如何做好物業項目經理
壹、善於處理四種關系：
(壹)業主、業主委員會關系;
1、業主
①提倡將業主當作親朋好友來對待;
②業主不壹定總是對的，但業主永遠是第壹位的;
③雪中送炭比錦上添花更重要，關鍵時刻伸出援助之手：婚喪、傷病、忘帶鑰匙。
④重點在小區老人和孩子身上下功夫，重視九九重陽節和六壹兒童節，關心老年舞蹈隊，資助服裝，處理其與業主的糾紛，如去年初發生的廣場噴水池拆除事件。
2、業主委員會
①主動出擊，籌備和選舉過程讓有關部門全程把關;
②尊敬與通氣，隨時保持溝通，重大舉措、重大事項務必讓業主委員會知曉。壹般告示、活動盡量掛上業主委員會名字，以維持業主委員會權威。
③維持良好的私人關系。
(二)開發商關系;
1、公平處事，不偏不倚，特別是開發商同業主發生矛盾時。
2、大事清楚，小事糊塗。特別是維修方面的事情，為了提高及時率，物業公司在不花費大的人力、物力、財力的情況下，提倡先處理事情，後談費用的原則。
3、強調壹種權利?知情權。
(三)社會各界關系;
項目部都具有獨擋壹面的特點，要盡力和公安、消防、環衛、能源部門、相鄰物業、居委會保持良好的關系。有人評價政府部門是：?門難進，臉難看，話難聽，事難辦?如果物業企業註意處理些細節，我看未必。
1、方法：
①不損害公司和業主利益的前提下，盡力支持。如派出所臨時調人，消防例行檢查，居委會貼告示、貼通知，本月18號選舉日居委會需要彩旗布置投票點。
②積極參加會議，除非實在走不開，盡量要負責人參加，不要隨便派壹個人去對付了事。
③利用節日勾兌，中國酒文化。
2、來而不往非禮也。投之以桃，報之以李。人非草木，孰能無情。
(四)內部關系。
1、上：不給上面擺攤子，捅漏子，不當面頂撞上級;私下溝通。
2、平級：中國文化講究?槍打出頭鳥?。
也許收費率不高的小區不是別人不努力，而是遺留問題太多，情況太復雜。妳拿壹手好牌，別人壹手爛牌，如何打?!擡高自己就意味著貶低別人。
3、下屬：親情服務，不要忘了自己的手下員工，他們同樣是您關心和服務的對象。(待遇、感情、前途)
二、著重磨練壹種能力?溝通協調能力
1、親和力。EQ情商，IQ智商：美國企業有句名言：IQ決定錄用，EQ決定提拔。
2、處理投訴八大技巧。
(1)、擺正心態，調整情緒
業主既然來投訴，肯定絕大多數人心情不佳，言語不順，物管人員要體諒、理解業主這種心情，及時擺正好心態，調整好情緒，千萬不要來個針尖對麥芒，甚至比業主還激動。因為您設身處地，換位思考壹下：如果妳在哪裏受了委屈，心裏有什麽煩惱，最願意向誰傾訴，甚至是發泄?是不是您最信任、最親切的人。業主向您投訴，除了認為是物管人員應盡職責外，還有信任您，把您當朋友的心態在內。如此想來，接待人員的心態壹般均能平靜下來。
(2)、設法使業主平靜
業主進門，壹定要請他坐下來，因為壹般人坐下來後情緒相比站立要平和些、冷靜些。大家都知道理直氣壯這個成語，從生理學上分析，就可能是人直氣壯，所以切記不要讓業主站著說話。坐下來後，馬上倒壹杯水給業主，澆澆火，消消氣。物管人員可不要輕視這個細節，這請坐、倒水的?小?動作，會讓業主感覺您尊重他、看重他。作為物管人員壹定要明白，即使乞丐都需要尊重，何況是物管公司的?衣食父母業主!這樣就為接下來的接待打下良好的談話基礎。
(3)、註意場合和接待人員人數
中國人面子觀念特別重，特別是重慶人，寧輸腦殼，都不願輸面子，這就要求物管人員壹定要註意接待投訴的場合。如在小區內遇到業主投訴，在?見勢不妙?的情況下，應設法將業主引向辦公室，最好是單間，無關人員越少越好，因為公***區域人多，影響大，壹旦爭執起來，容易造成圍觀，影響壞不說，雙方都下不了臺階，不但不利於解決問題，反而極易弄成對物管公司的?訴苦會?和?聲討會?：另外，業主投訴，處理人員盡量只有壹個為宜，不要物管人員七嘴八舌，甚至群起而攻之，給業主造成壹種人多勢眾的感覺，以至產生十分強烈的反感和抵觸情緒。特別是領導出面後，其他人員要及時離開，不要當面對質，因為作為壹個物管人員，您壹定要明白這不是法庭，沒有必要爭個誰輸誰贏。實踐證明，物管人員與投訴業主爭論，最後即使是?贏?了，最多也是贏了道理，輸了感情。而恰恰是輸了感情的代價，是任何物管企業都不願付出的。
(4)、恭謙有度，多說幾句?對不起?
