燈塔是經濟學中常用的壹個例子。不同的經濟學家以燈塔為例來說明自己的某種經濟理論。所以，“燈塔經濟學”並不是象“發展經濟學”或者其他經濟學壹樣的經濟學分支，而是圍繞燈塔所提出的各種經濟理論。
公有產權的必要性
二十世紀英國劍橋學派最後壹名代表人物A·C·庇古以燈塔為例說明了市場的失靈，以及政府幹預的必要性。無論庇古本人的原意是什麽，從庇古的燈塔中得出的推論就是：公有產權是必要的。
在日常生活中，我們要消費兩類不同性質的物品：私人物品與公***物品。
私人物品是那些由私人企業生產並出售的產品，它的特點在於消費中的排他性。例如，壹雙鞋子不能同時供兩個人穿，某人吃了壹只蘋果，其他人就不能吃。要消費這種物品就必須支付貨幣以換取其所有權與消費權。因此，這種物品就可以由私人企業來生產，並通過市場定價進行交換。市場調節機制對這類物品是適用的。公***物品的特點則在於消費中的非排他性。這就是說，這種物品壹旦生產出來就無法排斥那些不為此物付費的人進行消費。正因為如此，有些經濟學家把公***物品定義為“壹旦被生產出來，生產者就無法決定誰來得到”的物品。燈塔就是典型的公***物品，無論誰建造了燈塔，任何人都可以免費地利用。這種免費利用公***物品的現象被經濟學家們稱為“搭便車”。公***物品的這種特點決定了私人企業不願意進行生產，也無從定價和收費。這樣，市場調節的機制也就不適用於公***物品。這種情況被庇古稱為“市場失靈”。
但是，象燈塔這樣的公***物品卻是經濟中所不可缺少的。這樣，就必須由政府來出面建造燈塔，生產公***物品。英國古典經濟學家J·S·穆勒早在壹八四八年就指出“雖然海中的船只可以從燈塔的指引而得益，但若要向他們收取費用，就辦不到。除非政府用強迫抽稅的方法，否則燈塔就會因無利可圖，以致無人建造”。
庇古則以燈塔來支持他關於政府幹預的觀點。他認為，由於燈塔難以收益，所以，如果由私人生產，則是私人收益低於社會成本。在這種情況下，以利潤最大化為目的的私人企業必然不願意生產，這就要由政府出面來建造並經營燈塔。
順著這壹邏輯思路進壹步分析，我們就會提出這樣壹個問題：這種由政府所建造的燈塔由誰擁有產權呢？產權應該屬於出資興建燈塔的人。政府建造燈塔的資金來自人民的稅收，因此，燈塔這類公***物品的產權應該屬於作為納稅人的全體人民，也就是說，燈塔在理論上是屬於全民所有制的(當然，如果由當地政府收稅並建造，也可以說是屬於集體所有制的)。政府作為社會的代表建造並擁有燈塔，因此，燈塔在實際上是由國家所有的。公有產權壹般都采用了國家所有的形式。這就是說，公***物品的存在還證明了公***產權的必要性。盡管庇古並沒有進壹步論證這些問題，但由公***物品引出公有產權的必要性是壹個合乎邏輯的結論。私有產權的存在並不排斥公有產權，這也是在以私有制為主體的西方國家中存在相當大國有經濟與公有產權的原因之壹。黑格爾有壹句名言：凡是存在的必是合理的。公有產權的存在也是合理的。
但是，對這種看法並不是沒有不同意見。壹些經濟學家提出，公有產權的缺陷在於缺乏利己動機的刺激，政府建造的燈塔往往經營管理不善。而且，更重要的是，大家都來搭便車，如何來建造更多的車呢？或者換個比喻，大家都來吃免費供應的午餐，這種午餐能支持多久呢？對公有產權的這種質疑正是現代產權理論產生的原因。
公有產權私有化可能性
著名的美國經濟學家羅納德·科思是現代產權理論的奠基者。科思的產權理論以交易費用理論為基礎證明了私有產權的必然性與合理性，被認為是戰後微觀經濟學的重大突破之壹。正由於這壹貢獻，科思被授予壹九九壹年諾貝爾經濟學獎。在這裏我們並不準備全面討論產權理論，只想介紹科思就燈塔問題有關產權理論的觀點。
以上所介紹的庇古的燈塔之所以引出公有產權，是由於燈塔這種公***物品收費的困難。科思正是要說明燈塔收費的可能性，從而證明私有產權對於經濟而言不僅必要，而且也是可能的。
科思在1974年發表了《經濟學上的燈塔》壹文。在這篇文章中，科斯根據對英國早期燈塔制度的研究反駁了壹般經濟學家關於私營燈塔無法收費或無利可圖的觀點，證明即使是燈塔這樣的公***物品，私有化也是可能的。科思的這壹觀點由其弟子、香港大學教授張五常在《科思的燈塔》壹文中進行了介紹與發展。
