在業內人士看來，這意味著地方政府主管部門加強了對商品房預售的監管，防止預售資金被挪作他用，這也將穩定購房者的預期，但也會影響部分房企的銷售節奏，降低資金周轉速度。
從目前來看，北京要求預售款由購房人直接劃入監管賬戶，天津、青島要求房企不得直接收取房款。業內人士預測，未來會有更多城市效仿。
多地升級商品房預售管理政策
自6月11起，多個城市升級商品房預售管理條例。165438+10月15廈門發布《廈門市商品房預售管理規定(修訂征求意見稿)》，補充了預售資金監管、預售條件、違約金條款等方面內容，加強商品房預售管理。
其中，廈門對商品房預售資金的監管更加細化。壹是要求商品房預售資金全部存入預售資金監管專用賬戶，納入監管。後續留存資金數額方面，要求完成主體結構工程壹半以上，留存資金數額為初始留存資金數額的50%；項目完成後，留存資金金額為初始留存資金金額的5%。但在現行的2013《廈門市商品房預售管理條例》中，相應的規定並沒有那麽詳細。
同時，福建漳州於6月9日發布《預售資金監管細則》165438+，也是現行細則的升級版，細則內容由14細化為21。比如提到壹個預售許可申請原則上只設立壹個監管賬戶；監管賬戶專用於商品房預售資金的存管和撥付，不得開設任何形式的非櫃臺渠道業務。此前政策並未明確預售監管賬戶數量。
值得註意的是，6月4日，165438+發布了《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021修訂版公開征求意見)》，同樣是為了加強商品房預售資金的監督管理。
有消息稱，北京擬將目前的核算流程調整為網簽前的監管和保障。同時，為防止部分開發企業挪用預售資金，北京擬對存在重大風險的預售項目實施封閉管理，確保資金安全，優先保障工程建設，由區住房城鄉建設部門接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶。
但石家莊6月8日後銷售的部分房地產開發項目，預售許可的形象進度要求從設計總層數的三分之壹提高到主體吊頂，預售資金監管措施也相應調整。對於石藥的調整，中指院指數部副研究總監陳文靜認為，這直接影響了房地產企業的銷售節奏，進壹步降低了資金周轉速度，房地產企業的流動性壓力可能會加大。
加強監管的目的是降低交割風險。
除上述城市外，天津、重慶、青島等城市加強了商品房預售資金的監督管理，確保商品房預售資金優先用於工程建設。其中，天津、青島要求房企不得直接收取房價款。
19年9月，重慶要求預售資金首付監管按預售總額的35%核定，並規定每年提前使用不得超過3次，每次不得超過監管賬戶余額的1/3。對此，中指院重慶分院研究總監張夢媛表示，具有壹級資質並經核實信用狀況和風險狀況的開發企業，以及信用排名前30名的開發企業，享受首付全免政策，而在新政策中，所有項目預售資金必須嚴格按照標準執行。
在陳文靜看來，近期京、石等地出臺的預售資金監管新規，響應了中央加快落實“兩個維護”、降低房地產開發商延期交房風險、維護購房者合法權益的要求。近期部分房企債務違約，市場觀望情緒高漲。對預售資金的更嚴格監管也將穩定購房者的預期，引導房地產市場的穩定發展。
其中，北京市住建委在征求意見公告中提到，“高杠桿、高周轉”的開發模式疊加疫情影響，企業資金壓力凸顯。個別房地產開發項目資金鏈緊張，甚至挪用預售資金，引起社會高度關註。
不過，陳文靜表示，對於房企而言，流動性短期壓力加大，或將倒逼其進壹步加快營銷回款，信用級別較高的房企受到的影響相對較小。
售前監管旨在“管而不是管死”
值得關註的是，北京此次加強了商品房預售資金監管，堅持“管好不管死”的原則，在保證資金安全的同時，提高資金使用效率。為此，北京市提出，現金擔保金額和有效期能夠覆蓋開發項目重點監管金額和建設工期的，可以不開展預售資金監管。
此外，為避免“壹刀切”，舊項目、城中村、舊城改造、超低能耗裝配式建築、中央商務區項目預售許可按原有政策執行。
值得註意的是，包括哈爾濱、義烏、長春等城市都在降低預售門檻。在中原地產首席分析師張大偉看來，這是地方政府積極出臺調控政策，維護樓市穩定，避免樓市“大起大落”，提振購房者對市場的信心，緩解房企資金壓力，穩定市場預期。
其中，長春允許符合條件的商業銀行為房地產開發企業出具保函，以防止開發企業因資金不足而無法完成項目，以保函替代預售資金監管。6月5438+10月，哈爾濱在放寬預售門檻的同時，加大監管資金返還額度。扣除5%後仍有余額的，在每期返還監管資金的基礎上，每期增加原返還金額的20%。
6月5438+10月，浙江省義烏市也降低了預售條件，取消了原來批次間隔不得少於3個月的規定。至於義烏房地產市場，中指研究院浙江分院常務副院長高聖生表示，下半年以來，義烏商品房供應量持續低迷。由於供應不足的結構性影響，交易量有所下降。9月商品房成交面積環比下降31%。
在業內人士看來，哈爾濱和義烏的政策調整是為了緩解當地樓市疲軟，在降低預售許可門檻的同時，並沒有放松監管。比如哈爾濱在壹定條件下“提高回款額度”，義烏在加快房企取得預售證。
更多城市可能挪用資金進行整改交易。
值得註意的是，8月份，住建部等八部門《關於持續整頓和規範房地產市場秩序的通知》強調加強對挪用交易監管資金行為的整治。
RealData高級分析師潘浩表示，北京市要求預售資金從購房者手中直接劃入監管賬戶，是目前對預售資金監管最嚴格的控制。預計未來會有更多城市向這個方向靠攏，從根本上遏制資金挪用風險，保護購房者合法權益。
張夢媛也認為，目前，商品房預售資金監管成為大趨勢，更多地方政府開始進壹步加強預售資金監管，可以防止預售資金被挪用，保證項目建設進度，促進房地產市場平穩運行。與此同時，房地產行業進入高質量發展階段。加強預售資金監管，將倒逼企業更加重視產品質量，提高運營管控能力，確保項目按時交付。
“房地產企業通過預售獲得的資金，理論上對應的是未來要履行的義務。因此，根據房地產項目進度對預售資金進行監管，既是對購房者權益的保護，也是房地產企業對資金的合理使用。規範。”RealData認為，預售資金監管的逐步加強，體現了對購房者權益的雙重保護和房企的穩健經營。同時，預售制度監管趨嚴將進壹步放大房企經營能力的差異，經營健康、信用良好、綜合實力強的房企競爭優勢有望進壹步擴大。
記者袁秀麗