證券時報記者 陳春雨
“小投資，高回報，比理財產品更優越”、“保底年化收益6%，剛性支付”、“免費入住，暢享30天悠長假期”。近來，來自惠州、東莞、三亞等的樓市促銷廣告再度火熱，這些充滿誘惑力的詞語都指向同壹類型項目—酒店式公寓。
在股市低迷，樓市限購的政策下，投資酒店式公寓看起來很美，但實際價格卻值得推敲。
6%返現+36天/年
免費入住
最近，深圳市民劉女士收到壹條短信，壹家房地產開發商表示，旗下的酒店式公寓項目不僅能收到每年6%的收益，還有壹年36天的免費居住權。
按照劉女士提供的線索，記者聯系到了這家開發商。銷售人員劉先生介紹，他們的項目位於惠州雙月灣，由溫德姆豪生國際酒店集團運營，該集團成立80多年，是紐約證券交易所上市公司。
據了解，這種包租分紅的酒店式公寓單位售價在15000元/平方米左右，不過現在是論套銷售，面積從69平米至181平米不等，每套售價在100至200萬元之間。業主購買酒店式公寓後，每年可以得到6%固定回報以及1年36天免費入住的待遇等。
劉先生介紹，36天的贈送並不限於在雙月灣消費，該集團在張家界、三亞等旅遊景點都設有類似的酒店式公寓，屆時均能免費入住，還能贈送溫泉票等額外消費項目。
以壹套69平米的公寓為例，售價100萬元左右，每年6%收益即6萬元，這部分收益是保底的。無論酒店經營狀況如何，都會向投資者支付這筆收益，每3個月支付壹次。為保證按時支付，酒店管理方會在運營之初拿出2000萬元作為保證金。
“就算兩三年後不喜歡這裏的環境，也可以出售”，劉先生說，雖然是酒店式公寓，但也會有獨立產權證，可以轉讓。除了每月有固定的回報外，還能享受房子本身增值的收益。
其實，相對於雙月灣6%這樣的固定年收益來說，這並不是最牛的。成都的壹處名為“鉑仕酒店”的公寓樓就曾給出10%返租的超高回報。不過，與前者這樣的度假式酒店公寓不同，後者是商務式酒店公寓。據透露，其目前均價為1.2萬元/平方米，戶型面積41平米左右，簽約按季度返租，年回報率15.2%。也就是說，投資壹套只需要50萬元，每年租金高達7.6萬元，不足8年就可收金。
成本擡高
管理者如何支付收益
這種投資方式聽起來很美，但粗略算了壹下，如果按照年收益15%來計算，投資者壹年的回報率在7萬元以上，那麽每天的租金至少要在200元以上，而且是365天均為客滿。目前成都壹些連鎖便捷酒店，如7天、如家快捷等，部分房型的門市價還不足200元，價格較高的房型也不到300元，而且有明顯的淡旺季之分。另壹方面，酒店式公寓除需支付投資者收益外，還有人工、水電等開銷，這些都要計入成本。也就是說，在對外營業後，管理者需要在200元每天的標準上再提價。
在這樣的經營情況下，酒店式公寓如何實現對於投資者的保底收益呢?上海壹家房地產企業總監壹語道破天機：“由開發商承諾的固定回報，往往只是開發商用投資者的購房款來支付頭幾年租金回報，制造出良好的投資回報假象。等到固定回報期結束，大多數酒店式公寓租金回報率會露出真面目，情況好的可以維持在2%左右，情況差的甚至扔在那裏沒人管理。”
有固定回報，但無確切年限，這就是酒店式公寓投資收益的真面目。從目前來看，開發商承諾給予固定回報的時間壹般為3年，較長的10年，如雙月灣的溫德姆豪生酒店就承諾會給予6年的固定回報，但6年之後到底如何合作經營，卻沒有明確的方案寫入合同。對於這壹點，銷售人員也是語焉不詳，只是強調該區域未來發展空間巨大，能夠得到國際品牌的認可，有望成為第二個三亞。
酒店經營不善
提前暴露風險
“從某種意義上看，這類型的物業更像是產權式酒店，而不是酒店式公寓”，深圳壹業內人士介紹說，它的軟硬件配套是按照酒店的標準來配置的，而且是由專業的酒店機構進行管理。換句話說，它所銷售的就是設於酒店內部的公寓形式的套房。
從2000年開始，酒店式公寓開始在北京、上海、深圳出現，之後很快推廣到全國。其除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家居式的服務，比如壹般酒店不會出現的廚房等設施，投資者可以自用，或委托酒店物業管理公司統壹出租經營，但其本質仍然是公寓。由於戶型小，總價低，此類型的公寓壹推出就吸引了大量的的白領。
該人士強調，產權式酒店雖然與酒店式公寓有很多相同之處，但其本質的區別在於，消費者購買前者的目的並非用於自住，而是將客房委托酒店統壹經營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送的壹定期限的免費入住權，其實質是投資獲利。產權式酒店的投資者擁有物業所有權、收益權，但幾乎沒有使用權。而酒店式公寓的業主既有所有權、出租權，也有使用權。
對於投資者來說，必須考慮的問題是，壹旦出現經營不善，在開發商承諾的固定收益年限失效之後，酒店會不會淪為爛尾樓。這壹問題在經濟欠發達地區和新開發旅遊區尤為明顯，在個別樓盤，風險甚至提前爆發。
2007年底，柏小姐在惠州仲愷高新區陳江街道辦凱旋國際酒店買了壹套公寓，面積62平方米，總價24萬多，均價約4000元每平方米。當時約定，凱旋國際酒店將返租10年，前5年的租金將不付給柏小姐，直接折抵入購房款中，從今年的8月1日開始，酒店將每月給柏小姐2293元的返租金。
去年底，柏小姐所有房款都已付清，並且拿到了房產證。沒想到日前卻接到酒店通知，稱原先簽訂合同的凱旋國際酒店負責人因經營不善跑了，所以後續合同無效，不會再支付租金。
原來，與柏小姐簽訂合同的開發商雖然是惠州達利房地產開發有限公司，但酒店經營方另有其人。由於經營不善，管理方已經跑掉。現在留給業主的有三個方案選擇，壹是解除以前的合同，二是重新簽訂合同，按照600元的標準每月返租，三是業主收回房子自己處置。
從2293元到600元，租金壹下少了1/4，連同柏小姐在內的200位業主都不滿意，現在雙方也陷入爭執中。開發商表示，酒店公司負責人跑路後，還欠了很多錢，包括員工工資等，現在也正在尋找能夠接手酒店經營的新公司。
風險因素：
第壹，有固定回報，但無確切年限;
第二，繞不開的隱性成本，包括契稅和公***維修基金、房屋空置期等。
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