“房貸恐慌”壹直持續到2022年。目前全國各地都存在壹個尷尬的事實，就是排隊貸款的人多，放貸周期延長。預計至少在2022年春節後。
近日，《第壹財經日報》記者聯系了中國銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行等12家銀行貸款中心，均表示由於貸款余額不足，已暫停個人住房貸款業務或延長貸款期限至4-6個月甚至更長時間。
據了解，上海申請按揭貸款至少需要半年時間，其中審批流程需要壹個月左右，貸款期限為半年左右。與去年同期相比，審批壹筆貸款只需要1個月左右，可見貸款期限大大延長。
房貸排到2022年是什麽概念？現在是9月中旬，也就是說如果現在買房，5月份就拿不到貸款了。如果2022年初貸款能批下來，妳就很幸運了。真的是這樣嗎？“房貸荒”是真的嗎？
6月29日，證券時報報道，個別城市銀行也集體應對房貸告急。如廣東省分行表示，銀行貸款正在有序進行，但受政策影響，整體市場房貸時效有序放緩。廣東建行分行也表示，房貸業務正在正常開展，需要時間等待放款周期。據CBN報道，在熱點二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現了銀行房貸業務收緊的現象。
今年以來，央行和銀監會實施了“房地產貸款集中管理制度”。所有銀行分為五個等級，每個等級銀行有兩個上限指標，分別是“房地產貸款上限”和“個人按揭貸款上限”。這個政策發布的時候，應該已經想到今年房地產貸款會全面收緊。由此可見，這將印證之前防止過多資金流入房地產市場的說法，從而限制房地產市場泡沫的不斷膨脹和金融化。
事實證明，這些政策對房地產市場整體降溫的效果還是非常顯著的。因為從數據上可以證明，從7月份開始，各個城市的新房市場和二手房市場的交易量都出現了下滑。2021年，相關機構對40個城市的重點監測成交數據顯示，壹線城市新房成交量環比上漲9.36%，二線城市環比下跌22.91%，三四線城市環比下跌15.08%。壹線城市由於人口需求的優勢，韌性很強。在多重調控和樓市淡季下，成交量依然保持小幅增長。其中，由於深圳本月新增銷量較高，部分原有物業集中備案，成交量達到今年以來最高峰，帶動壹線城市整體成交量上升。
因為二手房是最能反映市場真實情況的壹個數據，過去新房市場價格被扭曲是因為個別城市實行限價、限購政策，比如杭州、成都、南京等地壹套二手房倒掛。因此，二手房的價值必然會影響新房市場的“估值”。
如今通過限制暫停房貸業務，限制炒房者使用杠桿和金融炒房。房貸利率上調成為房地產市場“穩房價、穩預期”的重要手段，因此樓市調控將不斷收緊。從這些措施可以看出，國家要徹底擺脫對房地產市場的依賴，2021只是壹個開始，未來還會有更嚴厲的調控政策收緊樓市。
在2017房貸提前還款的信貸政策收緊後，我們應該對這個有更多的了解。
隨著房價的上漲，越來越多的人選擇貸款買房。申請貸款為資金有限的人解決了買房問題，但也產生了壹個問題:貸款越多，月供壓力越大。有的人為了緩解月供壓力，選擇提前還貸。需要註意的是，並不是所有人都適合提前還款，有幾個關鍵問題很多人還不明白。
提前還款需要還款時間和金額。
提前還款不代表想申請就可以申請。有的銀行要求還款壹年後才能申請提前還款，有的要求半年。有的還規定了還款金額，比如1，000元的整數倍，有的甚至要求還款次數，壹年只能還壹次。即使還款操作相對簡單的公積金貸款也有類似的規定。有的人需要壹年還貸的可以申請提前還款，要求每次還款額不少於6個月的住房公積金貸款本息。有的甚至要求貸款本息1年，每年還款1次。總之，銀行可能對提前還款的還款時間、還款金額、還款次數都有要求，所以買房前最好了解清楚。
提前還款要罰款。
除了還款時間和金額，部分銀行還要求提前還貸支付壹定比例的違約金，因為提前還貸意味著少支付給銀行的利息，銀行通過收取違約金來彌補。
壹般銀行收取違約金有兩種方式。
