現在房地產市場流傳著壹些錯誤的認識或者數據。其實只要妳仔細想想，就能發現這顯然是不對的:第壹，近幾年房價持續上漲，很多較早買房的人房價上漲，自然讓他們高興。這是典型的投資心態。擁有壹套房的家庭在社會上占大多數，壹般家庭在房價巨幅上漲後出售獲利的可能性不大。因為“安居樂業”的觀念在中國是根深蒂固的，所以要有先進的投資理念，才能把房子賣掉，然後再租出去賺錢。所以，不管妳的房子漲了多少，只要妳不賣，就無法實現這種收益。也就是說，紙面上的財富。就像炒股票，雖然連續幾個漲停板，但如果不賣出，又跌回原價，那就是竹籃打水——壹場空。所以，雖然房價漲了不少，但對於大部分只有壹套房的家庭來說，沒什麽意義。二、中國住房貸款實行浮動利率，當利率發生變化時，從第二年開始，執行新的利率。人家買房，乍壹看還款壹個月也就壹兩千，小菜壹碟，完全買得起。而目前壹年期存款利率只有2.52%(甚至低於2004年物價上漲3%)，但1979以來的算術平均值為6.58%，貸款利率約為6%。按照目前的利差，貸款利率約為10%。幾十年來，美國的平均抵押貸款利率壹直是8-9%。如果未來利率上升到正常水平，還款壓力會很重。如果貸款利率為612，40萬年、20年利息為48.96萬，如果利率上升到7%、8%、9%，利息分別為56472萬，上升率分別為14.38%、30.72%、47.06%。所以，購房者要慎重考慮利率風險，俗話說，沒有長遠之憂的人會有近憂。第三，當房價上漲時，並不是上漲的部分都能成為收入。根據測算，如果新房在1年內過戶，要考慮交易費用、營業稅、出售時的中介費、貸款利息、提前還款的違約金等。假設房產年租金收益率為4%，投資性房產價格年漲幅需要在8%左右才能盈利。考慮到個人所得稅，收入就更少了。4.雖然中國地廣人稀，但房價不壹定總是漲。中國平均人口密度為每平方公裏132人，日本、韓國、印度、越南和德國的數字分別為336、478、338、238和230人。即使是13沿海省市自治區的平均人口密度也只有每平方公裏407人，與上述國家相比沒有本質區別。比如，在宜居面積上，中國東部地區的人口密度低於日本、韓國和印度。比如日本的山地丘陵占3/4，日本的人口密度在宜居面積上超過每平方公裏1300人。再比如考慮到中國大部分城市人口居住在多層和高層建築中，而德國和英國大部分人口居住在低層或獨棟住宅中。中國人均居住占用的土地面積比德國英國小很多。所以中國雖然人多，但是地方多，人多並不是房價壹定會漲的原因。第五，房價不升反降。或許從相對較長的壹段時間來看，比如100年，不考慮通貨膨脹，房價確實只漲不跌。但是，長期看漲不代表只漲不跌。其實沒有什麽東西只能上不能下，不管有多少看似很好的理由。日本是壹個土地資源極度匱乏的國家，三分之二都是山地，所以當時全國都認為房價沒有理由不跟得上。結果高峰時東京及其周邊三個地區的理論地價超過了整個美國的地價和所有在紐約上市的公司凈資產值的總和。結果日本房價從1990連續下跌到70年代的水平，拖累了整個日本經濟。房價應該是溫和緩慢上漲的。如果它們超過平均增長率，就會有回落的壓力。而且房價上漲實際上是土地升值，房屋本身也在不斷貶值(會計上要折舊)，因為建築水平越來越落後，越來越陳舊。土地所有權屬於國家，從來不屬於個人。第六，買房後，不會壹勞永逸。根據中國的法律，業主擁有建築物，但對房屋的土地沒有所有權，最多只有70年的使用權。而且房子建成3年，業主只有67年的土地使用權，空置2年只有65年。至於是重新向國家繳納土地使用權費，還是以後無償使用，或者由國家收回使用權，這在法律上還是壹個空白。因此，購房者在買房時，不僅要看房子的位置和交通，還要看土地所有權的期限。七、據說2005年第壹季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，22%的居民準備在未來三個月內買房，比上季度增加0.8個百分點，比去年同期增加0.6個百分點。按照這種說法，在壹年左右的時間裏，總會有超過20%的人在三個月內買房，所以80%的人準備在壹年內買房。稍微有點常識的人都知道，這是絕對不可能的。