考察、選拔有效的銷售人員應該能夠從以下幾個方面入手:
1，形象可信
2.有壹定的專業背景和市場知識。
3.人緣好，成就動機高。
4.對工作懷有宗教般的熱情
5.房地產銷售經驗。
6.創造性思維模式
7.不是善變的“聰明人”。
8.不是壹個聽天由命的人和無憂無慮的
9、善於傾聽真知灼見。
10是個善解人意的人。
11，靈活的適應性
12，肯吃苦不怕苦的人。
13，敢於挑戰自我的人
總之，銷售人員的良好素質是實現房地產銷售的重要條件，因為客戶是在感受建築。
在板塊的優越感面前，首先感受到的是銷售人員的個人魅力。
有效銷售人員的基本素質和條件
那麽什麽樣的優質銷售人員才是有效的銷售人員呢？根據專家的理論研究和筆者的經驗，選擇有效的銷售人員應從以下幾個方面入手。
1.外在形象有可信度。
筆者曾經對多家大型企業的銷售情況進行了診斷，分析了銷售人員的素質與績效的關系。結果發現，超過80%的男性在外表和行為上有些遲鈍，而大多數女性相貌平平。那些看起來聰明能幹的人在銷售業績上總是墊底。很多人想不通各種原因。其實這種現象符合人才學的基本原理。從心理學上講，這其實是銷售人員和客戶潛意識裏的智商較量。誠實樸實是壹種可信的外在形象，可以從心理上解除客戶的戒心，迅速成為客戶的朋友；聰明帥氣，壹看就像個生意人，會引起客戶的高度警惕，所以給人信譽度很弱的人永遠當不了好的房地產業務員。美女在社會上總能獲得比普通人更多的權利、幫助和自由，在攻堅上往往給人壹種所向披靡的印象。其實這僅限於某些領域。在工業品銷售，尤其是房地產銷售中，銷售業績粉碎了這種幻想。在國外，中年女性幾乎占到房產銷售的壹半。美女固然賞心悅目，但在工業品尤其是房地產的銷售中，卻給人壹種壹無所知、不可信的印象。特別是在投資房產時，往往會投入壹生的積蓄，有時有些債務還要由後代來承擔。為了享樂而放棄生命的人恐怕不多。
2.壹定的專業背景和市場知識。
房地產產品的特殊性要求銷售人員具備深厚的產品知識和專業知識。尤其是在所售樓盤周邊有競爭樓盤，且樓盤差異化不大的情況下，知其然、明其所以然的銷售人員是擊敗競爭對手的決定性砝碼。商品房往往是客戶花壹生時間購買的大宗產品。反復比較，優柔寡斷是常見現象。當客戶經過反復比較後，對房地產的感知使用價值仍舉棋不定時，如果銷售人員能夠解釋客戶無法感知的房地產使用價值，就可以告訴客戶，比如“我們的房地產不是……結構，而是……具有……特征的……結構。這種結構可以減少和改善嗎？在澳大利亞保護弧線是不是剛剛好？繁2？處罰？小？π а保持電弧安全？還好嗎？只是？穆Xi？小？發生了什麽事?拓鋅葡萄糖苷？>焦斯偷夏娜桑？狄玉？豪宅？
銷售人員打交道的是整個社會，這個社會在不斷變化著各種各樣的人和事。在知識經濟時代，知識改變命運，所以他們必須具備各種知識和經驗。因此，掌握市場營銷的基本原理，了解國家和地方政府出臺的各項房地產政策法規，具備壹般社會學、心理學、行為學知識、消費心理學等基本常識。，依附於自身的專業知識，是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。
3.人緣好
有些人的臉是被大多數人喜歡和接受的，也就是所謂的人緣好，這壹點在娛樂圈尤為明顯，也是目前社會心理學家無法解釋清楚的現象。我們只能說，這是個人內在素質的外在綜合表現，是大多數人認可的。是西南航空公司首先將這壹現象應用於人員招聘。成立於1971的西南航空公司是其成功的最顯著標誌。除了前兩年，它是唯壹壹家近30年來壹直盈利的航空公司。它在招聘乘務員時，分別讓常飛乘客和普通乘客做評委，結果卻驚人的相似。保證乘客對空乘滿意，就是把用戶滿意放在第壹位。我們也可以把這個原理運用到樓盤銷售人員的招聘和考核上，就是請住戶做評委，住戶可以是本樓盤住戶，也可以是相鄰樓盤甚至其他品牌的住戶。
人緣和人緣好的銷售人員往往是有幽默感的人，有幽默感的人更平易近人。
4.高成就動機
