20年期的房貸和30年期的房貸除了因資金使用的時長不同而導致的利息差異以外，最為明顯的是兩者的每月還款額是不同的，對應到購房客戶身上會體現不同的還款壓力。以100萬商業住房貸款、基準利率上浮10%（即5.39%）為例子參考壹下，按等額本息計算，期限20年的月供是6817元，而期限30年的月供是5609元，兩者相差了1208元。房貸越高，這種差別就越大，在壹二線城市動不動就是幾百萬的房子，房貸期限20年和期限30年的還款壓力的差別會比較大。
而銀行對於客戶的還款能力是需要評估的，通常會要求每月還款額不超過客戶月收入的50%，當然不同機構在比率要求上會有些差別，但如果購房者的收入被銀行認定下來後，其申請做20年房貸的時候測算出來的還款額超過了銀行的設定的月供與收入的比率，那就有可能通不過審批，又或者銀行會壓低房貸額度，使其與客戶的收入匹配。
以上是關於選擇的先行影響因素，只有滿足了這樣的條件，才能做進壹步的考慮。
上面談到的條件是可以變通的，要想做到20年的房貸，相信有很多辦法可以使收入匹配銀行的要求。但每個人的情況並不相同，自己必須要從真實的情況來考慮，因為壓力並不僅僅來自於購房，還有生活方面的影響因素需要考慮。
壹、收入對比房貸而言相對緊張的人，可以選擇時限長壹些的房貸。
90後雖然相對年輕，但大多數都已經步入成家立室的階段，有不少還要承擔整個家庭的生活用度開支，責任滿滿，壓力也不少。而房貸的年限越短，每月的支出就越多，會擠壓其他生活開支的使用，有可能使生活質量降低，或者影響現金儲備和積累，難以應付壹些生活中突發的需要用錢的事情，收入高前景好的人當然會覺得沒什麽問題，但對於收入相對地比較緊張、職業前景也壹般的人來講，壓力並不小。這種情況還是選擇期限長壹些的30年比較好點，這樣可以先為自己減輕壓力，隨著時間的發展，如果日後自己的情況有所改善，可以通過全部或部分提前還款的方式減低房貸利息的支出。
二、收入相對比較高的人，可以根據自己的需求選擇20年還是30年。
收入比較高的人，對20年還是30年所造成的壓力並不敏感，可以根據自己的想法去決定期限的長短。如果是對利息敏感的人，可以選擇20年的期限，因為以上面100萬的房貸例子來看，利率5.39%、按等額本息計算，20年期限的總利息是63萬多元，而30年期限的總利息將近要102萬元，兩者的差距還是很大的，如果從這樣靜態的角度來看，都把期限用滿後看到期計算得到的總數，那無疑是年限越短成本越低。
不過也有人會從資金利用和通脹的角度來考慮而選擇30年的房貸，這是動態的角度，並不是每個人都需要這樣考慮，這種觀點我們在下面用壹個獨立的內容來表述壹下。
其實通常情況下不需要考慮得那麽復雜，以下這些內容並不是必需考慮的，可以從自身的角度衡量壹下。
壹、房貸期限與資金利用的關系。
在現在的融資環境中，像房貸這樣能讓人使用二三十年時間的貸款產品幾乎沒有，同時年化年率低至接近基準利率這麽低成本的產品也很難找到，綜合兩方面因素，房貸幾乎是唯壹能同時滿足以上兩個條件的貸款產品，從資金使用的角度來看，對比其他產品有絕對的優勢，如果自己有能力理財，那房貸還得慢、還得少的另壹方面等於自己繼續多占用銀行的低成本資金，特別是想提前還款的客戶，如果懂理財，結合通脹來看，那理財的收益是可以蓋過利息成本的。
不過這畢竟不同於壹次全額可使用的信貸資金，對於不能全款的購房者來說，房貸已經化整為零了，需要後期自己慢慢地化零為整，才能積聚到可以利用的資金，即使有理財收益也不會比利息強多少；而對於能全款付清的客戶來說，等於通過銀行房貸的資金來置換了自己手中的資金，可以理解為利用房貸的機會獲取了壹筆等額的低成本資金，如果有能力的話，可以使用這些資金進行錢生錢的運作，其獲利加上通脹會更容易覆蓋利息的成本。
因此考慮資金利用的關系對於不同的人有不同的效果，並不是每壹個人都需要考慮這個問題。
二、房貸期限與通脹關系和簡述。