壹是按照提前還款時未償還余額的2%-5%計算，如654.38+0萬貸款。提前還款後還剩下50萬，所以要交654.38+0，000-25，000的違約金。
二是收取幾個月的利息，比如不滿壹年罰息三個月；還款滿壹年不滿兩年的罰息兩個月；兩年以上還貸不罰息。
由於銀行之間的政策差異，上述關於提前還款的時間、金額、違約金等信息應在簽訂借款合同前向銀行詢問，相關事宜在合同中落實。今年以來，銀行的資金環境有所收緊。壹些壹二線城市的銀行為了緩解房貸余額，要求支持房貸客戶提前還款，甚至給予違約金優惠減免，對於有提前還款計劃的購房者來說是個好消息。
提前還款後，剩余貸款可能不享受優惠利率。
通常提前還房貸主要有兩種方式，壹種是全額還清，壹種是部分還清。有些城市房價高，貸款額度大，很少有人能全額還清貸款，所以大部分人會選擇提前還貸。提前還貸有兩種方式:壹種是縮短貸款期限，保持每月還款額不變，另壹種是減少每月還款額，保持貸款期限不變。
縮短貸款期限可以節省利息，但這樣提前還款後剩余部分貸款需要重新簽約，銀行會重新審核購房人的貸款資格，會按照最新的貸款利率政策執行，無法享受原來的低利率優惠。今年銀行信貸政策收緊，很多城市的銀行貸款優惠利率直線下降。如果想通過縮短貸款期限申請提前還款，以前享受的是八五折，現在可能變成九折甚至基準利率。有些貸款人如果在還款過程中出現信用問題，他們的貸款利率可能會提高，所以我們必須註意這壹點！
提前還貸意味著手中的流動資金更少，購房者要考慮自身的經濟能力，避免提前還貸帶來的生活質量下降。
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專家呼籲將貸款期限延長至40年。為什麽年輕人越來越不願意買房？
隨著社會生活水平的不斷提高，越來越多的人開始關註住房問題。買房不僅關系到個人生活，也關系到壹些家庭的正常生活。對於許多年輕人來說，買壹套屬於自己的房子是他們真正想做的事情。關註時事社會的網友可能註意到了這樣壹則新聞，專家呼籲將貸款時間延長至40年。此消息壹經發布，便引起了眾多網友的關註和買房的討論。
雖然很多人想買房，但是延長貸款時間並不能有效解決買房問題。雖然很多人買房時會用貸款的錢來付首付，但也有很多人負債累累。雖然很多人很努力賺錢，但是大部分的錢總是每個月用來還房貸。越來越多的年輕人不願意買房，主要有三個原因。第壹個方面是房價比較貴。不管在大城市還是縣城，好房子總是很貴的。
雖然很多房地產公司都推出了首付政策，但還是有很多人買不到房子。第二個方面是貸款會影響正常生活。如果延長貸款期限，不僅借款人，貸款人的子女也會繼續還款。從這個角度來說，年輕人既不願意借錢，也不願意壹直還。不管借了多少錢，貸款人都必須按時按量償還。由於還款的需要，貸款人的生活和工作都會受到很大的影響。
第三個方面是人口的影響。由於社會的快速發展，年輕人越來越不願意結婚。如果越來越多的年輕人不願意結婚，生育率就會急劇下降。如果年輕人貸款買房，那麽等年輕人老了，可能就沒人繼續還貸了。如果不能還貸，那麽房子可能會被收回。如果妳想促進房子的銷售，專家應該提出壹些更有效的措施和政策。
11a股銀行房貸集中度“越過紅線”，房貸額度收緊。
房地產貸款新規的落地，在個人按揭貸款市場引起波瀾。
日前，每經記者走訪上海、深圳等地，發現多家銀行個人房貸額度收緊。
“目前個人首套房沒有貸款額度，現在也不可能放款，至少要到6月份。”
“我們這裏的配額現在相當少。如果客戶現在決定做，我們也不確定什麽時候能放款，回復只能是不定。”
“3月份(放款)可能是最快的。今年的形勢尤為嚴峻。綜合來看，央行會減少房貸額度。”
有銀行工作人員提到，房貸新規生效後，他們銀行劃出了非常緊張的房貸額度，現在放款非常慢。
那麽在新規下，哪些銀行的房地產貸款超標呢？有多少房地產貸款會被“擠出”市場？新規對普通購房者貸款買房會有影響嗎？《全國商報》記者統計了截至去年6月底37家上市銀行個人住房貸款(按揭貸款)和房地產貸款占總貸款的比例，發現有11家銀行的個人住房貸款或房地產貸款比例越過了“紅線”。
