繼房地產融資“三條紅線”之後，房地產貸款新規為銀行設置了兩條紅線。
2020年6月5438+2月31日，a股閉市後，央行、銀監會發布《銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》，將銀行分為五個等級，設置了各具特色的“兩條紅線”指標。第壹條紅線是房地產貸款占比，是指壹家銀行全部房地產貸款(包括個人住房貸款和企業房貸)占其全部貸款的比例。第二條紅線是個人住房貸款占比，即個人住房貸款余額占壹家銀行全部貸款的比重。這意味著，無論是個人按揭貸款還是住房貸款，都是完全受限的。
郭盛證券的研究報告顯示，根據2020年中報披露的統計數據，有13家銀行不同程度“踩線”。時間點恰逢2021年信貸開門紅。到底會不會搶？怎麽沖？
據21世紀經濟報道記者了解，房地產貸款新規對於壹線從業者來說，相當突然。雖然銀行內部政策調整還沒有完成，新規也給了2-4年的過渡期，但影響已經顯現。2021的信用必然不壹般。
“踩線”壓力不小。
根據郭盛證券的研究報告，上述13家上市銀行以中小銀行為主。
央行和銀監會在上述管理體系中將銀行分為五個檔次，其中第壹檔次為大型中資銀行；第二檔是中資中型銀行；第三檔是中資小銀行和非縣域農合機構；第四檔是縣農業合作組織；第五檔是村鎮銀行。
據郭盛證券統計，首批銀行中，工行、建行、中行、郵儲銀行個人住房貸款占比分別為33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%。建行和中行房地產貸款總額占比分別為465，438+0.72%和50.065，438+0%，超出上限40%。二線銀行中，招商銀行、中信銀行、興業銀行個人住房貸款總額占比分別為25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招商銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行房地產貸款占比分別為34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%；三線銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行均不同程度踩線。
從統計數據來看，大行中，中行壓縮房地產貸款規模的壓力較大，股份制銀行中，招行和興業壓力較大。
某大行西南地區對公信貸業務人士告訴21世紀經濟報道記者，大行早就普遍壓縮了對房企的貸款，審批壹直很嚴格，新規對大行是利好。
該人士進壹步表示，新規主要針對增量，區域內新增分行不多，壓力不大。另外，新規對股份行進行了控制，競爭不會像過去那樣無序。此前做開發貸的銀行是招商銀行、浙商和壹家地方城商行。此外，中信和光大也進入較深。
據265438+20世紀經濟報道記者了解，相比大銀行，股份行普遍審批更快，對很多房企更有吸引力。對於增量小、控制緊的大行來說，新規在壹定程度上有利於後續業務，但對於踩線的大行來說，控制規模的壓力也不小。
華北某大行信貸業務人士告訴265438+20世紀經濟報道記者，現在對公和對私業務規模都受到影響。區域分行之所以沒有踩線，是因為四年基本沒有開發房地產業務，二級分行今年只有四個新項目。現在集中審批，名額快用完了。而三四線城市本地地產商受“三條紅線”控制影響較大，對房貸影響較大。
招商銀行華南某支行信貸業務人士對21世紀經濟報道記者表示，房地產貸款確實收緊了，尤其是對公貸款，但消化存量的壓力不算太大。他從同業角度指出，中信近年來在房地產貸款業務上發力，房貸和公司資本快速增長，從消化“訂單”的角度看壓力更大。
剎車的良好開端
對於銀行來說，2021開門紅的準備工作已經從2020年6月5438+00開始，而個人住房貸款和住房貸款是傳統銀行業務中的重點優質業務。6月5438+00，閘門本該打開，沖刺階段突然收緊，勢必影響整個良好的開局格局。
多位銀行信貸業務人士向21世紀經濟報道記者表示，新規新政策尚未具體落實，貸款審批前置條件仍延續以往。但在控制規模上，直接表現為涉房貸款不沖，變化最明顯的是房貸。
華南某房產中介告訴21世紀經濟報道記者，其負責的幾個樓盤有100多客戶，65438+2020年2月的按揭貸款已經批下來，正在等待放款。我以為2021，額度會寬松很多。沒想到幾家大房貸銀行的支行行長都說額度很緊張。現在很多開發商排隊找銀行要額度，巧婦難為無米之炊。
某“踩線”股份行二級分行零售信貸業務人士告訴21世紀經濟報道記者，房地產貸款新規突然頒布，讓他們措手不及。6月5438+10月是沖刺開門紅的關鍵期，但這20天過得極其尷尬。
該人士表示，政策出臺後，銀行內部並沒有明確的“沖不沖”房貸政策。作為壹線業務人員，他們只能沖，只能停，不敢做，也不敢做太多。直到壹周前，全行房貸業務進入停貸階段。
