19年2月28日中國人民銀行發布的30號公告(2019)引起了社會的廣泛關註和熱議。因為公告不僅涉及普通貸款產品，還涉及千家萬戶的房貸利率。明年3月1到8月31，可能需要重新協商購房者與銀行簽訂的個人商業房貸利率合同。公告中指出，2020年6月5438+10月1之前，對金融機構已發放且已簽約但未發放的浮動利率貸款(不含公積金個人住房貸款)，客戶可與金融機構協商決定房貸利率:是固定利率還是轉為LPR定價。存量浮動利率貸款定價的“換錨”LPR體現了利率市場化進程的推進，但面對“重新定價”這兩個選項，該如何選擇？
重新定價（常指漲價）
利率基準只能轉換壹次。
LPR壹般參照市場化的貸款基準利率。8月19日，央行發布公告，改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制，新增貸款利率轉向LPR定價。在LPR實施之前，央行貸款基準利率是各大銀行房貸利率的標尺。該公告主要明確了浮動利率貸款的定價基準，特別是個人住房貸款利率如何轉向LPR定價。
首先，公告中明確，自2020年6月5438+10月1日起，各金融機構不得參照貸款基準利率簽訂浮動利率貸款合同。這意味著，股票浮動利率貸款定價正式“改變錨”LPR定價。
對2020年65438+10月1之前金融機構已發放的浮動利率貸款(不含公積金個人住房貸款)和已簽訂合同但未參照基準利率發放的，即自2020年3月1日起與存量浮動利率貸款客戶協商確定存量浮動利率貸款，原合同約定的利率定價方式轉為LPR。也可以轉換成固定利率。
也就是說，借款人可以與銀行協商選擇固定利率或“LPR加點”作為定價基準，但借款人只能有壹個選擇，轉換後不能更改。在最後壹個重新定價周期中的庫存浮動利率貸款不得轉換。而且公告還規定了評選期限。原則上應在2020年8月31前完成現有浮動利率貸款定價基準的轉換。
股票抵押
明年利率將保持不變。
購房者普遍關心的問題是，與銀行重新簽訂合同時，是選擇固定利率還是“LPR加分”。就目前的市場利率而言，差別不是很大。長期來看，行業內預測利率處於下行期，“LPR加分”的形式可能是更多的選擇。
無論選擇哪種方式，2020年現有房貸利率不變。公告顯示，為落實房地產市場調控要求，商業性個人住房貸款利率水平在折算時應保持不變。
存量浮動利率貸款轉換為固定利率的，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，商業性個人住房貸款轉換後的利率水平應等於原合同最新執行的利率水平。
存量浮動利率貸款定價基準折算為LPR的，除商業性個人住房貸款外，增值部分由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的增值應等於原合同最新執行利率水平與2019年2月發布的相應期限LPR的差額。從折算點到該點後的第壹個重新定價日(不含)，執行利率水平應等於原合同最新執行的利率水平，即2019對應期LPR與增值之和。此後，從第壹個重新定價日開始，在每個利率重新定價日，利率水平重新計算，並由最近壹個月的相應期間LPR和增加值確定。
兩種定價
目前利率基本壹致。
之前您的房貸是以“央行基準利率×(1+浮動比例)”為基準，現在將轉換為“LPR基準利率+基點”的計算公式，其中基點與之前的浮動比例相同，壹旦確定就不再更改。但2020年，轉換前後利率不變，然後每年重新定價時按照最新的LPR報價+基點確定當年的房貸利率。
如商業性個人住房貸款原合同期限為20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現行利率為4.9%×(1+10%)= 5.39%。2019和12發行的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方決定在2020年3月30日變更定價基準，重定價期仍為1年，重定價日仍為每年1天，則上調幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至2月30日，65438+31，利率仍為5.39%(4.8%+0.59%)。在此後的第壹個重新定價日，即2021，1，根據重新約定的重新定價規則，在65438+2020年2月公布的五年期以上利率將調整為LPR+0.59%，以後每年以此類推。
10年6月8日前，青島多家銀行首套房貸利率大多在基準利率(4.9%)基礎上上浮15%，即5.635%。從6月8日10起，以上月同期貸款市場牌價(即LPR)為定價基準，加算形成新的商業性個人住房貸款利率。島城多家銀行根據本月最新LPR批出個人住房貸款。工商銀行、農業銀行、中國銀行、青島銀行、郵儲銀行、中信銀行均執行首套房貸LPR+83.5BP(5.635%)、二套房貸LPR+108BP(5.88%)的利率，與新政實施前首套房貸、二套房貸利率基本持平。
總體趨勢
LPR的定價預計將是樂觀的。
中國人民銀行相關負責人表示，近九成新增貸款已參照LPR定價，但現有浮動利率貸款仍以貸款基準利率為基礎定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方權益。為進壹步深化LPR改革，中國人民銀行推動浮動利率貸款定價基準順利轉換。
對於國內買家來說，我們應該將基準貸款利率轉向LPR嗎？還是單純的固定利率？
某國有銀行青島分行理財經理尹先生告訴記者，定價模式是利率市場化的進壹步體現，是金融發展的完美表現。在英美等國家，買家也有兩種選擇:固定利率和市場利率定價加點。而且隨著利率每年的波動，購房者覺得利率不合適的時候，也可以找其他金融機構來代替，甚至在賣房的時候直接把房貸轉給購房者。“隨著利率市場化的加速，我相信國內會有更多的貸款金融產品出現。”尹先生說，經濟越發達，利率水平越低，這是國際普遍現象。目前國內貸款利率處於高位，長期來看很可能會下降。
健普科技大數據研究院李萬斌認為，65438年2月20日最新LPR報價沒有變化，但考慮到目前的經濟形勢，未來仍有下跌空間。隨著多地人才政策放松，市場資金寬松，明年銀行房貸利率將隨LPR下調。但下調的幅度和速度會相對平緩，穩定發展仍將是2020年房地產市場的主旋律。
不僅個人貸款利率未來有望提高，LPR定價也有利於降低企業融資成本。中國民生銀行首席研究員文彬表示，自今年8月新LPR機制出臺以來，1年期LPR利率下降16 BP(基點)，以LPR為主的新增信貸利率穩步下移，企業綜合融資成本呈下降趨勢。
■延伸
銀行如何調整仍有待觀察。
央行相關負責人表示，自公告發布之日起，銀行應盡快制定現有商業性個人住房貸款定價基準轉換工作方案，包括系統支持、人員培訓等。同時，通過各種渠道(包括官網、網點公告、短信、電子郵件、手機銀行、電話通知等)告知客戶。)並在雙方同意的前提下，盡可能以簡單易行的方式更改原合同條款。
“因為還涉及到合同條款變更等事宜，銀行也需要時間準備和安排，具體如何執行需要等待總行的通知。”青島某國有銀行青島分行工作人員表示，“換主播”工作量大，銀行可能會有壹定壓力。
中國銀行研究院研究員範若英認為，存貸款利率轉換將給商業銀行帶來更大的經營壓力和挑戰。壹方面，在儲蓄率下降、存款競爭日益激烈的背景下，定價基準的轉換將給商業銀行在息差管理和資產負債管理方面帶來更大壓力。另壹方面，對商業銀行的風險定價和內部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看，最終貸款利率應由銀行與客戶協商確定，這就需要銀行綜合考慮客戶的信用資質、貸款銀行的資金成本、風險成本、市場供求等因素。此外，商業銀行存貸款業務FTP(即商業銀行內部資金轉移定價)與金融市場業務FTP存在脫節。未來如何優化和調整FTP定價管理系統，是商業銀行需要考慮的問題。