如果不出意外，萬達商業香港IPO的話題將在2021的萬達公司上空徘徊。
車間裏有壹段話:“騰訊沒有夢想，百度沒有未來，萬達不上市。”
無論萬達高管如何低調面對，媒體、業界甚至萬達粉絲都在享受著壹場熱烈的討論。
過去壹周，萬達撤回登陸a股申請，時隔7年後第二次回歸港股。這是壹個漂亮的轉身。
可以對照壹下，碧桂園服務市值超過2000億，殼市場超過4000億。
資本市場對輕資產公司的追捧，也壹掃看空兩年的萬達商業的陰霾。
媒體聚焦萬達的不僅僅是千億估值，還有中國首富的回歸，這是15以來萬達商業最好的亮點時刻。
在國內未上市的超級獨角獸中，隨著殼的上市，只有這顆明星最光芒四射。它未來的成長空間越來越有想象空間。
壹位產品經理在日誌中意味深長地寫道:
泡妞的關鍵不壹樣。
騰訊泡妞的關鍵在於女生，只盯著競爭對手，忽視用戶體驗；
阿裏泡妞的關鍵是泡，擅長商業，註重體驗和營銷；
萬達既註重競爭對手，又註重用戶體驗，結果成了老公。
三家公司是完全不同的物種，邏輯風格完全不同。然而，萬達商業有點悲哀。
2065438+2006年9月20日，萬達商業港股退市，王健林長期不見蹤影。除了媒體的猜測，關於萬達帝國的舵手在想什麽，在采取什麽行動，官方報道很少。
萬達不是小事。尤其是在媒體的聚光燈下，被放大的局部片段引發了壹場追劇。想知道的問題，可能只有兩個:
對於王健林來說，這位久違的帝國教父是否已經被挫折擊垮？
萬達的變化是調整還是動蕩？
是危機的產物還是企業發展的必然行動？
尤其是2017的震撼發售，是為了洗清自己的過去，還是叠代的需要？壹個壯漢手腕骨折了？還是想練練魔法，揮揮宮中的刀？或者，有沒有更好的解決辦法？
幾乎所有人都在猜測王健林的戰略之家在下壹盤什麽樣的大棋。
要想穩如泰山，既要堅守自己皇商的黃金水道，又要著眼於自己的弱點。
這也意味著，王健林要徹底改造萬達商業已經建立的所有商業模式的每壹個環節。否則萬達商業不會穩如泰山。
編者按已經寫得夠長了，我們把舞臺交給萬方研究主編歐陽桂華。
壹個
萬達商業回歸港股，再次回到聚光燈下。如何評價這家公司，成為新的挑戰和課題。
壹份官方公開披露的數據是:
截至2020年9月30日，萬達商業總建築面積5407.3萬m？。
其中，持有的物業總建築面積為4090.2萬平方米？；
另外，公司輸出管理總建築面積為1，31710，000 m？其中運營的輕資產項目229.2萬m？合作項目766.5萬m？，酒店的產量管理321.4萬m？。
這組數據可能太抽象了，它的附加標簽是:
這是壹家全球領先的商業管理企業，是全球最大的商業物業所有者(按持有和管理商業物業的可出租面積排名)。
根據這組數據，最簡單粗暴的估值方法論:上市後，萬達商業能否達到千億市值，估值邏輯參考碧桂園服務和殼。
其實早在7年前，萬達商業上市市值就已經超過2000億(每股發行價48港元，超額配售5300萬股，配股價格也是48港元/股，總股本約452734.76萬股)。
2065438+2006年9月20日，中國商業地產獨角獸港股結束，要約收購價格為每股h股現金52.8港元。
當時官方的書面答復有三個原因:
(1)香港市場投資者對中國大陸拉動內需增長的綜合消費平臺業務缺乏了解，對發行人在中國大陸的品牌價值認知度不高，導致發行人h股上市後整體價值被低估；
(2)h股上市公司維護成本高；
(3)h股上市未能實現內資股上市流通，發行人決定從h股退市。
第三點是退市的關鍵。萬達商業的股權結構很特殊。股東分為內資股東和h股股東，前者持股85.59%，後者持股65，438+04.45438+0%。
滬港通初期，股權結構的特殊設置並沒有引起發行方的特別關註。但這也為日後退市後回歸a股埋下了伏筆。
還有壹個更大的原因。在看萬達商業財報的時候，桂花發現了壹個端倪。
春節剛過，在萬達商業2018第壹次臨時股東大會上，當時做出了壹個隱晦的決定，公司名稱由“大連萬達商業地產股份有限公司”變更為“大連萬達商業管理集團股份有限公司”。
“地產”二字隨著萬達經營多年的朋友消失，取而代之的是“管理集團”。
這是萬達商業的未來嗎？如果有，萬達商業如今的估值是多少？
二
2018年會上，王健林說萬達品牌很有用。
年會上，壹些高管還不能完全理解老王話中的意思，但在投資人看來，萬達商業正在加速落地。
萬達商業的GTV如果加起來，可能相當於中國壹個發達省份或者歐盟壹個國家的經濟體量，這是客觀事實。
這對壹個公司來說，是成功，是機遇，也是風險。
