南通從1994開始引入物業管理。十多年來，在市委的正確領導和市人大的監督指導下，在市政府、有關部門和全市人民的共同努力下，南通的物業管理穩步發展。目前，全市共有物業服務企業243家，服務項目約800個，物業規模3700多萬平方米，從業人員近2萬人。全國物業管理示範工程5個，全國優秀工程5個，省優秀工程23個。市級優秀項目62個，物業管理成為與廣大人民群眾生活工作密切相關的新興行業，在擴大就業、居民消費、維護住房使用安全、改善人居環境、構建和諧社區、提升城市品位等方面發揮著越來越重要的作用。
近年來，為促進物業管理健康有序發展，促進城市文明程度不斷提高，市政府高度重視物業管理工作，分管領導多次深入基層單位、社區、住宅小區進行現場工作，多次對物業管理工作進行專題研究，市政府常務會議也對物業管理工作進行了深入研究和討論。通過政府的積極引導，加強行業監管，培育規範市場，南通的物業管理取得了壹些可喜的成績。同時，南通也非常重視物業管理的發展和創新。近年來，針對新形勢、新情況，不斷探索新思路、新方法，通過試點、試行、推廣，采取了許多行之有效的措施，取得了良好的效果。
(壹)認真貫徹《物業管理條例》，不斷完善物業管理政策體系。近年來，南通市依據國家和江蘇省有關法律法規，以培育物業管理競爭市場、規範主體行為、促進和諧建設為重點，制定了壹批物業管理規範性文件，逐步引導物業管理市場健康有序發展，構建了“條塊結合”的物業管理行政監管新機制。通過引導和規範，南通前期物業管理招投標制度、業主大會運行制度、物業服務考核制度、維修資金管理制度、物業管理用房實施制度等基礎工作不斷加強，為維護業主產權、培育健康的物業管理市場奠定了良好基礎。
(二)大力開展政策宣傳和支持引導，努力營造有利於物業管理發展的良好氛圍。多年來，南通市通過各種宣傳咨詢活動，多渠道、多方式、多角度宣傳物業管理，使這壹新生事物逐漸深入人心，家喻戶曉。在宣傳的同時，政府也積極支持和引導老舊小區改造；開展準物業管理試點；探索市區共建和諧住宅小區試點活動，努力形成社區、街道、區市四位壹體的聯合網絡。建設部引進交流“南通探索物業管理新模式”經驗；為解決“收費難”問題，今年初，在市政府分管領導的推動下，市機關工委等四部門聯合發出倡議，要求黨員幹部帶頭繳費，起到了良好的示範作用。
(3)積極培育和規範物業管理市場，維護良好的物業管理競爭秩序。自1997以來，南通市壹直在探索前期物業管理招投標，春暉花園、新城小區等近百個項目通過招投標方式實施前期物業管理。2006年以來，南通市在全國率先實行“建管分離”政策，著力培育和規範物業管理市場，有效形成了物業管理雙向選擇機制。目前，南通100%符合條件的新建物業已通過公開招標方式實施物業管理，評標專家庫成員近百人，在全省乃至全國處於領先地位。“南通市推進前期物業管理招投標”的經驗已被建設部推廣。
(四)積極引導和規範業主委員會的組織建設，業主自治意識逐步增強。目前，南通已建立業主委員會300余家，市區有160余家，業主委員會普及率處於全省領先水平。同時，近年來，南通市通過組織業主委員會委員培訓學習、外出交流、協調改善業主委員會辦公環境、對規模較大的業主委員會給予辦公經費補貼等方式，不斷加強業主委員會建設。去年以來，按照新修訂的物業管理條例要求，街道辦事處、社區、基層黨組織深入指導和監督業主委員會工作，進壹步發揮了物業管理市場主體的有效作用。
(五)不斷規範物業服務企業的經營行為，逐步提高行業整體素質。在多年的物業管理行業管理中，南通不斷總結經驗，采取多項措施，推動物業服務行為不斷規範，行業整體素質逐步提升，如:依法加強物業服務企業資質管理，規範市場準入；加強日常監管和考核，逐步建立企業信譽檔案；加強業務培訓，有效提高員工的業務素質和管理水平；指導行業協會工作，加強行業自律；積極開展創優評比，樹立典型，促進企業提高服務水平和服務檔次。
(六)逐步完善物業專項維修資金的管理和使用制度，保障業主的合法權益。近年來，南通市物業專項維修資金的歸集、管理和使用得到了規範，約束機制逐步形成。自2002年起，規範市區專項維修資金交存標準和方式；規範專項維修資金使用程序，確保業主利益不受侵害。今年年初，建設部還推廣了南通專項維修資金使用監管的經驗。今年以來，南通根據建設部、財政部的新辦法，進壹步完善了專項維修資金管理辦法。建立專門的管理機構；考察選擇專門的賬戶管理銀行，實施電子賬戶管理。
在十幾年的發展過程中，雖然南通的物業管理取得了壹定的成績，但與其他許多地方壹樣，住宅小區的物業管理也存在壹些矛盾和問題，主要表現在以下四個方面:壹是業主的自主意識和消費意識沒有完全形成，物業服務收費標準和收繳率低，物業企業經營困難；二是物業管理制度不健全，業主大會、業主委員會不夠負責，居委會、業主委員會、物業服務企業之間構建和諧社區的機制沒有完全建立；三是部分住宅小區基礎設施不配套，交付和接管不到位，存在“停車難”、居民破壞綠化、違法建設等問題，困擾物業管理，阻礙物業服務質量提升，尤其是老舊小區；四是物業服務整體水平不高，企業資質低，從業人員普遍素質不高，制約了物業管理行業的可持續發展。