心理學研究證明，智商大致相當的兩個人，在成就動機較高的活動中，比成就動機較低的活動更容易成功。也就是說，知足、知足、自尊、自愛的人不適合做房地產銷售人員。壹個有效的房地產業務員渴望與人溝通，善於與人打交道，具有“與人鬥其樂無窮”的性格，對成功和高薪有強烈的欲望，所以他願意承擔有爭議的工作，能夠承受不斷的拒絕和失敗，並朝著壹個特定的目標執著地行動；成就動機高的人有很強的進取心和毅力，有隨時再次面對客戶的氣度和耐力；他小心地抓住每壹個機會，總是想著最後的結果。
5.對工作懷有宗教般的熱情
壹個有效的房地產推銷員對工作有著不同尋常的熱情，就像壹個演員進入壹個角色，像對待初戀情人壹樣對待他所銷售的房地產，有著宗教般的熱情和執著；也像對待自己的孩子壹樣，把所有的優點都加到孩子身上，唯恐別人也有同感。他不僅對所售房產有深刻的理解，而且認為所售房產是最好的，能夠滿足潛在客戶的基本要求，帶來巨大的價值。國內外專家從自然生理素質、心理素質和社會文化素質三個方面分析了有效銷售人員的基本素質。
H Geropp分析了不同公司的35，000多名銷售人員。結果表明，大多數成功的銷售人員通常表現出以下特征:大膽、活力、值得信賴、果斷、自制力、自負、自信、樂觀、外向、願意說服、能夠面對困難、渴望成功、能夠承認和接受約束。
p·科特勒認為，誠實、可靠、知識和幫助他人是壹名優秀銷售代表必須具備的素質。
c加菲爾德認為，超級銷售人員具備以下特質:能承擔風險，使命感強，有解決問題的愛好，認真對待客戶，認真做好每壹次面試。
D Meyer和H Greenberg提出，壹個有效的銷售人員至少應該具備兩個基本素質:①同理心，也就是我們通常說的善於站在客戶的角度看問題，也就是關心客戶需要什麽。②自我驅動，實現銷售的強烈個人願望。即根據客戶的興趣愛好，隨時調整和引導他們的介紹，滿足客戶的期望。
r·麥克默裏(R McMurray)認為，壹個高效的推銷員是壹個習慣性的追求者，他對贏得和抓住他人的好感有著迫切的需求，同時具有壹種將各種反對意見、障礙或阻礙作為挑戰的競爭心理傾向。
臺灣學者鐘認為，優秀營銷人員的基本素質可分為內在素質和外在素質。內在素質是:①對公司忠誠服務；(2)豐富的商品知識；③良好的道德習慣；(4)識別他人的能力和獨特的洞察力；⑤幽默感；⑥良好的社會關系；⑦判斷力和常識；(8)滿足顧客的需求和真誠的關心；9精明；⑩說服能力；⑩機警而善變；⑩耐力、精力、勤奮；⑩滿足人們的愛，滿足他們的要求；⑩樂觀、有創造力；⑩記憶；參加合規。外在素質包括:①善於接近客戶，吸引客戶的註意力；2善於表達自己和相關商品；③善於激發顧客對商品的信心；(4)善於激起顧客的商品欲望，贏得顧客的信任；⑤抓住客戶的占有欲，促進購買。
1.外在形象有可信度。
筆者曾經對多家大型企業的銷售情況進行了診斷，分析了銷售人員的素質與績效的關系。結果發現，超過80%的男性在外表和行為上有些遲鈍，而大多數女性相貌平平。那些看起來聰明能幹的人在銷售業績上總是墊底。很多人想不通各種原因。其實這種現象符合人才學的基本原理。從心理學上講，這其實是銷售人員和客戶潛意識裏的智商較量。誠實樸實是壹種可信的外在形象，可以從心理上解除客戶的戒心，迅速成為客戶的朋友；聰明帥氣，壹看就像個生意人，會引起客戶的高度警惕，所以給人信譽度很弱的人永遠當不了好的房地產業務員。美女在社會上總能獲得比普通人更多的權利、幫助和自由，在攻堅上往往給人壹種所向披靡的印象。其實這僅限於某些領域。在工業品銷售，尤其是房地產銷售中，銷售業績粉碎了這種幻想。在國外，中年女性幾乎占到房產銷售的壹半。美女固然賞心悅目，但在工業品尤其是房地產的銷售中，卻給人壹種壹無所知、不可信的印象。特別是在投資房產時，往往會投入壹生的積蓄，有時有些債務還要由後代來承擔。為了享樂而放棄生命的人恐怕不多。
2.壹定的專業背景和市場知識。
