這是上海二手房市場充滿變數的壹個月。
壹個月前,上海二手房掛牌開啟“價格核驗”機制,壹夕之間,過萬套房源因掛牌價格而遭到下架。突如其來的新政讓房東們四神無主,接下來的市場環境如何,誰也不敢妄下定論。
彼時,中介向房東猛餵“安慰劑”,他們不厭其煩地說著“不用驚慌”,並壹再強調,價格核驗模式不會影響房屋交易的節奏和流程,買家亦不會因此而離場,只要買家還在,就不必慌張。
與此同時,為了不被新政打亂陣腳,中介們紛紛為房東出招。有中介通過線下推廣,以手寫信息的方式展示下架房源;降價上架的房源,在實際交易過程中增加“裝修費”,以此拉平售價等等。
然而,即便中介和房東有著種種應對措施,但受到新政沖擊的這壹個月,上海二手房市場還是走出了下跌行情。上海鏈家的監控數據顯示,7月上海二手房量價齊跌,其中,全市***成交二手房2.4萬套,環比下降15%,掛牌價環比下降8%。
部分房東“躺平”拒絕降價
像上海這樣需求旺盛的市場中,房東總是心態最平穩的壹方。在很大壹部分房東看來,就算出售的周期會被拉長,也不能輕易降價“賤賣”。
“我在鏈家掛牌的房子被下架了,中介給了我兩個方案:壹是下調掛牌價,二是暫緩掛牌。對於這件事,我的想法是,如果達不到我的心理價格,那就不掛牌了,等壹等沒有關系。”7月20日,張青收到房源下架通知,她在社交平臺發表壹篇短文,表達自己面對新政的“躺平”心態。
張青認為,價格核驗政策出臺之前,其所在小區的房源出售情況比較樂觀,成交價格與其掛牌價之間的差距也不大,這說明降價不是唯壹的選擇。“買賣房子是壹個願打壹個願挨的交易,我找不到降價的理由。我認為可以多觀察壹段時間,看看後面政策和市場的走勢如何,到時再做決定。”
中介數次勸說張青適當下調價格以重新發布房源,但張青始終認為自己的房子非“高價房源”,也是在她堅持不調價的情況下,她的房源在網絡平臺遭到“冷凍”。但張青並不介意, “只要我不願意,誰也不能讓我降價賣房”。
這樣的發言引起爭議,兩派人群在張青的社交平臺評論區展開辯論。壹派是張青的“同路人”,他們同樣經歷了房源被下架,對價格核驗政策有著諸多怨言;另壹派多站在普通購房者的角度看待價格檢驗新政,認為房東們自視過高,上海二手房價格回歸理性會是必然趨勢。
事實上,這壹個月以來,張青不斷看到房源被下架的案例,她也意識到,“躺平”不是長久之計。就在不久前,壹二手房價嚴重倒掛的浦東前灘房源曾短暫“解封”上架,但經過價格核驗二次矯正後,板塊內高價房源又壹次被批量下架。
可見,對於二手房市場政府是動了真格。“'躺平'可能不是最好的辦法,但'躺平'能讓我冷靜下來,把出錯的概率降到最低。”張青告訴時代財經,目前她的掛牌價仍未下調,或許是因為價格的原因,最近中介帶看量也大幅減少。
市場降溫,中介賣力地推
相比房東們“躺平”的心態,近壹個月,中介的心態波動要更大壹些。
接二連三的調控政策讓中介措手不及。二手房掛牌價格核驗制度最早在7月9日發布,起初,許多中介認為新政的“殺傷力”有限,甚至在7月20日出現房源集中下架現象時,還有中介在朋友圈向客戶喊話,希望客戶們看到低價房源不要竊喜。
針對價格核驗制度,中介早已想好對策。壹名中介向時代財經透露,價格核驗制度啟動後,他們將未通過價格核驗的房源當作“隱藏房源”,根據買家的要求直接進行推薦或帶看,略去上線展示的步驟。
還有部分房源,房東在中介的建議下進行“包裝”後上架。該方式要求房東降低掛牌價,通過價格核驗後實現上架,前後掛牌的差價會以“裝修費”的名目向買家收取,這筆費用通常在十幾萬至幾十萬。
價格核驗還只是難題之壹,爾後陸續出臺的限購政策,以及在房貸端口做出的調控,才是讓中介感到不安的源頭。
7月24日,上海限購政策再打補丁,贈予房產被納入限購範圍。根據政策,通過贈與方式轉讓住房的,自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數,且受贈人應符合國家和本市住房限購政策。
在此基礎上,房貸也持續收緊。自7月24日起,上海地區首套房貸利率由此前的4.65%上浮至5%,二套房由5.25%上浮至5.7%,二手房貸款周期亦拉長至半年左右。到了8月6日,貸款端進壹步收緊,上海宣布審批貸款額度將實施“三價就低”。
調控政策的圍堵下,買家觀望情緒漸濃,火爆數月的二手房市場迅速降溫,中介們的“小聰明”也失去效力。眼下,網絡房源驟減,來客量壹日不如壹日,與幾個月前門庭若市的景象相比,現在中介門店都變得十分冷清。
中介們又恢復了從前的地推模式,幾乎每壹個熱門小區附近,都能看到中介們三五成群聚在壹起,面前立著壹塊白板,上面寫滿房源信息。還有中介將房源信息表打印出來,壹張張塞進小區信箱。
不過,兔博士APP統計的最新數據顯示,二手房市場仍保持著下行的形勢,8月9日至8月15日,上海二手房掛牌均價約67333元/平方米,環比下跌1%;掛牌量為23273套,環比下跌3%。