保證本合同無效的法律情形如下:
(1)根據《擔保法》第二十九條及《擔保法解釋》第17、18條規定，法人的分支機構、內部職能部門未經法人書面授權或者超越授權範圍，與債權人訂立擔保合同的。
(二)主債權人或者債權人、債務人雙方以欺詐、脅迫或者惡意傳統等手段，使保證人提供違背真實意思的保證。
(三)未經國務院批準，國際機構與債權人簽訂擔保合同的。
(四)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的機構與債權人訂立擔保合同。
(5)根據《公司法》第149條第3項規定，董事、高級管理人員違反公司章程規定，未經股東會、股東大會或者董事會同意，以公司財產為他人債務提供擔保的，
從上述情況可以看出，債務人同意不是保證合同的有效要件。換句話說，這份擔保合同雖然只有房東和擔保人簽字，但沒有債務人簽字也是有效合同。
當然，以上列舉的只是作為保證合同這種特殊形式的合同的無效要件。擔保合同本身也是合同，也應符合普通合同的生效要件。根據樓主描述的情況和合同的書面形式，不存在無效的情況，所以這個合同是有效的。
補充回答:
樓主準備的這些短信和錄音是非常有用的證據，可以用來支持樓主的說法，但是還有壹個非常關鍵的證據。如果要起訴，房東也要收集房東已經按照合同約定支付押金的證據，比如銀行轉賬記錄。因為沒有這個證據，房東就無法證明妳已經按照合同履行了交付定金的義務，所以這個證據很重要。
如果要向法院提起訴訟，第壹件事就是把房東收集的證據列個清單，第二件事就是寫壹份符合格式的民事起訴狀。然後向法院立案庭提交起訴書和證據復印件。收到法院立案通知書後，就可以交納訴訟費用了。案件被法院受理，然後妳就可以等到法院通知妳參加訴訟了。
以上是壹般程序，可以咨詢律師或者去法院立案指導。咨詢律師是要收費的，但是妳可以把壹切交給律師，所以不用擔心。自己去法院立案很麻煩，但是立案指導也很好理解，來回幾次就行了。
樓主可以找個模板，在網上寫。即使錯了，立案庭的預審法官也會在立案時教妳怎麽改。總之，不怕麻煩，多跑幾趟，自己就能成功。如果是為了省事，當然是委托律師了。程序比較詳細繁瑣，在線回答不可能把每壹步的細節都解釋清楚。
我再補充壹點。
《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定，當事人可以約定壹方向對方給付定金作為債權的擔保。支付定金的壹方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的壹方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
所以根據法律規定，妳可以要求對方雙倍返還定金。但房東簽訂的《定金協議》明確約定:“甲方未能出售房屋的，應當全額返還上述定金……”該條款明確規定應當全額返還，排除了《擔保法》中雙倍定金罰則的適用。所以說房東可以要求對方雙倍押金是不對的。因為合同明確排除了雙倍返還定金違約金的適用。
再次添加:
如果樓主轉給朋友，朋友給他，就有點麻煩了。但應該不會影響妳最終拿回妳的錢。因為只要妳有轉賬記錄，即使妳的朋友沒有把錢轉給那個人，妳還是可以讓妳的朋友把錢拿回來。所以雖然有點麻煩，但對妳拿回錢的結果不會有太大影響。只是另壹個還錢的人。
再次添加:
樓主補充的是，這份《房屋買賣定金協議》不是本人簽的，是朋友簽的？算了，我得說出來。
(1)證據材料沒有有效期的說法，是指樓主收集的證據永遠有效。但是，訴訟權利是有期限的。房東必須在權利被侵害後兩年內主張權利或提起訴訟，否則法律無法保障房東勝訴的權利。
(2)樓主有兩種策略可以把錢要回來。
第壹，基於存款合同和擔保協議。
是基於合同妳有權要求賣家返還定金，或者要求妳的朋友作為擔保人承擔連帶責任返還定金。
第二，基於朋友的不當得利要求退款。
也就是不管妳朋友有沒有把錢轉給賣家，只要妳有銀行轉賬記錄證明妳給妳朋友轉了13萬，因為妳朋友沒有權利拿到這13萬，她就是在不當得利。樓主可以基於不當得利請求法院要求妳朋友償還這13萬元。
建議樓主采取第壹種策略，因為實際上妳簽的合同應該是有效的。我之所以列出第二種策略，是想告訴妳，在任何情況下，只要能收集到證據，妳的主張就能得到法院的支持。所以不用再多問細節了。按照第壹種策略收集證據，寫訴狀到法院就行了。立案庭會有非常詳細的立案指引。最後，互聯網只能給妳壹個方向，不可能解決所有的問題。如果互聯網真的能解決案件中的所有問題，那律師還需要做什麽？妳自己上網查就行了。所以還是那句話，立案過程中有非常瑣碎的問題，無法壹壹解答。妳需要自己去面對它們。
希望我的回答能幫到妳，滿意請采納。