房貸期限與通脹的關系，其實就是時間與通脹的關系。從我們 社會 發展的情況來看，隨著時間的增長，現金不斷貶值、物價不斷上漲是壹個趨勢。每年我們M2（廣義貨幣）的投入量都保持壹個比較高的增速，M2是 社會 的總貨幣供應量，當 社會 的總資源增長比不上貨幣的增長時，就容易造成通脹，這個不用看具體的數據，單從自身的感受就可知道了，10萬的現金在10年前比起現在值錢多了，時間越長，貶值就越厲害。
從這個角度來看房貸，如果我們把房貸看做是現在拿了銀行的壹筆現金，那無疑會在隨後二三十年的時間不斷地貶值，同樣時間越長，貶得就越厲害，不過沒關系，那是銀行的錢，只要在貶值的同時我們的收入隨著 社會 經濟和通脹的發展壹同不斷增長就行了，加上了通脹的因素，我們的實際成本會少很多，同時還款也會越來越輕松，從這個角度來看，是不怕把房貸期限做得長壹點的。
綜上所述，房貸設定20年期限和30年期限其實各有優缺點，會不會成為對自己有利的選擇也需要結合自身的情況來考慮。簡單壹點來說，錢多可以考慮期限短壹點，錢少可以考慮期限長壹些，而如果要考慮資金的長期使用價值和通脹的影響作用，也可以設定長壹些的期限。
王總在2015年用80萬全款買了壹套房子， 現在房子價值200萬，買這套房子的時候把所有積蓄都花上了，後面幾年房價漲了壹波，在這期間他也想再買壹套房子，因為是兩室的，想買個更大的，但是手裏買有多少現金了，如果當時買第壹套房的時候用的是按揭，他是有機會再買壹套的，原來的可以出租，租金可以還房貸。
目前商業貸款的基準利率是4.9%， 這個要遠遠低於市場上其他途徑的貸款利率，壹個人和壹個家庭很難壹輩子不缺錢，再借錢的時候就有很高的利息，從這個角度來講，時間能長則長，能30年就不選20年。
30歲以後才是事業的高峰時期，那 個時候的收入增長很快，後面的收入是能覆蓋掉妳的月供的，30年的貸款期限月供會下降很多，妳還起來也輕松壹些。
比如100萬的貸款，期限是30年，貸款基準利率， 那麽每月的月供是5307元。
100萬的貸款，期限是20年，貸款基準利率， 那麽每月的月供為6544元。
市場經濟的運行方式，決定了其貨幣發行總 是要多於經濟的增速，結果就是貨幣總是貶值的，通貨膨脹，在壹個貨幣不斷貶值的時間段，貸款總是對債務人有利。
總結，從經濟性的角度而言建議30年，但是每個人的愛好不同，有人就不太喜歡欠錢的感覺，覺得30年那麽久的時間心裏不踏實，甚至恨不能全款買了，那就心裏踏實了，心裏踏實了做事情也安心了，這個是因人而已。
我來回答！
個人覺得90後才二十多歲肯定選30年，貸款年限選的越長越好，貸款年限長月供就少點，我到現在都在後悔02年二十多歲買第壹套房時貸款年限選的短，頭兩三年還貸壓力大，搞到那兩三年什麽也不敢做，連換份工都不敢，在小公司沒社保浪費了兩三年青春，搞到買第二套房時要社保連續滿五年，壹直在等社保，搞到越拖房價越貴，壹直後悔沒早點跳槽。
貸款年限選的長每個月還款壓力沒那大，可以留多點錢在手周轉，自己換工作也好，趁年輕創業也好心裏也能多點底氣，趁著年輕可以多折騰下，不然大好青春被月供綁死也冤枉了，再說壓力小心情輕松也有益 健康 ，別忘了身體 健康 是1房子是後面的0，沒有了1，再多0也亳無意義。
當然題主要根據自己的經濟情況，如果經濟富余又不想做其它投資肯定貸款年限越短越省利息，不過房貸利率是所有商業貸、信用貸中最低的最劃算的，以後有錢還可以提前還款，再加上通貨膨脹，二十年前的壹千元同現在的壹千元，沒法比，所以個人覺得貸款年限選三十年，越長越好。
目前房價在高位，房貸利率也在高位，而目前大多數剛需是有買房需求的。
如果有買房需求，首付如果寬裕的話都會去買房，選20年和30年房貸的區別，就是20年的總利息遠小於30年的總利息。
舉個例，假定貸50萬商貸，貸20年，總利息要接近35萬左右，如果貸30年，總利息要接近52萬左右。但是30年的每月月供壓力是小於20年月供的。
當然，現在主流觀點是，銀行貸款能申請多少就申請多長，這次不貸以後就不好貸了，這是屁話，且不說支付寶和京東都有信用貸款可以用，現在各大銀行都有相應的小額貸款可以應用，且利息有的比支付寶都低，所以找銀行貸款，省錢才是硬道理！
