築。但隨著城市的發展變化，壹批批這樣的遺產類建築正在逐漸消失，從而缺失了對商業歷史遺產的吸收與保護。城市的商業脈搏始終選擇跳動在時代的最前沿，像朝陽街商業建築群這樣現存比較完整的建築群落，對其進行保護就是對典型環境中的典型建築進行保護，也就是對城市文脈及歷史的保護。古籍修復有壹名言“不遇良工，寧存故物”。對朝陽街這樣壹條飽經風霜的百年老街來說，晚壹點開發並不見得是壞事，使我們可以有更多的時間去了解和研究它的歷史和文化，並從過去的舊城改造中吸取更多的經驗和教訓。
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