本文是專欄第332篇文章。
古希臘哲學家赫拉克利特曾經說過"人不能兩次踏進同壹條河流"，但中國的房地產市場自2008年以來曾經三輪在不同時間踏上統壹的循環——每輪經濟壓力，伴隨著放水刺激，然後是房價的壹輪大漲。但其實之所以哲學家能說出這樣的名言，意味著真的不同，每壹次的推進都意味著取舍後的變化，這種變化在房地產市場首先是取舍的空間越來越小，不是說以通脹和流動性刺激就壹定能帶來增長動力，因為代價是越來越大。
新4萬億，怎麽說？
2008年最著名的4萬億之後，中國房價曾經在十幾年中以堅硬的現實“教人做事”，壹度看空、看多兩派的爭執，早已煙消雲散，但經濟規律的周期並非人們主管所能掌控。要說我的觀點： 房地產不能看空、亦不能看多，只能看穩 。
2022年“新4萬億”再次降臨，既不是原來的配方，也不是原來的味道。
政策面很簡單，4萬億主要瞄準新基建，這不是個新詞，過去幾年我們的各種政策措施用詞層出不窮，現在詞匯已經不足以給人什麽刺激，但內容方面的確是有不同。
這裏長話短說，新基建這次提到的是什麽？
可以概括為高 科技 的基礎設置，互聯網的基礎設施，我們擅長的，我們巨大人口基數和廣袤土地是需要的，我們可以搶的先手的賽道上的，基本上都在這兒了。
所以新4萬億主基調裏沒有房地產，當然我們知道房地產和傳統基建也不可能徹底缺席，可以說是哪裏都有他們，但不是主角。其實2022~2023年度真正需要關註的是地方債務問題，這個話題是老調重彈多年了，尤其是2018年以來嚴格控制地方隱性債務，處置地方融資平臺的方針之後，再加上過去壹年肉眼可見的土地財政走低（賣地大不如前）。那麽如此多的基礎設施投資，這輪還是得回到地方發債上來，而且要盡快前置發債。
去年底就有相關的聲音，地方加快年度預算執行，自然是執行其中的支出和融資。就在昨天情人節，財政部急人之所急、想人之所想啊，提前下達2022年新增地方政府債務限額17880億元，其中，壹般債務限額3280億元，專項債務限額14600億元。這裏面專項債基本上對應的就是新基建了。
過去的地方債問題怎麽辦，此時此刻，先做取舍，按下不表也罷。
同樣的取舍還來自另壹個政策：對房地產開發商品房預售資金監管放松，只要監管資金賬號中的錢夠用，多的部分房企就可以取出來用。總之看明白松動就好，因為之前各地卡監管資金卡的非常死，就怕不夠錢把房子改完。恒大年初會上提到的目前各個項目監管資金賬戶上還有500多億。
再加上公積金貸款政策的放松，這壹堆取舍都已經做出來了，所以說我前面提到 對房地產我不會看多、不會看空，我只能看政策（看穩） ，這是要求。
兩個問題，壹個邏輯
無可奈何花落去，而今房地產市場換了人間，已不能成為拉動經濟的主力。我之所以這麽說基於兩點原因：1、房價從來不是經濟的晴雨表，而是政策的壹種寫照；2、有些可以參考的跡象表明，房地產的博弈來自我們經濟內循環的博弈。
先說壹個跡象，萬科郁亮的發聲，這兩天郁亮直接概括了房地產進入“黑鐵時代”，自從他提出“白銀時代”開始到後來的“青銅時代”，眼下再延續到黑鐵，然我總覺得郁亮內心裏是頗為效仿王小波的“時代三部曲”；與王小波的特立獨行不同，郁亮的概括更想以萬科的地位和房地產行業的處境來施加觀點的影響力——既是給市場、也是給同行、還要給自己員工，更要給政策制定者聽。
所謂聽其言、觀其行，萬科可是高喊活下去的好學生代表，同時寶萬之爭後，大半個身子已經進了國家隊（從華潤到深圳地鐵的大股東變化）；但萬科自王石以來的烙印和底色是壹個職業經理人控制的精確的企業，做所有對的事，理性而精致，像我們身邊從不流露情緒的壹個熟人，妳會時常相信他是對的，但從來沒法在感情上與他走得近。
