房屋買賣合同效力的確認不僅有有效和無效，還有壹些特殊情況，即在壹定條件下有效，在壹定條件下無效。對這些特殊情況的分析不應該壹概而論，而應該具體分析。
銷售合同不是書面形式的。
根據《合同法》第十條規定，“當事人可以采用書面形式、口頭形式和其他形式訂立合同。法律、法規規定應當采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”因此，房屋買賣合同應采用書面形式。
但根據《合同法》第三十六條規定，“法律法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，但壹方已經履行主要義務，對方接受的，合同成立。”因此，即使房屋買賣合同不是書面形式，也不壹定無效。買賣雙方實際履行了主要義務，沒有其他違法行為的，應當認定買賣雙方關系有效。
二、賣方轉讓房產無產權證。
根據《城市房地產管理法》的規定，未依法登記領取權屬證書的房產不能轉讓。但根據《合同法》第壹百三十壹條規定，“出賣的標的物屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、法規禁止或者限制轉讓標的物的，依照其規定。”
可見，只要標的物合法，有權處分，就不要求標的物有相關許可。如果買賣雙方在簽訂協議時均知曉尚未領取房屋所有權證的情況，且符合條件或期限即可辦理過戶手續，且無其他產權糾紛，或所購房屋已交付入住，壹般應認定為有效。
三。房子* * *有人擅自轉移房產。
根據《關於實施〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見》第八十九條規定，“* * *與* * *享有同等權利，承擔同等義務。在* * *與* *關系存續期間，部分* * *人擅自處分* * *財物，壹般認為無效。但是，第三人善意有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他* * *人的損失，由擅自處分* * *財產的人賠償”。
也就是說，只要符合善意取得的條件，即買受人善意取得房屋時，不知道是否有其他* * *所有人或者無法審查是否有其他* * *所有人或者有充分理由的人認為其他* *所有人無異議，支付合理對價並登記，則該合同應當認定有效。
四、未辦理過戶手續而造成壹方反悔的。
根據《物權法》第十五條的規定，“當事人之間就不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅訂立的合同，自合同成立時生效，但法律另有規定或者合同另有約定的除外；未辦理產權登記不影響合同效力。”
也就是說，房屋買賣合同是否登記並不是生效條件。只要雙方簽訂的房地產轉讓合同依法有效，雙方都應根據合同和法律規定辦理房地產登記手續。當事人壹方因合同原因未辦理轉移登記手續的，人民法院應當責令其繼續履行並辦理轉移登記。