有人可能要建議了，房貸貸出來投資理財啊，廢話，目前房貸利率基本在5.8%以上，而目前最保本的電子國債和大額存款都在4.3%不到，怎麽投資，如果要用來炒股或者搞其它理財，本金能否保證能不壹定，這是後話！
貸上20年，總利息快要接近本金的70%了，這就是買房20年的總時間成本，好好努力，不但要建議題主按時還貸，以後資金寬裕了到時候申請提前壹次性還清，省點房貸利息！
方便計算，假設純商業貸款70萬，利率85折，4.11%，中國人平均貸款時間是8年，也就是說不管妳貸款20年還是30年，我們計劃在第八年到第十年的時候能夠壹次性還清剩余貸款了。
下面開始計算：
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貸款20年
附圖1
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貸款30年
附圖2
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第八年提前結清
20年
附圖3
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第八年提前結清
30年
附圖4
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得出的結論是：
在第八年妳把所有錢還清了。
如果妳貸款是20年：***還款：992588，約99萬，前八年還了47.7萬，第八年壹次性拿出51.5萬。
如果妳貸款是30年：***還款：1014728，約101萬，前八年還了39.8萬，第八年壹次性拿出61.6萬。
也就是說妳每個月少還800塊錢，減輕壓力，結果就是8年後壹次結清的時候總價多付出2萬（利息），當然前8年每個月少還的800也是要壹次性補上的，差價***計10.1萬元。
也就是說貸款30年的人，用了2萬元，買了8年內的還貸壓力稍微輕松點。
所以建議是：如果貸款還貸壓力不大，選20年；
如果本來買了房子後還款壓力很大，那選擇30年，國家給妳時間努力奮鬥。
八百塊有什麽意義，大概就是妳壹個月吃食堂的飯錢，有時候人就差這口飯。
那麽怎麽選合適的貸款年限？
每月家庭收入，減去開支後，留下必要的儲備資金（買車的、看病的、 旅遊 的、人情禮節的），每個月看看有多少可以用於投資理財，如果妳找不到高於期望值高於4.11%的理財項目，那麽這些錢可以都用來還貸款，根據這個反向選年限。
但是，比如妳會炒股期貨，雖然不穩定，但是整體期望值在4.11%以上，那麽選擇貸款年限越長越好，妳可以跑贏銀行貸款利率。
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指導意義：
目前 社會 的年輕人：在步入 社會 的最開始的時候，有潛力，有動力，但很缺錢，要買車，買房，裝修，結婚，經濟壓力巨大，但是時間站在我們這邊，選擇貸款30年，給妳奮鬥成長的空間，希望妳能夠快速成長。
家庭條件優厚的，不差錢的，全款吧（玩笑話，投資理財配置下回再說）
更新
2018年6月，我因為某些原因不得不投資了壹套房，利率上浮，5.88%現金50萬，貸款110萬。已經是高位接盤的節奏了。
50萬的投資利息4% 算 2萬
110萬的貸款利息 6.5萬
所以如果房價的賬面價格能夠以每年8.5萬的價格上漲，我就不會虧。
全國賬面通貨膨脹率是4%多
實際的通脹率不止這個數
所以，從通脹的角度講，房價每年都應該漲6.5萬。
以上推論短期內不壹定實現，大周期來看，5-10年，還是能賺的。
所以買房投資，可以說是買壹個保險，和搏壹個未來的船票。
當然，這個跟買什麽房子跟重要，不要買泡沫太大的房子，起碼要人口凈流入，北上廣深周邊價值窪地，自己杠桿低點，不容易爆，可以投資
作為壹個在地產行業呆了十幾年的業內人士，先說結論： 90後，無論處在任何情況下，都選30年好。
三方面的原因：
第壹，房貸是妳這這輩子能借到的最便宜的錢。所以能貸多久貸多久、能貸多少貸多少。