有多少銀行“超標”？將近30%！
9筆房地產貸款超標，8筆個人住房貸款超標。
近年來，“房住不炒”成為房地產調控的主基調。2020年的最後壹天，中國人民銀行聯合銀監會放出大招，發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，限制銀行業金融機構房地產貸款。
在《通知》中，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會根據不同銀行的資產規模和機構類型，將房地產貸款集中度分為五個等級進行管理。
具體來說，第壹檔也是大型中資銀行，包括工、農、中、建、交、郵儲銀行和國家開發銀行六大國有銀行。這7家銀行的房地產貸款上限為40%，個人住房貸款上限為32.5%。值得註意的是，這裏所指的房地產貸款包括銀行公司貸款中的房地產業貸款和個人貸款中的個人住房貸款。
《全國商報》根據a股上市銀行半年報發現，截至2020年6月末，37家銀行中，有11家銀行在個人住房貸款或房地產貸款方面超過了“紅線”，占比29.73%。具體來看，9家銀行房地產貸款超標，8家銀行個人住房貸款超標，6家銀行兩項貸款超標。
首批大型中資銀行中，6家國有銀行的房地產貸款余額沒有越過紅線，但有兩家銀行的個人住房貸款余額略超過新規規定的指標，分別是建設銀行和郵政儲蓄銀行。這兩家銀行的個人住房貸款集中度分別為34.03%和33.64%，分別超出32.5%的紅線1.53個百分點和1.53個百分點。
第二家中型中資銀行中，招商銀行和興業銀行兩家全國性股份制銀行2020年6月末均超標。其中，招行個人住房貸款和房地產貸款占比分別為24.74%和33.24%，分別超出監管上限4.74和5.74個百分點。
興業銀行個人住房貸款和房地產貸款占比分別為25.73%和33.73%，超過5.73和6.23個百分點。此外，浦發銀行房地產貸款占比也略超紅線0.43個百分點。
第三檔中資小銀行和非縣域農合機構中，鄭州銀行、青島銀行等4家城商行房地產貸款和個人住房貸款占比均超標。
值得註意的是，監管層對集中度紅線指標給予了壹定的彈性。通知規定，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構，會同當地銀監會分支機構，在充分論證的前提下，結合具體情況，可將三、四、五類房地產貸款集中度管理基準上浮或下調2.5個百分點。
杭州銀行所在的三級銀行機構對應的房地產貸款上限和個人住房貸款“紅線”分別為22.5%和17.5%。如果監管將上限確定在2.5個百分點的範圍內(即房地產貸款占比20%~25%，個人住房貸款占比15% ~ 20%)，那麽從半年報披露的數據來看，
未來會擠出多少房地產貸款資金？
靜態計算接近壹萬億。
《通知》為銀行業金融機構調整業務留有過渡期，規定房地產貸款和個人住房貸款占比超過管理要求不足2個百分點的，業務調整過渡期為《通知》實施之日起2年，即2022年2月65438+31，實施之日起4年，即2024年底。
不考慮三四五家銀行貸款集中度提高或降低2.5個百分點的監管要求，如果看2020年6月末的數據，可以靜態測算出新規下上市銀行房地產貸款超標總量，也可以大致估算出未來銀行在業務調整的監管要求下將下降的貸款資金。
據統計，37家上市銀行中有11家銀行房地產貸款或個人住房貸款超標。經過計算，這11家銀行的貸款總額已經達到9519億元。
交通銀行金燕中心首席房地產分析師夏丹告訴全國商報記者:雖然這些銀行面臨壓縮房地產貸款規模的壓力，但由於“不急轉彎”政策，給予了2-4年的過渡期，可以根據事實情況適當延長。總體來說調整壓力不大。粗略估計，每年需要減少的存量總規模約為2000億房地產貸款和3000億個人住房貸款，影響並不大。