我曾經建議過朋友，當我們處境很難判斷的時刻，看身邊跟我們壹樣境遇的精致利己的人，他們的立場且不論，但他們的選擇和作為壹定是最優解，不帶情緒和道義視角看的話。所以我們此刻看萬科，大家都明白萬科的真正選擇是“等魚死”，手頭握著資金且信用度較好，像魚市上等攤上活著的魚死掉好低價買的顧客壹般。
這時候我們可以想 第壹個問題： 如果4萬億是要把房地產托起來的話，房企會緩過來，很多魚就死不了了，那麽魚市上等著的萬科會等了個寂寞。但是萬科這個敏銳的地產優等生，對市場的理解不可能那麽離譜，而且身為國家隊隊員且在房地產業內的大佬地位，萬科所能掌握和判斷的結論壹定沒有那麽簡單。
郁亮在提綱挈領的年初大會上發聲，說黑鐵時代，說評價靠業績、說能力、是控制成本，說自己助理不會再訂頭等艙的機票，這些是在敲打萬科各個經理人，敲打供應商，震動同行，也在給更高的地方發聲；但郁亮講的東西歸納下來不出業務和架構，這事身為總裁、首席執行官的祝九勝就可以講，身為帶頭人的郁亮將就是有些匠氣了。也許是王石當年的光環太重，似乎萬科的壹把手必然不是壹個盯業務的人，不過郁亮就是做好了業務，他的發聲就是壹個經理人的務實言論妳也挑不出毛病。
接著想 第二個問題： 恒大許老板也在管理層的會議上對眾多恒大高管提出了2022年的要求，包括以下幾個方面：保交樓60萬套，不能依靠賤賣資產去還債務，否則資產賤賣完了也很難還清債務。邏輯很對，態度沒毛病，就說怎麽落實吧。恒大是目前地產負債和信用崩塌的標桿，也是2021年三大地產商銷售指標完成率最低的壹家，雖然碧桂園、萬科也沒完成，但恒大完成率才百分之六十幾。
恒大缺錢，而且未來的處置也在摸索，但許老板明白賤賣資產無非是換取眼下回款，但更會讓總體可以用來償債的資金變少，這個邏輯適用於目前所有地產商，哪怕信用債務沒違約，銷售打點折扣促銷可以，大規模打折誰也承受不了，包括常年價格殺手的恒大自己也承認。
所以魚不能死，魚也不能賤賣，這時候等在賣魚攤旁邊的萬科之流可還等著呢，各個國企央企組成的國家隊還在等著呢。而且今年初央行還有個發聲，對收購困境房企項目提供資金支持，且不計入三條紅線。
行業不可以，但企業可以，項目可以，企業這條魚不死可以，得把項目股份賣了換錢，這時候就是壹個價格問題了。也就是說房地產行業的壹個內部博弈邏輯，利用這壹輪放水有多少可以拿到錢的就回去收購壹部分其他缺錢的房企的項目，當然如果賤賣不行，那就得把這些項目的現金流搞清楚，優質項目得快速回款買賣雙方才能談得成。
於是乎問題交給了市場和政策，此時說幾個數據：
1、1月份M2供應量增速9.8%，創新高，但是還不夠，因為社融整體存量在320萬億左右，要想像之前那壹輪漲價去庫存的效果，年度總體增速17%的 歷史 數據恐怕都不夠。
2、1月份居民新增貸款同比降低，但是儲蓄額創紀錄的5.41萬億，這錢的去處還是個問題。
3、美國那邊通脹四十年新高，CPI達到7.5%，同時美債收益率快破2%了，這個情況下美國的多輪加息必然在路上，留給中國的時間比男足的時間還少，如果不在這個窗口期完成放水，後面我們要保匯率的話就必須停止降低利率和大規模發錢。
今年這個節骨眼上，各種樓市各種觀點爭論不休，我先勸各位別再爭執立場問題了，樓市它不是壹個立場問題，內部看政策、外部看美國、全球經濟和疫情走勢看運氣。但最重要的終歸是要——
看大多數人的信心。
元宵節快樂！
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