案例(2021)粵0303民初7621
引起官司的交易房產是深圳羅湖區的壹個學位房，案情簡單經典。從雙方與中介的溝通中可以看出，賣方找借口不賣，是明顯的違約行為。溝通無果後，買方起訴至法院，要求賣方支付違約金，金額為合同總金額的20%。賣方認為違約金金額過高。
我們來看壹下糾紛雙方開出的價格:原告和買方提交了阿裏2021年2月5日的拍賣明細，可以顯示位於深圳市羅湖區的房產拍賣價格為7757179元。被告和賣方提交的網站打印截圖可以顯示:京北南住宅區，建築面積96平方米，政府參考單價5.6萬元/平方米，總價538萬元；京北南住宅區，建築面積96.82平方米，政府參考單價5.6萬元/平方米，總價542萬元。此時，作為第三人的房產中介說話了，稱賣方提供的證據屬於政府指導價，是市場價的7.5折。
法院認定的結果是:
2021年2月5日阿裏拍賣明細及原告提交的競買成功確認書顯示，位於同壹小區的涉案房產拍賣價格為7757179元，可以證明涉案房產除涉案合同外的市場價值與涉案合同轉讓價格的大致差額，足以證明原告在合同解除後的損失是客觀存在且數額巨大的。
被告提交的同壹小區房產網上銷售價格已表述為政府指導價，並非實際交易價格，不能證明合同約定的總房價20%的違約金過分高於原告的損失。最後，法院支持了原告要求被告支付合同總價款20%(1262000元)的訴訟請求。
並討論:“根據本案實際情況及原告無過錯、被告違約、未提供充分證據證明違約金標準過高高於原告損失等綜合因素，本著維護社會經濟秩序和誠實信用的原則，對民事違法行為予以懲戒，保護守約方的合法權益。本院不支持被告要求減少違約金數額的訴訟請求，被告應向原告支付1，262，000元(631，000元x0%)
分析
從以上案例可以看出，本案法院在調整違約金時，以阿裏拍賣市場的成交價格作為證明損失的依據，同時認為不能用政府指導價來證明損失。
以筆者團隊辦理的案件為例，在訴訟中，由於雙方的強烈對立，壹方主張的房產價格往往得不到另壹方的認可，最終法院委托第三方評估機構對房產價格進行評估。
但訴訟中的家庭糾紛要分割房產時，由於其特殊性，即雙方原屬夫妻關系，往往願意確認涉案房產的價值，以節省評估費。法官也會解釋，這種情況下，不需要委托評估，省錢省時。
如果不放心，雙方可以* * *去三家商鋪了解涉案房產的現價，從而最終確定壹個比較公允的價格。除了上面提到的二手房市場的政府指導價，還有租賃市場的指導價。從深圳租賃協會官網可以看到，深圳最新的房屋租賃指導價是2017，之後幾年都沒有發布。
事實上，無論是哪種指導價，我們都需要考慮清楚其出臺的目的是什麽。人為的引導是強加的，最終有了引導；最後制定了壹個捉迷藏的價格，讓價格失去了本來的意義。再者，如果價格沒有反映產品在市場上的真實價值，那壹定是錯誤的價格。如前壹個案例所反映的那樣，法院的判決最終依據的是市場價格，而不是指導價。如果價格躲貓貓，價格沒用(哦，這個不嚴謹，至少打到二手房價格了)。我們要相信，在壹個充分競爭、多次易手的自由市場中，價格是能夠體現價值的。