在新冠肺炎疫情影響下，居民生產生活受限，消費活動減少，商業地產市場面臨挑戰；但另壹方面，疫情加速了互聯網時代消費習慣的改變，商業地產行業的新格局將逐漸形成。在此背景下，在分析總結歷年研究經驗和商業地產行業發展現狀的基礎上，研究編制了中國房地產指數體系商業地產指數，主要涵蓋零售租金指數和寫字樓租金指數，以客觀反映重點城市商業地產價格水平及其變化趨勢。
中國房地產指數系統零售租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心零售租金樣本的調查數據顯示，2020年上半年，全國主要商業街和重點商圈(購物中心)零售租金水平整體下降。其中，以全國重點城市100家商業街商鋪為樣本對象，百強商業街(白潔)商鋪平均租金為25.1元/平方米/天，環比下降2.41%；以100家典型商場為樣本目標，百強商場(100家商場)平均租金為26.8元/平方米/天，環比下降1.09%。
疫情期間，部分業主/經營者推出了免租期、緩繳租金等壹系列針對商戶的救濟措施。商鋪租賃樣本調查數據顯示，樣本商業街中有近壹半的業主給予商戶免租期。在樣本商圈中，超七成購物中心給予商戶免租(註:本次商鋪平均租金的增減不考慮業主/供應商提供的免租對租金水平的影響)。
從漲跌家數來看，樣本商業街中，租金上漲的商業街占12.1%，租金下跌的商業街占83.3%，4.5%的租金與上期持平；樣本商圈(購物中心)中，租金上漲的商圈占14.7%，租金下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈(購物中心)租金與上期持平。
從市場表現來看，2020年5月全國社會消費品零售總額13.9萬億元，同比下降13.5%，降幅比4月收窄2.7個百分點。其中，實物商品網上零售額同比增長11.5%，較1-4月份提高2.9個百分點；實物商品網上零售額占社會消費品零售總額的比重為24.3%，比去年同期提高5.4個百分點。在新冠肺炎疫情影響下，網購成為居民消費的重要方式，實物商品網上零售額占比持續提高，網絡消費對實體經營仍有擠壓作用。整體來看，受疫情影響，我國經濟和消費受到較大沖擊，商業租賃需求恢復仍需時日。
1，白潔商鋪租金指數變化
(1)白潔商鋪租金變動
根據全國15個重點城市主要商業街商鋪調查數據，以重點城市100個商業街商鋪為樣本對象，形成百強商業街(100條街)租金指數。2020年上半年，白潔商鋪平均租金為25.1元/平方米·天，環比下降2.41%。
從城市層面來看，2020年上半年，租金上漲的商業街占11.5%，租金下跌的商業街占80.8%，7.7%的商業街租金與上期持平。壹線城市中，北京9條商業街租金上漲2倍、5倍、2倍，其中南鑼鼓巷跌幅最大，占比3.37%；上海11商業街租金均環比下跌，其中田子坊跌幅最大，為5.26%。廣州三條商業街租金壹個月漲兩個月跌，其中北京路步行街跌3.67%。深圳三條商業街租金均環比下跌，其中東門步行街跌幅最大，達5.59%。
2020年上半年，二線城市商業街租金上漲的占12.5%，租金下降的占85.0%，商業街租金與上期持平的占2.5%。二線城市中，南京主要商業街租金環比上漲；杭州、長沙、海口各大商業街租金漲跌互現；其他7個城市主要商業街租金均下跌或持平，其中武漢光谷步行街跌幅最大，占比6.64%。
(2)租金增減幅度較大的商業街。
2020年上半年，樣本商業街中，南京老門東、海口中山路等8條商業街租金環比上漲，但漲幅有限，其中南京老門東環比漲幅最大，占比0.78%。海口中山路、解放西路商業街租金上漲0.5%(含)-0.7%(含)；北京簋街、杭州武林路等5條商業街租金環比漲幅均在0.5%以內。租金較低的商業街中，武漢光谷步行街、深圳東門步行街等10商業街租金相對下降，其中武漢光谷步行街租金下降幅度最大，為6.64%。深圳東門步行街和上海田子坊商業街租金環比均下降5.0%-6.0%。重慶三峽廣場、蘇州石路步行街、天津濱江路商業街等7條商業街租金環比均下降3.0%-5.0%。