筆者認為，如果您是壹個永不服輸、永不言敗的'人，我建議您最好去從事體育競技活動，千萬不要從事物業管理這個?受氣包?工作。許多超市店堂都有壹句話：?顧客永遠是對的?，筆者舉雙手贊成，同時認為物業管理行業同樣適用。筆者在處理投訴時，說的最多的永遠是?對不起?這句話，甚至在某些業主的無理言語及舉動中，千方百計、想方設法找出其有理的細節和只字片語。筆者的體會是，在筆者真誠，熱情的?對不起?聲中，可以清楚地感受到，甚至看到業主從動到靜，從陰轉晴，從怒而喜的轉化。
(5)、戴高帽子，給業主?粉起?
筆者最不喜歡聽有人說別人?素質低?、?不講理?等，筆者往往感覺動不動說別人?素質低?、?不講理?的人自身素質高不到哪裏去不說，也並不太講理。筆者在處理投訴時，不管三七二十壹，先將投訴者?強行?歸於高素質、講道理的人壹類。試想，如換成您，既然別人都認為您是壹個高素質、講道理的人，您怎麽好壹味胡攪亂纏，蠻不講理，至少要收斂許多。人都是這樣：?您說我講理、我就真的講理，您說我不講理，我就更加不講理?!給業主戴高帽子。給業主?粉起?，是壹種心理暗示手法，筆者更是屢試不爽。
(6)、好言安撫業主，註意體態語言
明白告訴業主您十分理解他現在的心情，並盡快作出反應，如拿起紙筆立即進行記錄，這樣，業主內心就更會增添壹種被重視的好感，火氣自然會更消壹點。在此，談壹點純粹的個人觀點，謹供參考：許多人都倡在接待投訴時壹定要微笑服務，我卻認為在接待投訴時，不壹定要微笑。因為萬壹正在氣頭上的業主將物管人員或許並不專業的微笑，誤認為譏笑、嘲笑，問題就不好辦了，我認為，接待投訴時，只要您表現出認真、自然的表情和態度，足矣!註意壹點：眼睛壹定要盡量看著投訴者(記錄時除外)，要知道，眼睛可是心靈的窗戶哦!
(7)、當壹個合格的傾聽者
據報載，日本幾年前就有了專門傾聽人訴說的職業，生意還相當不錯。可見現代人何等需要傾訴。要從事物業管理這個行業，首先就要當壹個合格的傾聽者。在業主投訴時，接待人員壹定要耐心傾聽業主的陳述，不要輕易打斷其話頭，要知道，滿足投訴者的傾訴、發泄願望是有效解決問題的重要環節。故接待人員盡量不要插話，任他訴說，讓他把肚子裏的苦水倒光，只有讓業主將話說完，您的話他才聽得進去。打個比方，壹個盛滿水的杯子，您再怎樣添水都無論如何添不進去了，不如幹脆把杯子的水倒掉，這樣才能裝進新鮮開水。
(8)、引開話題、避實就虛
在交談中，不妨與對方拉拉家常，吹吹閑話，如同老年業主談子女、談家鄉。據我觀察，壹般老年業主說起自己的孩子(特別是有出息的)和家鄉特別高興，如對方老家在合川，可大談合川桃片香，釣魚城雄偉，常言道：?誰不說咱家鄉好?、?自己的孩子自己愛?。同中年人談工作經歷，愛好，時事新聞，要適度誇對方的單位，試問：誰願意自己在壹個面臨倒閉的單位供職，誰願意承認自己在壹個沒有絲毫前途，或前途渺茫的單位上班。同年年輕人談貝克漢姆、姚明、薩達姆、拉登，並可大膽壹推測臺海局勢、審判老薩等熱點問題，要知道，吹牛可是不上稅的!只要氣氛、語言拿順了，事情就好辦多了。真的，有些時候，投訴者純粹是為了消消氣而已!