房地產產品的特殊性要求銷售人員具備深厚的產品知識和專業知識。尤其是在所售樓盤周邊有競爭樓盤，且樓盤差異化不大的情況下，知其然、明其所以然的銷售人員是擊敗競爭對手的決定性砝碼。商品房往往是客戶壹生購買的大宗產品。反復比較，優柔寡斷是常見現象。當客戶經過反復比較仍對房地產的感知使用價值舉棋不定時，如果銷售人員能解釋出客戶無法感知的房地產使用價值，就可以告訴客戶:“我們的房地產不是……結構，而是……具有……特征的……結構，可以減少……和提高……”“別人把內墻刷成……的，我們用的是……的，是……功效的環保產品”；“插座是……的產品
銷售人員打交道的是整個社會，這個社會在不斷變化著各種各樣的人和事。在知識經濟時代，知識改變命運，所以他們必須具備各種知識和經驗。因此，掌握市場營銷的基本原理，了解國家和地方政府出臺的各項房地產政策法規，具備壹般社會學、心理學、行為學知識、消費心理學等基本常識。，依附於自身的專業知識，是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。
3.人緣好
有些人的臉是被大多數人喜歡和接受的，也就是所謂的人緣好，這壹點在娛樂圈尤為明顯，也是目前社會心理學家無法解釋清楚的現象。我們只能說，這是個人內在素質的外在綜合表現，是大多數人認可的。是西南航空公司首先將這壹現象應用於人員招聘。成立於1971的西南航空公司是其成功的最顯著標誌。除了前兩年，它是唯壹壹家近30年來壹直盈利的航空公司。它在招聘乘務員時，分別讓常飛乘客和普通乘客做評委，結果卻驚人的相似。保證乘客對空乘滿意，就是把用戶滿意放在第壹位。我們也可以把這個原理運用到樓盤銷售人員的招聘和考核上，就是請住戶做評委，住戶可以是本樓盤住戶，也可以是相鄰樓盤甚至其他品牌的住戶。
人緣和人緣好的銷售人員往往是有幽默感的人，有幽默感的人更平易近人。
4.高成就動機
心理學研究證明，智商大致相當的兩個人，在成就動機較高的活動中，比成就動機較低的活動更容易成功。也就是說，知足、知足、自尊、自愛的人不適合做房地產銷售人員。壹個有效的房地產業務員渴望與人溝通，善於與人打交道，具有“與人鬥其樂無窮”的性格，對成功和高薪有強烈的欲望，所以他願意承擔有爭議的工作，能夠承受不斷的拒絕和失敗，並朝著壹個特定的目標執著地行動；成就動機高的人有很強的進取心和毅力，有隨時再次面對客戶的氣度和耐力；他小心地抓住每壹個機會，總是想著最後的結果。
5.對工作懷有宗教般的熱情
壹個有效的房地產推銷員對工作有著不同尋常的熱情，就像壹個演員進入壹個角色，像對待初戀情人壹樣對待他所銷售的房地產，有著宗教般的熱情和執著；也像對待自己的孩子壹樣，把所有的優點都加到孩子身上，唯恐別人也有同感。他不僅對所售房產有深刻的理解，而且認為所售房產是最好的，能夠滿足潛在客戶的基本要求，帶來巨大的價值。
6.房地產銷售經驗。
有經驗的人不僅能馬上工作，還能把過去的經驗帶入公司；而從市場上招聘的有銷售經驗的銷售人員，忠誠度往往很差，甚至會損害所售樓盤的形象，搶走客戶，這可以通過公司的激勵機制和約束機制來消除。考慮到這壹點，很多房地產開發商或者銷售公司都會招聘禮儀小姐或者大學畢業生做銷售人員。其實大部分大學畢業生雖然智商高，但往往自尊心強，心理素質差，缺乏心理學、市場營銷、房地產的基礎理論和實戰，根本無法勝任房地產銷售這壹艱難的工作。如果開發商更註重銷售人員的忠誠度，那麽要麽招募有潛力的人，要麽在企業內部培養自己的銷售人員。
7.創造性思維模式
銷售本身就是壹項創造性很強的活動，尤其是房地產銷售。不同的物業“個性”不同，需求對象也不同，周邊環境更難做到“同質”。因此，沒有“壹刀切”的銷售方法，只有將營銷理論與房地產緊密結合，才能創造出有針對性的銷售技巧。
有效或高效的銷售人員善於運用新方法和新思維，從不墨守成規，從不放過任何可能產生銷售結果的機會。他們的思維具有創造性，在銷售過程中解決問題的方法非常規且有效。不落俗套，獨樹壹幟，不落俗套，被置業者接受。為了達到“銷售”的結果，他們的銷售手段層出不窮。