要麽是調查方法有問題，要麽是3月份準備買房的人有很大壹部分根本沒買房。另壹項調查顯示，90%的人認為房價仍將上漲。想起韋小寶和侍衛殺了幾個太監後，有人大喊:“有刺客！”還有人說:“殺幾個太監！”大家都忍不住笑了。如果康熙問這些人，100%會說是刺客殺的。總之，我們不能相信這些調查。8.上海不是國際大都市。作為壹個高度發達的資本主義國家，紐約是美國唯壹的國際大都市，上海在亞洲很有名，但世界上很少有人知道。上海曾與韓國麗水爭奪2010世博會舉辦權。既然麗水申博了，那當然不是壹個爛城市，但是有多少人知道麗水呢？韓國大邱的地鐵不知道是什麽時候建的，但是1995的地鐵發生過縱火事故，說明是1995之前建的。但是中國有多少人知道大邱呢？上海地鐵於1995年4月投入試運營。上海在全球生活質量排名中僅排名102。世界上有多少人能說出前50名的城市？100之後的上海就更不用說了。可見，上海是國際大都市，所以房價要和東京等地持平的說法只是別有用心的謊言。(詳見我博客中的“上海根本不是國際大都市”。九、房價下跌的經濟影響太大，不代表不能跌。事實上，建國以來，中國經濟經歷了很多風風雨雨，從三年自然災害到國企普遍虧損，亞洲金融危機，甚至朝鮮戰爭，都沒有對國家造成根本性的打擊。相反，中國的經濟越來越好。房價下跌只是讓炒房者失血，適當放緩經濟發展，對銀行影響不大(購房者壹般首付30%，只要房價下跌不超過30%，銀行貸款基本可以收回)。而且房價泡沫前期破滅的影響小於後期破滅的影響。10.國際鐵礦石價格2005年上漲71.5%，2006年上漲19%，但鋼材價格可能不會上漲，房價可能不會上漲。據中國房地產業協會會長楊慎介紹，建材成本只占房價的20%，鋼材不是唯壹的建材，所以鋼材在房價中的比重更低。磚混建築用鋼量只有10到30公斤每平方米。所以鋼價上漲對房價上漲影響不大。同時，鋼價連續幾年上漲，也使得企業盲目大量投資。僅2005年，已建成的鋼鐵項目產能就將高達465438+1億噸，而2004年我國生鐵產量僅為2.5億噸。中期來看，鋼價不漲反跌。鋼價上漲不是房價上漲的原因。十壹、中國經濟發展，收入增加，房價不壹定會漲。是的，這兩年中國的收入增長很快。比如上海，2003年和2004年人均可支配收入分別為14867和16683，年均增長12%。但是，房子和普通消費品不壹樣，需要用二三十年的積蓄才能買。如果壹個人年收入3萬，房價60萬，相當於20年的收入。例如，收入和房價每年增長65，438+05%。20年後，不吃不喝，只剩307.35萬的積蓄，但房價已經漲到854萬。所以物價漲幅應該遠低於收入增長。12.土地是不可再生資源，不能決定房價壹定會漲。事實上，不僅僅是土地，石油、煤炭、鐵礦石、鈾礦石都是不可再生資源。但是這些東西就只是壹直漲，永遠不跌嗎？1999年，國際市場油價僅為13美元壹桶，最低不到10美元壹桶。而且當時市場分析可能會下跌，因為世界經濟低迷，持續的暖冬，石油開采技術的提高可以增產。現在大約是50美元壹桶。1980年，全球黃金均價為每盎司612美元，2000年跌至279美元。當時英格蘭銀行大規模拋售黃金，是因為黃金的保管、儲存和運輸成本很高，又因為沒有像貨幣壹樣產生利息，所以受到了最大黃金生產國南非的指責，也就是說英國把自己的幸福建立在了南非的痛苦之上。當石油和黃金價格暴跌時，是因為它們成為了可再生資源嗎？況且，石油不僅不可再生，還會在40年左右耗盡。十三、土地收縮後，土地並不那麽短缺。這種說法恐怕是開發商精心設計的。消費者和開發商是對立的“敵人”。毛澤東說:如果敵人同意，我們就反對。至少這個說法是有問號的。事實並非如此。以“土地供應不足”傳聞較多的北京為例，國土部介紹，2004年北京成交土地71宗，同比增長92%。總用地面積437.71公頃，比去年同期增加213%。北京仍有約5900萬平方米的房地產用地有待盤活。開發商制造這種真實的謊言，不過是想讓消費者接受高房價。十四、政府嚴控土地，供大於求，房價卻不自然上漲。與香港的區別。這兩年壹些地方政府壟斷土地市場，通過土地出讓獲得大量市政建設資金，當然擡高了地價。