科思根據事實說明了，早期英國的燈塔是由私人建造並經營的，這些私人根據船的大小、所經過燈塔的數量，成功地對私人船主收費，並從中獲利。以後，燈塔的國營化並不是私人無法收費，而是收費過高。張五常進壹步把燈塔收費的困難分為二類，壹種是偷看燈塔而不認帳，拒絕交費，另壹種是“搭便車”，承認看了燈塔但就是不交費。前壹種情況，並不重要，後壹種情況則可以通過政府賦予私人燈塔的“專賣權”來解決。因此，結論就是，對燈塔這類公***物品收費是可能的，並不能由燈塔收費的困難引申出必須由政府提供公***物品的結論。就產權問題而言，也就是公有產權的存在並不必要，對公有產權實現私有化是完全可能的。而且，由於私有產權下效率更高，所以，私有化就是克服公有產權下效率低下的必由之路。科思的產權理論無疑為七十年來以後西方國家國有企業私有化的政策提供了理論依據。也許這正是七十年代之後，產權理論盛行於西方經濟學界，以及科思獲得諾貝爾經濟學獎的重要原因之壹。
但是，也並不是所有的經濟學家都接受這壹觀點。首先，公***物品的收費問題並沒有徹底解決。公***物品消費的非排他性是客觀存在的，這就是收費即使不是不可能，也十分困難的原因。以燈塔為例，要使那些不承認利用燈塔，或搭便車者交費，就要有必要的監督設備和人員，這些監督能否起到有效的作用，費用需要多少 (例如，以現代計算機系統來進行監督則費用甚高)，所收費用是否足以抵銷成本或有利潤，不是壹件簡單的事。如果收費十分困難或贏利甚少，能有私人願意經營燈塔嗎？再者，如果以利潤為導向吸引私人修建燈塔還會造成資源配置不合理或浪費。壹個類似的例子是，當實行私有產權時，壹個四戶***享的廚房就要安裝四盞電燈，如果實行公有產權，則壹盞就夠了。
庇古的燈塔得出公有產權必要的結論，科思的燈塔則否認了公有產權的必要性。在現實中，公有產權確有其種種缺點，而私有化也並不是克服這些缺點的最優途徑。矛盾重重，出路何在？
俱樂部理論與社團產權
美國經濟學家詹姆斯·布坎南曾提出了著名的“公***選擇理論”，並為此而獲得了1986年諾貝爾經濟學獎。布坎南並沒有就燈塔問題提出什麽理論，但他的俱樂部理論與解決燈塔問題的產權理論相關。因此把俱樂部理論作為燈塔經濟學的壹個部分，並冠之以“布坎南的燈塔”。
有些物品既不同於由個人消費的純粹私人物品，又不同於毫無排他性的公***物品，它們的消費容量是有限的，而消費者是無限的。這種物品介於私人物品與公***物品之間，被稱為俱樂部物品。這種物品具有排他性，即它由屬於某俱樂部的成員所***同消費，對此外的其他成員是具有排他性的。但在俱樂部內，各成員間沒有對抗性，即大家可以***同享受而沒有矛盾。例如，某些團體所有的遊泳池就屬於這種俱樂部物品。
這種俱樂部物品的產權，既不是私有的，又不是完全公有的，而是壹種社團所有制(類似於集體所有制)。這種產權的特點在於社團成員***同占有，***同享受。布坎南強調指出，俱樂部理論的產權形式僅僅適用於那些可以具有排他性的產品，對以非排他性為基本特征的公***物品並不完全適用。
但是，如果考慮到產權的變更，把象燈塔這樣的公***物品變為象遊泳池這樣的俱樂部物品，也就可以使公有產權變為社團產權。就燈塔的例子而言，布坎南指出，其產權的變更能夠阻止那些沒有“使用燈塔執照”的船只靠近或通過燈塔照耀下的海峽。遺憾的是，布坎南並沒有進壹步說明如何用變更產權的方法來解決燈塔這類公***物品的搭便車問題。他的俱樂部理論對我們解決燈塔產權問題的啟示是，需要壹種可塑性的產權結構，並在公***物品中引入排他性裝置。例如，英國運用監視系統使電視廣播這種公***物品變為收費的俱樂部物品，從而也就實現了從公有產權向社團產權的轉變。
在這種社團產權中，俱樂部成員***同承擔費用，***同享受。利益與責任的直接性激勵了所有成員的積極性，從而提高了效率。壹旦有成員對該俱樂部不滿意，就可以離開(這種作法被稱為“用腳表決”)。比起私有產權來，它更適於某些***同消費的產品，比起公有產權來，它更加直接，更有效率。正因為如此，這種社團所有制存在相當廣泛，而且，壹些原來的社會主義國家(例如，南斯拉夫)在改革公有產權時也采取了這種形式。但是，把公有產權變為社團產權並不是產權變更的唯壹形式，也不是產權變更的最好形式。應該采取什麽樣的產權，仍然是經濟學家所關心的問題，也是社會主義經濟改革的熱點。