說到開好頭，這個人就更無奈了。新規定對他的部門有很大影響。零售貸款主要包括抵押貸款、消費貸款和信用貸款，但零售貸款結構具有不同的區域特征。他分行的區域房貸壹直是大頭。消費貸款現在基本都上線了，信用貸款受限於當地工業基礎差。小微企業主信用貸款占比壹直不高。“新規之後，我們的良好開端基本上已經‘血崩’了，已經考慮跳槽了。”
對於房地產開發貸款等公司業務板塊，新規的心理影響遠小於個貸，嚴控規模也不會壹蹴而就。但這壹新規明確規定了房地產貸款業務的比例，由增量直接控制。
西南某大型銀行對公信貸業務人士表示，為了壹個好的開始，銀行之間比拼的不是誰動作快，而是誰的儲備多。這些為了沖刺開門紅而早早儲備的項目，如今在控制規模的趨勢下，成了累贅。且不說搶新項目，如何消化儲備項目可能是個問題。
另壹家華北大行對公信貸業務人士表示，短時間內，銀行資金進入房地產領域會受到很大限制，監管層更希望銀行資金進入實體領域和小微企業。三條紅線+兩條紅線會導致大量中小開發商無法從銀行獲得融資。對於本土房企而言，其還款期限約為1年，這將使高負債房企、近年來快速拿地的高杠桿房企以及三四線城市的中小房企非常困難。
“如果銀行停貸停貸，會導致房企資金鏈出現問題，這不是各方都樂於看到的結果。所以今年開局，房地產貸款主要是‘吃老錢’，總行企業的需求還是盡量在分行層面滿足。”他進壹步表示。
超過壹萬億的住房債務將到期。
註定房企融資進壹步受阻，現金流趨緊。RealData近日發布的報告顯示，2021年到期的房地產企業債務規模(不含2021年即將發行的超短期債券)預計將超過1.2萬億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關。“三條紅線”和房地產貸款新規將增加償債壓力，使房企迎來現金流最緊張的時期。
出現的情況是，房企可以通過債券置換來緩解債務壓力，從而自救。此外，265438+20世紀經濟報道記者在采訪中發現，壹些地方政府和銀行都在試圖拯救房企，甚至采取更升級的“置換”手段。
前述華北某大行信貸業務人士對21世紀經濟報道記者表示，現在房企續貸已經收緊，貸款審批有所放緩。但從上周開始，省內多個城市的地方政府與房地產企業合作，試圖通過地方政府融資平臺向銀行貸款，置換房地產企業到期債務，以緩解房地產企業現金流緊張的局面。
具體來說，好的壹面是地方政府沒有出面主導，銀行和項目方洽談時，對方也不會提政府背書，銀行只是看了政府背景後對接。比如目前正在推進的壹個項目，就是當地城投公司和當地頭部房地產企業共同成立的項目公司，投資壹個醫院遷建項目。這個項目總投資幾十億，這個分公司的審批額度占了2/3以上。銀行將嚴格按照項目進度分批撥付資金。但項目公司拿到貸款後，有再投資的空間，主要目的是置換房企的非銀債務。
“由於監管部門對銀行債審核會非常嚴格，所以非銀短債還是有壹定操作空間的。通常情況下，城投公司在項目公司成立之前就已經籌集了項目資金。通過成立項目公司，拿到項目貸款，就有資金‘置換’舊債，把房企的債務轉移到城投公司。房企這樣置換短債，目的是不觸碰三條紅線，維持現有份額。”該人士進壹步表示。
銀行和政府平臺之所以默許這種操作，很大程度上來自於幫助房企生存。“房企得到置換的資金不是盲目擴張就是繼續亂投資，只是為了生存。在幾個城市，這種試點解決方案正在鋪開。對於銀行和地方政府平臺來說，這種做法可能有風險，但還款來源是新項目。房地產公司在新醫藥城和輕軌周圍囤積地塊。壹方面新項目可以‘置換’舊債，另壹方面也將有望帶動周邊樓盤升值，獲得穩定的收入來源，進而改善房企現金流。”該人士直言，這種方式對於緩解現階段房企的燃眉之急有“療效”。
普惠指標成“紅線”
21世紀經濟報道記者采訪發現，從2021的政策指標來看，普惠貸款已經成為考核的重中之重，大概率在2021還會繼續高速增長。
2020年上市銀行半年報數據顯示，上半年六大國有銀行普惠性小微貸款余額4.26萬億，約占整個銀行業的31%，同比上升4個百分點，成為服務小微企業的主力軍。
某大行人士告訴21世紀經濟報道記者，房地產新規後，開門紅的指標有所調整，普惠成為紅線指標。未完成普惠的，其他業務按比例打折，即即使已經完成其他指標，只要未完成普惠，分值為30%，因此基層業務人員優先完成普惠指標。
壹位貸款中介人士告訴21世紀經濟報道記者，2021 1的普惠貸款政策比2020年更優惠，最低房貸利率由之前的3.95%下調至3.85%，但門檻沒有進壹步變化。這位人士認為，在目前的LPR利率下，3.85%的利率幾乎是銀行的底價。最近申請普惠貸款的客戶很多，預測壹季度普惠貸款各銀行都會增加不少。
前述大行人士表示，省政府密集出臺了很多優惠政策，鼓勵普惠貸款，尤其是純信用普惠貸款和科技型企業。比如當地省級政府實行科技貸款，由科技部門提供70%擔保，農貸和農業局、工會提供部分擔保。但是對於大銀行來說，企業資質的審核還是比較嚴格的。這些客戶獲得審批的前提條件是入選科創企業產品庫，符合政策的小微企業將獲得更多優惠。
“然而，對於很多基層業務人員來說，雖然行業內優惠政策多，額度充足，但小微企業受制於當地經濟條件，尤其是民營經濟不發達的地區，符合政策的優質小微企業有限。很難完成指標，獲得更多的增量。”該人士表示。