這與香港政府的做法相似。香港經濟的活力與低稅政策息息相關。香港個人所得稅最高只有5%，但壹般都在40%左右。比如在中國大陸，個人月收入超過65438+萬元，稅率高達45%。香港的主要收入來自賣地。李燦李嘉誠為什麽賺6543.8+0000億港元？就是吃透港英政府的土地政策和低稅率。然而，大陸政府財政收入的90%左右來自稅收。所以各級政府不可能長期普遍采取這樣的政策，這是不得已的過渡性政策，就像中國電信為了籌集建設資金而收取的電話初裝費壹樣。裝電話買房子的先種，裝電話買房子的後乘涼。15.銷量不代表真實需求。許多人認為房地產市場繁榮健康。其實買不代表實際需求，因為心理預期扭曲了真實需求。比如2000年，中國股市處於牛市，所有發行的新股都被超額認購數百倍(因為上市首日漲幅都在100%左右)，所以市盈率較高的股票(比如吳江電力80倍)賣不出去。但是現在熊市出現了新股上市也跌的情況，15倍市盈率的股票賣不出去。市場經歷了連續幾年的上漲，所以很多買家透支了未來的購買量。因為預期他們會上漲，不買之後就要付出更高的價格，導致真實需求被誇大。十六、政府不會死保證房價不跌，不會托市。笑話:日本政府難道不比中國壹個地方政府有錢嗎？連香港政府都遠比國內壹些地方政府有錢？在日本和香港房價持續下跌的時候，日本和香港政府希望房價下跌嗎？有人可能會認為，中國地方政府，財政實力不如日本和香港，有力量做日本和香港做不到的事。以廣州為例。2004年，房價上漲，但在此之前，房價連續8年下跌。商品價格的漲跌是由經濟規律決定的，而不是由人的主觀意誌決定的。當房價下跌的各種因素積累到壹定程度，政府就無能為力了。其實情況正好相反。中國政府非常聰明。中國股市在1997瘋狂的時候，人民日報的壹篇文章為這種瘋狂畫上了句號。結果亞洲很多國家都被亞洲金融危機搞得焦頭爛額，慘不忍睹，但中國總比太平無事的走來走去要好。恐怕只會適當打壓房價，擠壓泡沫，對市場沒有支撐作用。(詳見我的博客《房價必須聽，政府無力托市》。)十七。壹些知名經濟學家說房價會漲，但不壹定會漲。壹個經濟學家在某些領域有智慧，並不意味著他擅長所有的經濟問題。牛頓，壹個聰明人，誤以為光是粒子，最後信了神。經濟學家越有名，他學習的時間就越少。對於那些房價十年翻三倍，再漲二十年的言論，要仔細分析，不要輕信。朝鮮戰爭前，蘭德公司想賣給美國政府七個字:中國要出兵朝鮮，要價百萬美元。雖然只有七個字，卻配有上百頁的材料詳細講解。美國政府舍不得那點小錢，也沒買。結果就被迎面撞上了。這些言論是基於詳實的材料嗎？恐怕沒有。楊小凱說:中國有些學者不缺乏智慧，但是沒有良心。1998這些人為什麽不說房價會翻倍？他們能向購房者保證房價上漲嗎？那個說股市要漲到3000點的人補償了虧損股民哪怕壹分錢嗎？(詳見我博客中的文章《經濟學家與房價謊言》。) 18.結婚不壹定要買房子。其實買還是租同樣的房子，並不影響房子本身的情況。不可能租同壹個房子，還有核輻射。壹旦買了就能讓人長生不老。買還是租，要從成本角度考慮。目前國內房價很高，但是房租相對便宜。年輕人如果能暫時以較低的成本租到房子，以後房價跌了再買，省下來的錢可以做很多事情。這個時候，我不顧壹切，掏空了自己的積蓄，甚至父母的積蓄來付首付。雖然有房子，但面臨長期債務。買房是農業社會傳下來的老觀念。在合理的時間和價格買入，是現代經濟人的聰明做法。比爾·蓋茨曾經認為25美元的停車費太貴了，所以他寧願把車開到其他停車場。中國的普通人應該以合理的價格買房。我也相信未來國內房價會漲，因為GDP在增加。未來十到二十年，GDP如何保持現在8%的增速？那九年，GDP總量翻壹番，到19，GDP再翻壹番。相應的，房價水平肯定是要上去的。2020年的房價比現在高壹倍並不奇怪。但是，這不能成為房地產泡沫調不回來的理由。因為至少從統計上看，過去五年GDP保持在7、8%，為什麽股市從2000多點跌了壹半？回答:制度缺失，結構失衡，過度投機，透支概念...這些問題在過去幾年的房地產市場也存在，甚至更嚴重。換句話說，即使長期物價水平會上漲，我們面前的這個坎也越來越難跨。