她進壹步指出，具體來看，在超過紅線的銀行中，大型銀行超額點較少，只有部分中型銀行和城商行超額點較多。可能的措施有:壹是“替代”，適當配置風險收益比與房地產貸款相近的信貸產品，適當增加信用卡等個人貸款產品的發行；
二是“分子減法”，通過資產證券化的方式，清收和減少逾期和不良房地產貸款，增加現有貸款的流通量；
三是“加分母”，支持實體經濟，擴大其他領域貸款。
近8000億個人住房貸款需要減少。
調查:多家銀行收緊房貸額度。
據記者統計，37家上市銀行中，有8家占比超過監管劃定的紅線。
從總的壓降規模來看，記者通過靜態測算了解到，未來銀行為了調整業務合規，大概會減少個人住房貸款7903億元左右。
銀行將減少個人住房貸款資金近8000億元，這讓壹些按揭購房者擔心是否會影響個人申請住房貸款。以後申請住房貸款會更難嗎？
中國社科院金融研究所銀行研究室主任李廣子認為，通知對普通購房者影響有限。他告訴記者，按揭貸款是目前銀行相對優質的資產，購房者也可以轉向其他房地產貸款集中度低的銀行申請貸款。
夏丹告訴記者，在還款沒有異常的情況下，銀行不會降低個人住房貸款的壓力，居民正常的新增住房貸款需求也不會受到明顯影響。剛需，尤其是首套剛需，依然是政策大力支持的方向。
但貸款個人的資質審核和貸款審批流程可能會更加嚴格，貸款時間可能會拉長。特別是年底年初政策出臺，往往是銀行信貸額度“回血”的節點，大力新增貸款和去年底的積壓貸款。短期來看，新增個人抵押貸款的季節性激增可能是平穩的。此外，隨著信貸資源供給的減少，貸款價格也可能提高。
日前，全國商報記者調查滬深兩地個人住房貸款，發現多家銀行額度收緊，甚至上海部分股份行表示貸款時間不定。
招商銀行上海某支行的工作人員告訴記者，房貸新規出來後，所在的銀行劃出了非常緊張的房貸額度，現在放款非常慢，沒有辦法保證時效。“我們這裏的配額現在相當少。如果客戶現在決定做，我們也不確定什麽時候能放款，回復只能是不定。”招行深圳某支行的工作人員也告訴記者，如果客戶現在辦理，預計3月份就能放款。
同樣，興業銀行上海某支行信貸人員表示:“目前個人首套房沒有貸款額度，所以現在還不能放款，至少要到6月份。如果是二套房，可能會快壹些，但是現在額度也很緊張，也說不準什麽時候放款。”
記者從浦發銀行某支行了解到，該行每個月都會控制房貸額度，從受理到放款需要壹個多月的時間。“這是最小時間。和以前差不多。我們更好。我們壹直在控制(配額)。現在有些銀行(放貸)要三四個月。”
配額之後才是價格。據羊城晚報報道，有房產中介表示，已收到工行、建行調價通知，稱首套房房貸利率上浮至“LPR55個基點”；二套房抵押貸款利率升至“75個基點”。這壹調價信息也得到了廣州工農中建四大行相關工作人員的證實。
哪些超標銀行面臨調整信貸結構的壓力？
鄭州銀行新增貸款70%靠房地產。
對於超標的11銀行，雖然本次監管給予了2至4年的過渡期調整，但從部分銀行2020年上半年新增貸款結構來看，未來仍將面臨調整壓力。
從2020年上半年新增貸款的結構來看，11家銀行中，仍有9家銀行新增房地產貸款或個人住房貸款，占比超過央行設定的上限。具體來看，招商銀行、鄭州銀行等5家銀行新增個人住房貸款和新增房地產貸款占比高於上限；青島銀行、興業銀行、青島農商行房地產貸款占比“超標”；廈門銀行僅超過個人住房貸款比例。
總體來看，11“超標”銀行中，2020年上半年新增房地產貸款占全部新增貸款的比例超過50%的有3家，占比為30%-50%的有5家。
國有大行中，建行和郵儲的貸款比例沒有超標。
股份制銀行中，浦發銀行、招商銀行、興業銀行住房相關貸款占上半年新增貸款總額的49.31%、37.76%、33.18%，其中個人住房貸款占比分別為36.72%、25.54%、18.07%。