2.100家商場商鋪租金指數的變化
(1)100家商場店鋪租金變化
根據全國重點城市15家典型商場的抽樣調查數據，以重點城市100家典型商場為樣本對象，形成100家商場的租金指數。2020年上半年，100家MALL商鋪平均租金為26.8元/平方米·天，環比下降1.09%。
分城市層面，2020年上半年，壹線城市13.6%商圈(購物中心)租金環比上漲，84.1%商圈(購物中心)環比下降，2.3%商圈(購物中心)與上期持平。壹線城市中，北京12商圈租金上漲10，下跌1級，其中崇文門商圈租金跌幅最大，占比2.58%。上海22個商圈租金環比上漲19倍，人民廣場商圈跌幅最大，占比2.82%。廣州6個商圈租金環比2漲4跌，其中北京路商圈跌幅最大，為3.99%。深圳四個商圈租金全線下跌，華強商圈和福田中央商務區均下跌2.29%。
2020年上半年，二線城市15.7%商圈(購物中心)租金環比上漲，84.3%商圈(購物中心)租金環比下降。長沙、南京、蘇州、重慶、南昌等7個城市重點商圈租金均環比下跌；成都、杭州等四個城市的重點商圈租金漲跌互現。二線城市中，杭州申花商圈租金降幅最大，為3.70%。
(2)租金增減幅度較大的商圈。
從商圈來看，2020年上半年，租金上漲的商圈中，廣州天河路、廣州西關等10商圈租金漲幅較大，廣州天河路商圈漲幅最高，為0.61%。廣州西關商圈租金也環比上漲0.60%；上海川沙、七寶商圈租金環比上漲0.5%-0.6%。青島浮山後、海口濱海國貿、上海中山公園等6個商圈租金環比漲幅均在0.5%以內。租金環比下跌的商圈中，廣州北京路、廣州市橋租金環比下跌近4.0%；杭州申花、南昌八壹等三個商圈租金環比跌幅均在3.0%-4.0%之間；青島李村、上海人民廣場、重慶三峽廣場等5個商圈租金環比均下跌2.0%-3.0%。
3.租賃經營趨勢研究。
從市場表現看，2020年以來，受新冠肺炎疫情影響，網購成為居民消費的重要方式，實物商品網上零售額占比持續提升。線上消費對線下企業經營產生了壹定影響。壹方面，疫情催化了新興業態的不斷擴張，促進了零售商業企業線上線下的加速融合發展。另壹方面，零售商業企業提供的非接觸式、自助式零售服務更受消費者青睞，社區商業價值得到快速提升。整體來看，2020年上半年，經濟運行還沒有回到正常水平，投資、消費等主要經濟指標還沒有回到去年同期。短期來看，國內經濟仍在復蘇，實體商業經營仍面臨諸多挑戰，商鋪租金整體承壓。未來隨著疫情防控形勢好轉，前期被抑制的部分消費需求有望逐步釋放，消費市場的穩定發展將得到支撐。
供給方面，短期供給方面，受疫情影響，65438個重點監測城市中，僅1-5月新開購物中心項目14個，總商業建築面積約82萬平方米，主要分布在成都、重慶、青島、南昌等8個城市，2019年為1個。隨著國內疫情防控形勢的不斷好轉，壹些因疫情而暫停營業的購物中心有望在2020年下半年進入市場。從長期供應來看，2020年6-6月，15重點監測城市經營性用地成交計劃建築面積2509.5萬平方米，同比上漲141%。從城市層面來看，壹線城市經營性土地交易規劃建築面積同比增長100.3%，二線城市同比增長2.3%。從成交占比來看，壹線城市商業用地成交面積占比15城市，由去年同期的12.1%上升至21.2%，二線城市占比由去年同期的87.9%下降至78.9%。整體來看，壹線城市商業用地市場成交規模同比大幅增長，二線城市成交規模同比相對平穩。