比如遠方的珠穆朗瑪峰之巔當然令人向往，但在攀登之前，妳要面對跌宕起伏的溝壑和深坑，很多人可能還沒爬到半山腰就“犧牲”了。所以這種用天邊的彩虹美景來糊弄人的，多半是把妳引到下壹集。雖然我們堅信只要中國股市存在，未來股票價值就有機會達到1000點，但這並不妨礙當前股市的悲傷。樓市的道理也是如此。別看現在市場氣氛那麽高，因為樓市價格還在漲。在賺錢效應的鼓舞下，無論是投機者還是購房者，大家的信心都異常強大，沒有人會相信樓價會下跌。但這種賺錢效應必須依賴於5%以上的房價漲幅。壹旦這種增長無法持續，買賣雙方都會感到害怕。所以從這個角度來說，政府很難通過宏觀調控把樓市維持在持平、小幅增長的水平。因為漲幅大，無房階層拒絕，但漲幅小，投資階層不高興。政府就像在走鋼絲。如果不小心，就會出問題。這能怪誰呢？只能怪中央政府在2003年看到了樓市過熱的跡象，卻沒有迅速采取有效措施，延誤了調控的最佳時機。就像匯率調控的最佳時機被耽誤了壹樣。而地方政府是要榨幹樓市的每壹滴油水。再加上技術創新不足、經濟增長點缺乏、投資渠道狹窄等因素，社會資金千軍萬馬過獨木橋是必然的。這個時候，為什麽無房空軍的最佳策略是觀望？因為妳已經錯過了房價收入比還處於良性區間的階段，現在入市無疑是投機者的壹種反應，更大的問題是會醞釀妳自己未來幾十年的金融風險。房價收入比不是想象中的數字，而是衡量壹個家庭財務平衡的標尺。如果這個比例太離譜，說明妳在透支未來。當然，如果我住在自己的大房子裏，寧願天天吃鹹菜，那我也無話可說。理性空軍看空當前樓市。除了價格因素，還有房產本身結構扭曲的問題。戶型完全不適合，位置太偏僻，配套設施近期難以完善，房屋質量存在隱患等等，壹切都夠妳受的了。這些問題只有落到妳頭上妳才會註意嗎？前面已經買房的人的教訓還不夠警醒嗎？理性空軍現在不買房，不代表永遠不買房。就像我到目前為止不投資股市壹樣，不代表將來股市的根源糾正後，我還是不投資海外市場。不代表我以後可以投資海外市場。我還是選擇把錢存在四大國有銀行，以獲得低利息。急什麽？2006年底金融放開，我們有足夠的信心在未來獲得更好的金融服務和投資渠道。改革開放有什麽好處？妳壟斷的行業不是不思進取嗎？這時候就會有人逼妳進步。在其他競爭領域我們不是已經享受到這個好處了嗎？除非改革開放到此為止，否則我們又要關門了！從財務安排上來說，空軍短期內租房或者家裏舊房改造都沒有問題。在未來激烈的競爭中，這麽精致的優勢在哪裏？節儉容易，節儉難。壹個社會的年輕人無時無刻不在想著如何快速享受，而這個人又沒有什麽大出息，這個社會的未來就更悲慘了。國家輿論近年來沒有起到很好的倡導良性社會氛圍的作用，這也是韓國和新加坡看不起中國的重要原因。而且空軍還要感謝多兵種，他們的實力和冒險能力都比妳強，把需求搞得紅火，開發商和銀行也是精力充沛投資建房。建造更多的房子總是必要的。空軍在租房上有了更多的選擇。妳想想，壹套房子是很多部隊買的，放了首付。也有可能貸款，壹個月提供幾千塊。物業費都安排好了，房子裝修好了，連家具家電都是新的，就等妳住了。妳壹個月幾千塊錢，過得舒舒服服的。妳不用擔心房子的質量問題。不用擔心換物業管理公司的問題。妳要換工作，要搬家，業主還要繼續下去。妳只要跟搬家公司打個招呼就行了。妳不是很輕嗎？當然，妳會抱怨房子裝修的不能隨心所欲，所以在租房的時候，盡量找壹個符合自己口味的房子。況且現在的趨勢是輕裝修，重裝修。誰會把他的抽屜櫃裝飾在墻上？房東裝修品味不靠譜，只租四周都是白色的那種，整套家具都是自己配的。如果是大事，就在墻上貼些壁紙，房間裏多壹些裝飾。壹個房子，不過是客廳壹個沙發，家庭影院，臥室壹張雙人床，廚房壹個組合廚具，衛生間壹個浴缸，其他花花草草裝飾。過幾年看不膩嗎？面對不斷高漲的房價，很多軍人都在攢錢買下壹套房子，也停不下來給妳壹套全新的房子，租金價格也越來越令人滿意。這是什麽精神？這當然是全心全意為人民服務的精神，多君是這個瘋狂房價時代最可愛的人。如果空軍不滿意，肯定會拒絕在多軍手裏租越來越多的房子，有別的想法就有點不厚道了，哈哈
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