二、加強城市住宅物業管理的措施和方案
針對南通市住宅小區物業管理存在的現實問題，南通市近日出臺了《市政府關於進壹步加強城市社區物業管理的意見》，進壹步高度重視住宅小區物業管理工作，把這項工作作為壹項系統工程和關系民生的窗口工程。我們將深入貫徹落實“科學發展觀”，努力推進“和諧社會”建設。結合南通物業管理發展現狀，從完善物業管理體制機制入手，圍繞解決群眾關心的熱點難點問題，積極探索創新措施，推動這壹社會關註、人民群眾關心的熱點問題得到有效解決。
(壹)加大宣傳力度，加強輿論引導，營造物業管理發展的良好氛圍。利用各類宣傳媒體，以通俗易懂的方式宣傳《物業管理條例》、《物權法》等法律法規和市政府新發布的工作意見。做好對業主、業主委員會和物業服務企業的針對性宣傳，加強輿論引導，引導廣大市民樹立正確的消費觀，分清責任，依法維權；強化物業服務企業的服務意識，千方百計改進服務方式，提高服務質量；強化業主* * *參與意識，以主人身份自主管理，自覺維護全體業主權益；動員社會各界支持和推動物業管理的發展，特別是各級黨政機關、企事業單位要教育幹部職工積極參與和諧文明社區建設。
(2)加強組織領導，完善管理網絡，形成上下聯動、齊抓共管的良好局面。進壹步加強組織領導，建立健全管理網絡，構建高效的新型物業管理體系。完善“市房產部門監督管理、各區政府(管委會)屬地負責、街道(鎮)具體組織、社區居委會協助、相關職能部門密切配合”的工作體系，形成“自上而下整體聯動、社會狠抓* * *管理”的工作機制，推動全市物業管理工作；建立市物業管理聯席會議和區物業管理領導小組制度，完善街道(鄉鎮)和社區管理網絡，加強組織領導，協調推進條塊合作；進壹步完善住宅小區受理、交接和物業管理備案制度，完善物業服務投訴受理、糾紛調解和執法監管聯動工作機制；強化城市管理責任制，加強部門協作，提高行政執法效率，依法及時嚴厲查處小區各類違法違規行為，為物業管理創造良好的外部環境。
(3)區分小區情況，實行分類指導，合理確定小區物業服務管理模式。根據社區物業管理多層次、復雜多樣的具體情況和特點，在社區物業管理中貫徹分層服務和基礎服務並重的發展思路，積極推進和完善市場化、專業化、規範化管理，合理確定物業服務的管理模式和組織形式。新建普通商品房住宅小區，全面實行市場化分層物業服務管理；老舊住宅小區，結合環境整治，逐步解決配套基礎設施問題，相應完善物業服務管理；新建廉租拆遷安置房、保障性商品房等住宅小區，前期物業服務由街道(鎮)、社區組織管理，創造條件逐步實行市場化物業管理；住宅區內物業服務企業退出或者終止服務，暫時無法實施物業管理的，其所在街道(鄉鎮)應當協調實施臨時物業服務管理，並建立應急機制。
(四)完善基礎設施，加大工作力度，為物業管理創造良好條件。落實基本條件，建立健全業主自治制度，將物業管理引入良性發展的軌道。進壹步完善物業配套設施建設，營造良好的物業管理基礎，新建住宅項目按照國家規範和標準建設公租房。各部門要層層把關，加強指導和監督；加大老舊住宅小區環境整治力度，結合環境整治逐步解決住宅小區配套基礎設施的突出問題。進壹步規範專項維修資金管理，加強部門聯動、相互監督和協同辦理，切實維護業主產權利益。進壹步提升業主自我管理能力，采取政府引導、黨政同引導、社會監督等方式，有效引導業主自我管理，充分發揮業主委員會的作用。
(5)規範收費機制，逐步解決難點問題，促進物業管理良性循環發展。物業服務收費難是壹個全國性和行業性的問題，不可能壹蹴而就。我們要在實踐中不斷總結經驗，把已經采取的方法制度化，不斷創新，逐步解決這個問題。通過政府部門確定物業服務水平和收費指導標準，建立合同約束機制，妥善處理建設遺留問題或物業服務糾紛，規範各方行為，加強行政監管。采取措施切實解決拒繳、拖欠問題，繼續發揮公務人員在構建和諧社區中的模範帶頭作用，完善各級黨政組織的責任機制。完善住房保障措施，解決低收入人群物業管理消費問題，通過建設物業管理用房，建立保障性住宅小區物業管理“造血”機制，保障小區基本物業服務；完善住房保障措施，對低收入貧困家庭的物業服務費給予適當補貼。探索集中收費制度，對老舊住宅小區、保障性住宅小區等物業服務企業中途退出的小區，積極探索保潔、綠化、安保等基本物業服務和其他公共服務的集中收費制度試點，保障最基本的物業管理正常運行，維護小區公共秩序。
(六)加強監督管理，強化行業自律，切實提高物業服務質量，提高群眾滿意度。市、區、街道、社區將進壹步加強物業服務行業的監督管理，不斷提高物業管理服務水平，規範企業服務標準。依法加強對物業服務企業資質和物業服務招投標活動的管理，規範物業管理市場準入；市、區、街道、社區聯合組織定期對物業服務質量進行檢查評估，搭建數字化、網絡化監管平臺，加強對物業服務企業的日常監管；物業服務企業退出或者終止服務的，應當監督指導交接和清算審計，加強對業主所有物業的監督管理，完善物業服務退出機制；積極推進物業服務企業履約保證金制度，充分發揮協會的行業自律作用，持續開展業務培訓和創優評比活動，促進物業管理行業整體水平不斷提高。