需求方面，205438年6月至2020年5月，受疫情影響，全國社會消費品零售總額同比下降13.5%，仍未恢復到疫情前水平。另壹方面，線上累計消費同比繼續增長，線下實體消費繼續受到擠壓。6月5438-5月，實物商品網上零售額同比增長11.5%，增速連續三個月擴大。按消費類型分，餐飲收入同比下降36.5%；商品零售額同比下降10.6%。在15類限額以上單位商品中，糧油食品、飲料、中西藥品、日用百貨、通訊器材零售額同比分別增長13.4%、8.5%、4.9%、2.5%、2.3%，其余10類商品零售額同比均有所下降。其中，黃金、白銀、珠寶、服裝、鞋包、針織紡織品同比下降20%以上。總體來看，在新冠肺炎疫情的影響下，中國消費市場短期內受到了較大沖擊。雖然市場活力有所回升，但恢復疫情前水平仍需時日。在租賃需求放緩的情況下，店鋪租金短期內仍面臨下行壓力。
展望未來，新冠肺炎疫情防控工作已進入常態化階段，但其對經濟的影響短期內仍將持續。在國內經濟、消費市場、實體商業復蘇尚需時日的背景下，商鋪租金水平短期內將繼續下降。與此同時，境外疫情正在蔓延，對世界經濟的影響仍在發展演變過程中；在外需存在很大不確定性的情況下，擴大內需戰略將繼續推進。隨著疫情逐步得到有效控制，商業和市場穩步恢復，在促進消費政策的支持下，中國經濟將逐步釋放內需潛力，消費升級的勢頭將持續下去。隨著消費市場活力的持續恢復，實體商業和商戶經營也有望逐步恢復正常水平；據預測，未來，中國重點城市的商鋪租金有望恢復平穩運行。
中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租金樣本的調查數據顯示，2020年上半年，全國重點城市主要商圈寫字樓租金水平整體下降2.38%。第二季度平均租金為4.8元/平方米·天，比第壹季度下降1.54%。從商圈來看，第二季度寫字樓租金上漲65，438+00.0%，寫字樓租金下降87.5%，寫字樓租金與上期持平2.5%。整體來看，2020年二季度，國內經濟逐步復蘇，但當前海外疫情對世界經濟的巨大影響仍在繼續發展演變，外部風險挑戰明顯增加。在國內經濟復蘇壓力加大、世界經濟不確定性增加的背景下，我國經濟平穩運行仍面臨諸多挑戰，消費、投資等主要指標低於去年同期；受國內宏觀經濟仍處於下行區間的影響，本季度全國重點城市主要商圈寫字樓需求下降，租金繼續環比下跌。從城市層面來看，壹二線城市寫字樓租金均環比下跌。
1，辦公室租金變動
從城市層面來看，壹二線城市寫字樓租金均有所下降。
從城市層面來看，2020年第二季度，壹線城市中，13.9%的商圈寫字樓租金環比上漲，86.1%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看，壹線城市36個主要商圈中，北京麗澤橋、北京科技園等5個商圈寫字樓租金環比上漲；深圳龍崗中心城、深圳南山中心區等365、438+0商圈寫字樓租金環比下降。
2020年第二季度，二線城市中，6.8%的商圈寫字樓租金環比上漲，88.6%的商圈寫字樓租金環比下跌，4.5%的商圈寫字樓租金與上期持平。11城市44大商圈中，杭州、南京、長沙三大商圈寫字樓租金漲跌互現。其他城市主要商業區的寫字樓租金全部下跌或持平。
2.租金增減幅度較大的商圈。
2020年第二季度，新冠肺炎疫情對寫字樓市場的影響繼續顯現。中國房地產指數系統寫字樓租金指數監測的15重點城市主要商圈中，近九成商圈寫字樓租金環比下跌；其中，批發零售、住宿餐飲、交通運輸、文化體育娛樂等行業受到較大影響，這些行業企業集中的商圈寫字樓租金環比下降較多。寫字樓租金環比下跌的商圈中，深圳龍崗中心城環比跌幅最大，為3.96%，租金跌至3.7元/平方米·天；深圳南山中心區、北京上地等13商圈寫字樓租金環比跌幅也超過3.0%。廣州體育中心、上海五角場等47個商圈租金環比下降1.0%-3.0%；上海淮海中路、成都春熙路等9個商圈寫字樓租金環比下降不到1.0%。
