按揭買房，壹定要買房貸險，否則銀行不會放貸，這是購房者常有的事。至於房貸險，購房者雖然有疑惑，但還是很迷茫，不清楚。
2005年春節後，本市將迎來壹個購房高峰。既然按照現在銀行和政府的要求，只要是房貸買房，這個房貸險就得買，那麽我們應該如何理解房貸險，如何減少錯誤的支出，如何讓房貸險最大限度的發揮作用...是本文將幫助您解決的問題。
記者關超/城市快報
問題1:銀行是房貸險的第壹受益人嗎？
銀行和政府要求房貸險:壹是保證最直接有效的收回貸款，二是保證房屋作為抵押物的安全性。因此，在發生大量賠償的情況下，應保證先償還銀行貸款。如果借款人在事故發生後有能力保證還款，銀行可以不享受賠償，但必須保證優先受償權。
保險公司為銀行和投保人提供保險服務，根據銀行和投保人的約定提供服務。保險公司不能指定受益人。在借款合同中，銀行作為第壹受益人的要求也可以理解為合同義務。因此，在貸款還清之前，房貸險不能變更受益人。
問題2:誰負責房貸險？
目前，本市提供以房養老個人按揭貸款的財產保險公司有PICC、太平洋、太平等多家保險公司，但其條款、費率、手續費、保單格式目前並不統壹。
據記者了解，天津房貸險的保額是按照銀行的規定計算的，壹般是按照房屋的購買價格或者貸款本金加利息，個人無法自行確定。保險費率根據貸款期限而變化，但保險金額不隨貸款期限而變化。
比如張先生購買了壹套32萬的商品房，張先生準備申請25萬的個人按揭貸款。根據保險金額和貸款期限，房貸險的計算方法如下:
20年還清，保額25萬，房貸險1，598.00元。
分20年還清，保額32萬，繳納房貸險2045.40元。
*保費計算公式:保費=保額×0.04%×系數(15.98)
10還清，保額25萬，需交房貸險897.00元。
10年還清，保額32萬元，需交房貸險1148.20元。
*保費計算公式:保費=保額×0.04%×系數(8.97)
註:上述保費計算公式中，0.04%為購買中國人民保險股份有限公司個人貸款抵押住房綜合保險的費率。
專業人士提醒如
如果按照房屋的貸款本金加利息計算保險金額，保險期間發生意外後，保險公司會按比例賠償。
問題三:提前還貸退保不劃算。
由於央行提高了貸款利率，最近很多有還款能力的人都選擇了提前還貸。得知可以退保，他們急忙辦理退保手續。不過，中國PICC天津分公司人身險市場部副總經理崔誌勇告訴記者，保險人如果提前退保，不僅會損失壹部分手續費；房子壹旦出險，最終會陷入房子和錢都空了的局面。
比如因為央行加息，張先生決定提前還貸。貸款還清後，張先生必須考慮如何將商品房作為自己的固定資產保值。專家指出，張先生有兩個選擇:
壹是變更房貸險的受益人，將房貸險作為家庭財產保險；
第二，買財險保障房子。
以保額25萬，10年為例。如果提前三年退保，需要扣除有效保費和退保費618.65元，張先生獲得實退保費278.35元。
若10年還清32萬保額，提前三年退保，需扣除有效保費和退保費791.91元，張先生得到實際退保保費356.29元。
10年的退費公式和20年的壹樣:退費保費=保額× 0.04 %× 2.93 × (1-5%)。
如張先生投保了財險-金鎖自助險，商品房花費32萬，年保費為192元(保費=保額×0.06%)，三年保費為576元。遠高於提前三年退保獲得的356.29元。
專業人士建議從
可以明顯看出，房貸險的費率遠低於家財險。如果想給自己名下的房子投保，與其提前還貸後退保，不如更換保險受益人。
問題4:現在房貸險也能救命。
去年，在原有個人貸款抵押住房保險的基礎上，PICC P&C推出了個人貸款抵押住房綜合保險。兩個條款的主要區別在於，房貸險的綜合險除了負責賠償條款約定的自然災害和意外事故造成的房屋損失外，還負責保險公司賠償借款人因意外傷害死亡、高度傷殘後所欠的貸款。前者只負責賠償條款中約定的自然災害和意外事故造成的房屋損失。
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