理解不同的背後是觀點的分歧:如果按照慣性發展，萬達商業這個邊界不斷擴大的龐然大物，早就習慣性地進入了吃蛇模式，最可怕的是自己並不自知。
反映在資產負債表上，萬達廣場是市中心，市中心不上市，不上市就會消化不良。
或者戲謔地說，萬達商業靠泡妞成了老公，這是其成長過程中無法承受的代價。
其實早在2016，王健林就給萬達商業下了定義:萬達要走輕資產的道路，輕資產分為兩類，壹類叫投資，壹類叫合作。
輕資產是投資圈的寵兒，是風口浪尖上的明星。輕資產的估值空間很大，但也是壹個很難的手藝活。
比如萬達商業，原來是壹把錘子，深深地砸在了市場上，但也砸得手生疼。現在它將成為壹顆釘子，牢牢地嵌入市場。這就需要它的釘帽是否足夠大，指甲尖是否鋒利。
這可能也是萬達商業輕資產的基本規律，以及管理自身資產負債表情緒曲線的需要。
據說這是壹次公開對話:
問:為什麽萬達壹分錢不交30%的房租？
甲:標誌響了。
問:就憑品牌？
答:當然不是。
問:這取決於什麽？
答:別人分70%，大於他自己的100%。萬達廣場輕資產標準模板和工程管理軟件的成功開發和實施，使萬達廣場的投資回報平均達到2位數，是行業平均水平的2倍。
質疑者的理解是:萬達拿30%的租金，還有那麽多公司來合作，有實實在在的好處。
輕資產的背後是整個商業供應鏈協調機制的革命性變革，涉及到企業的起源。王健林向萬達商業展示手術刀，精密儀器。
2016-2017兩年間，王健林壹口氣拋出了5個資產包，每個資產包了5個萬達廣場，占了25個萬達廣場。
交易對手是中信信托、民生信托、珠江人壽，都是有錢的機構投資者。
王健林只賺服務的錢，機構投資者出錢建設萬達廣場。
這是王健林的壹小步，卻是中國商業地產行業的壹大步。機構投資者願意花大價錢用真金白銀入市，接受王健林的輕資產模式。
這種象征性的天價交易是壹種隱喻。中國資產證券化的破冰之旅已經從自下而上上升到了實踐階段。
2017年至2018年，王健林將13文化旅遊項目和76家酒店分別打包出售給融創和R&F。這是媒體披露的令人震驚的王健林出售事件。
鮮為人知的是，在此期間，王健林還賣掉了廣州的壹家酒店管理公司。
對外，這是壹次令人震驚的出售，但對內，這是壹次令人震驚的剝離。2018年，萬達商業將14家公司轉讓給萬達地產；2019年繼續轉讓22家子公司，完成國內房地產業務剝離。
財務表現方面，2018年，萬達商業存貨規模立馬下降，下降51.01%。
戰場的另壹邊，2019年，萬達新開的43個萬達廣場中，有29個是“輕資產”項目。2020年開業的45個萬達廣場中，有32個是“輕資產”項目。
就在媒體對王健林“出售模式”的負面看法背後，萬達商業在輕資產的道路上走過了萬重山。
三
商業管理是壹個萬億級的市場，萬達的商業管理規模遠沒有達到天花板，但才剛剛開始。
從這個角度來說，萬達商業也有很多不完善的痛點。這也是萬達商業不斷挑戰和刺激市場的亮點。
這壹度使得萬達商業與JD.COM、Suning.cn等線上線下的合作關系非常微妙。有媒體善意提醒王健林，劉不得不引以為戒。
變化既是對手，也是朋友。JD.COM是壹個鏡子般的存在，提醒王健林要特別警惕成功大公司的路徑依賴。
在王健林的戰略宮裏，公司內部的排列組合發生變化是很正常的。不同兵種不能分開打，什麽時候壹起打，什麽時候分開打，取決於戰略目標的需要。
到2020年9月30日，原有的170家房地產公司已清退164家。萬達汽車、海洋生物、文化旅遊等。，與同類行業聯系不緊密的，也轉到了咨詢服務公司。
在合資公司冰盛科技的控股權層面，雖然萬達的持股比例是51%，但王健林並沒有堅持控股權。公司只派了三個董事，不控制經營。
這也是王健林的企業物種進化理論:妳想要什麽，妳想成為什麽，妳想做什麽。
萬達商業的盈利是壹種能力，但成為賺錢機器是對它最大的誤解。
其本質是:商業效率第壹；有了永動機的效率，才能保持永恒的賺錢能力。
衡量萬達商業成功與否的標準不是上市後估值有多高，而是能否通過運營提高中國商業的產業鏈效率，讓用戶體驗更好，讓城市更好，讓生活更好。
歸根結底還是那句話:萬達廣場是城市的中心，萬達廣場是美好生活。
引用電影《阿甘正傳》中的經典車站:
壹個人要仰望多少次才能看到天空？
朋友，答案在風中飄蕩。
翻譯成中文是:
壹個人要擡頭多少次才能看到天空？
答案飄在空中。萬間房研究
公司詞典:
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