8.不是善變的“聰明人”。
有效或高效的銷售人員是善於與人打交道的“樂觀主義者”。銷售人員往往在被拒絕、被忽視、被挖苦、被羞辱、被失敗的氛圍中，自尊心受到傷害。每壹次挫折都可能導致抑郁。能容忍這種結果的，壹定是開朗有毅力，堅持得到結果，靠大規模銷售賺取利潤的“固執”人，而不是經常換公司，幻想不切實際的收獲的“聰明人”。經常換銷售人員的人，或者求職時覺得自己沒才華的人，80%以上都覺得自己能力太差，所以在任何單位都幹不長；剩下的大部分都是打算為自己獲取工作經驗的人，競爭對手的臥底員工，對自己想做什麽毫無概念的人，考驗自己能力的人等等。業績好的得力或高效的銷售人員，不會輕易失去個人的良好口碑、熟悉的工作環境和之前的客戶關系，新的工作單位也不壹定更好，因為壹切都得從頭開始。有時間朝三暮四還不如甩掉現有客戶。
9.不是壹個聽天由命的人。
所謂被生活打擊，就是心理和性格異於常人的人，得過且過，逆來順受。
服從不同於銷售人員所必須的寬容和忍耐，寬容和忍耐的結果是達到既定的目標；而聽天由命的人，是因為他們的強烈妥協。
比如怕老婆或怕老公的人，在生活中仰望對方的存在，忽視自己的利益和權利，無法平等相處。這樣的人在銷售談判中也會有很強的妥協性，不善於爭取自己的利益。在與客戶的溝通中，很容易陷入客戶為了降價而設下的各種陷阱，相信客戶為了討價還價而提出的各種投訴，甚至為了客戶的利益將這種投訴舉報給經理。
10.是壹個好的傾聽者。
敏銳的洞察力表現在銷售人員特別善於傾聽，善於傾聽，不聽卻不聽，不冷眼旁觀。是肢體語言、口頭語言和客戶所說的高度配合。也就是說，無論客戶的發言內容有多無聊，銷售人員都要表現出積極的態度和真誠的熱情加入話題，愛客戶所愛，恨客戶所恨，用贊賞的表情、贊賞的語氣、積極的態度和到位的提問來調動客戶的積極性。比如，只要客戶講笑話，銷售人員的職責就是配合清亮的聲音去笑(不傻笑，不微笑)，從而與客戶溝通。只有通過深入交談的機會，才能了解客戶的心理、愛好和習慣。只有和客戶的感受有* * *聲，才能找到降低客戶阻抗值的方法，為不同類型的客戶提供不同類型的服務。
善於傾聽的另壹層意思是善於交談，因為銷售最終是通過與客戶交談來實現的，但善於交談不是針對銷售人員本身，而是激發客戶購買房產的興趣和欲望。適應能力和廣博的知識固然有助於說服客戶，但要避免傷害客戶的自尊心。
11.善解人意的人。
理解是建立在準確判斷的基礎上的。有了正確的判斷，妳就能很快找出妳想要服務的真正客戶，比如問壹些“要不要公司討論壹下？”“要不要再征求壹下老婆的意見？”等等，來判斷他是不是決策者，否則會浪費很多時間，很可能是徒勞的。壹個有效的銷售人員不僅要考慮周到，還要有很強的敏感性。如果他只善於傾聽，雖然抓住了客戶，但不善於歸因，就很難從他表情的細微變化中準確把握客戶的思想狀態和內在意圖，結果在接下來的價格談判中仍可能失敗。善於傾聽無法體會到客戶的真正動機；理解就是要考慮到對方的心理狀態，而不是壹味的熱情推銷。只有準確判斷對方的心態，才能采取正確的銷售策略，順利完成銷售任務。簡而言之，就是帶著目的接待客戶。用最快的時間找到客戶並成交，用最快的時間甩掉不是自己的客戶。
12.靈活的適應性
就是思維和行為的敏捷，銷售人員接觸的客戶很多，他們不同的性別、年齡、不同的文化背景、社會經驗、生活習慣、需求都不壹樣。要滿足大多數顧客，就要求銷售人員具有更靈活的反應能力，及時對消費者的不同要求做出正確的反應。特別是當客戶有異議時，能迅速做出判斷，及時采取對策。眼觀八方，耳聽八方。不僅要集中精力接待客戶，還要合理分配註意力。所謂身在A，耳在B，眼在C，但我們跟d打招呼，銷售無常，機會不長。銷售人員只有敏銳的觀察力和反應能力，才能讓每壹個來售樓處的客戶都覺得自己是最受重視的。
總之，銷售人員的良好素質是實現房產銷售的重要條件，因為客戶在感受到房產的優越性之前，首先感受到的是銷售人員的個人魅力，這就是情商。