盡管疫情期間商業活動有限，但互聯網相關服務行業、醫療和大數據行業持續上升。基於擴張需求，對硬件設施較好、物業管理完善、租金低廉的新興商圈寫字樓需求增加。同時，TMT、金融行業等行業仍是寫字樓市場的主要需求，部分企業有擴張需求；所以這些行業企業集中的商圈寫字樓租金還是比較穩定的。中國房地產指數系統寫字樓租金指數監測的重點城市15主要商圈中，北京麗澤橋、北京科技園等8個商圈寫字樓租金環比上漲，漲幅均在1.0%以內。
3.租賃經營趨勢研究。
從市場表現來看，隨著復工復產紮實推進，二季度國民經濟運行呈現恢復好轉態勢。但2020年1-5月期間，投資、消費、進出口等主要指標同比仍呈下降趨勢，經濟運行仍未恢復到疫情前水平，部分行業穩定回升也面臨新的挑戰。重點城市寫字樓租賃需求疲軟，空置率高。綜合因素導致寫字樓租金在第二季度繼續下跌。分行業來看，互聯網和醫療相關的辦公需求繼續逆勢增長，TMT行業和金融行業的辦公需求保持穩定，對辦公租賃市場帶來壹定的積極影響。
供給端，新開工方面，2020年6-5月，15重點城市寫字樓新開工面積913萬平方米，同比下降24.6%。其中，壹線城市寫字樓新開工面積同比增長6.7%；二線城市同比減少39.5%。土地供應方面，2020年6-6月，15重點城市經營性用地成交計劃建築面積2509.5萬平方米，同比上漲141%。其中，壹線城市經營性用地成交計劃建築面積同比增長100.3%；二線城市同比增長2.3%。短期來看，全國15重點城市新開工寫字樓面積同比下降。從長期來看，重點城市的商業用地供應將繼續穩步增長。
在需求方面，2020年第二季度，中國國民經濟整體處於復蘇過程中。5438年6月至2020年5月，中國規模以上工業增加值同比下降2.8%，服務業生產指數同比下降7.7%。從主要行業看，5月份，信息傳輸、軟件和信息技術服務業、房地產業和金融業生產指數分別增長12.9%、7.65、438+0%和5.2%，增速比4月份分別提高7.7、6.0和0.8個百分點。批發和零售業、住宿和餐飲業分別下降2.1%和21.7%，分別比4月份下降4.5和12.0個百分點。綜合來看，TMT行業和金融行業仍是本季度寫字樓市場的需求主力。
展望未來，從宏觀環境看，2020年二季度，促進復工復產和支持疫情防控的相關政策將有序落實，經濟將繼續呈現回升態勢。稅收方面，國家陸續出臺多項稅費優惠政策，減輕企業和社會的稅負和成本壓力。5月15日，財政部、國家稅務總局聯合發布《關於支持疫情防控、供應保障等稅費政策實施期限的公告》。支持疫情防控、企業脫困和復工復產；5月19日，國家稅務總局發布《關於小型微利企業和個體工商戶緩繳2020年度所得稅有關事項的公告》，緩解小型微利企業和個體工商戶生產經營資金壓力。在信貸支持和金融服務方面，政策繼續對小微企業和個體工商戶提供信貸支持。5月25日，銀監會、工信部、發改委聯合發布《關於進壹步規範信貸融資收費降低企業融資綜合成本的通知》，提出20條措施，進壹步規範信貸融資各環節收費管理，降低企業融資綜合成本，更好服務實體經濟高質量發展。疫情爆發以來，銀監會不斷優化疫情防控領域的金融服務。截至2020年5月17日，銀行機構為疫情防控和幫助復工復產提供的信貸支持已超過311萬億元。
短期來看，在疫情影響下，中國經濟實現全面復蘇尚需時日。6月5438-2020年5月，消費、投資、出口三大需求仍同比下降；隨著疫情對市場的影響逐漸顯現，短期內寫字樓租金仍將承壓。但從長期來看，雖然當前我國經濟運行尚未恢復到疫情前水平，但在疫情防控取得重大戰略成果的背景下，隨著復工復產的紮實推進和生產需求的逐步改善，我國經濟發展和轉型升級的新動能將不斷發展壯大，推動經濟全面回歸常態，支撐寫字樓市場穩定發展。
參考資料:
2020年中國商業地產租金指數研究報告