東吳證券研究報告指出，限按揭貸款對招行經營有客觀影響，因為按揭貸款是目前商業銀行的優質業務。雖然收益率不高，但不良率很低，資本消耗很少(折算成風險資產50%)。但招行零售產品線豐富，消費貸款和個人經營性貸款可能會取代房貸，成為未來幾年新零售貸款的主力。
在中小銀行中，值得關註的是，鄭州銀行、青島農商行、杭州銀行上半年新增貸款占比均超過壹半。具體來看，鄭州銀行占比71.9%，青島農商行占比52.96%，杭州銀行占比51.88%。
對上述三家銀行上半年新增貸款結構分析顯示，鄭州銀行個人住房貸款占比高達49.22%，這也意味著該行上半年新增貸款有壹半來自個人住房按揭貸款。青島農商銀行和杭州銀行在房地產行業的貸款占比相對較高。
此外，青島銀行和廈門銀行住房相關貸款占上半年新增貸款總額的25.29%和9.32%，個人住房貸款占比分別為11.72%和20.38%。
不超標的銀行能高枕無憂嗎？
江蘇銀行新增貸款壹半以上是房地產貸款。
那麽，未來那些余額比例不超標的銀行還能高枕無憂嗎？每經記者註意到，靜態來看，截至2020年6月末，未超過監管限額的上市銀行有26家。如果從2020年上半年新增貸款結構來看，有10家銀行“超標”。
如股份制銀行中，平安銀行新增房地產貸款占新增貸款總額的38.77%，華夏銀行占30.75%，均超過27.5%的監管上限。中信銀行新增個人住房貸款占新增貸款的25.4%，超過20%的監管要求。
此外，7家中小銀行新增貸款也存在“超標”現象。如弄玉商業銀行、長沙銀行、張家港銀行上半年新增個人住房貸款占全部新增貸款的比例分別為19.22%、17.56%、14.27%，對應的上限分別為17.5%、17.5%、65438。貴陽銀行新增房地產貸款占全部新增貸款的36.37%，超過22.5%的監管要求。
江蘇銀行、蘇州銀行、江陰銀行兩筆貸款均“超標”。值得註意的是，2020年上半年，江蘇銀行房地產貸款占比是26家未超標銀行中最高的。個人住房貸款和房地產貸款分別占新增貸款的29.36%和56.97%，遠高於20%和27.5%的監管上限。
需要註意的是，單從上半年新增貸款結構來看，部分銀行將接近“超標”的邊緣。例如，中國銀行上半年新增房地產貸款占新增貸款的36.86%，接近40%的監管要求。東吳證券研究報告認為，預計國有銀行在調整過程中，信貸資源將繼續向小微貸款傾斜，以滿足房貸調控政策，鼓勵小微貸款。
其次是浙商銀行、中信銀行和民生銀行，占比分別為26.93%、26.82%和26.42%，接近27.5%的監管要求。
同時，也有很多銀行沒有超標，房地產貸款占新增貸款的比重相對較小。如無錫銀行、南京銀行、常熟銀行、蘇農銀行占上半年新增貸款總額的65，438+00% ~ 65，438+05%。寧波銀行和上海銀行占比不到10%。
郭盛證券在研究報告中指出，對於沒有調整壓力的機構，整體水平將維持，未來房地產貸款增長空間有限。通知規定，房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應當穩步開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款和個人住房貸款占比基本穩定。體現了監管合理控制房地產貸款規模的意圖。
金融機構的房地產貸款發生了哪些變化？
增長率繼續下降。
分析完37家上市銀行的貸款結構數據，我們再來看看全國金融機構房地產貸款規模的變化。央行金融機構貸款投向統計報告顯示，近壹年來，我國金融機構房地產貸款增速持續下降。
具體來看，2019年末至2020年三季度末，金融機構人民幣房地產貸款余額分別為44.41萬億元、46.16萬億元、47.40萬億元和48.83萬億元，同比增速分別為14.8%和13。
此外，人民幣房地產貸款余額占比分別為29%、28.81%、28.69%和28.83%。
再看金融機構房地產貸款增量數據，2020年壹季度增加1.75萬億元，上半年增加2.99萬億元，前三季度增加4.42萬億元，分別占同期人民幣貸款增量。