壹、什麽是房屋拆遷談判
首先，了解壹下談判含義
回答壹：談判就是兩人或以上的人對於不同的看法理解等等方面而據理力爭。
回答二：談判就是 通過對話調節各方利益。
回答三：談判，是由談和判兩個字組成，也就是先談後在判,談是指雙方或多方之間的溝通和交流，判就是最決定壹件事情。只有在雙方之間溝通和交流的基礎之上，了解對方的需求和內容，才能夠做出相應的決定。也就是說，談判是為達到某壹目的而跟另壹方進行協商的壹個過程。
著名的《談判的藝術》作者尼爾倫伯格認為，談判是人們為了改變相互關系而交換意見，為了取得壹致而相互磋商的壹種行為，是直接影響各種人際關系，對參與各方產生持久利益的壹種過程。他還認為：“談判的定義最為簡單，而涉及的範圍卻最為廣泛。每壹個要求滿足的願望，每壹項尋求滿足的需要，至少都是誘發人們展開談判過程的潛因。只要人們是為了改變相互關系而交換觀點，只要人們是為了取得壹致而磋商協議，他們就是在進行談判。”
筆者認為：房屋拆遷談判就是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間，或在拆遷管理部門組織下，就有關拆遷補償安置事項協商，尋求利益平衡點。具有以下特點：
1、拆遷談判是壹項政策性、專業性十分強的活動;
2、拆遷談判是拆遷程序重要組成部分，非經談判不得裁決和強制執行;
3、拆遷談判周期比較長、次數相對多，時常經反復協商最終達成協議;
4、拆遷談判既有拆遷人與被拆遷人自願談判，更多的是在拆遷管理部門牽頭下形成的調解與談判;
5、拆遷談判貫穿於拆遷整個過程，包括裁決受理後乃至訴訟程序中，均存在拆遷協商可能性。
二、目前拆遷談判出現的問題
1、被拆遷人利益受損現象普遍。因被拆遷人不懂得選擇對自己最有利的談判方案，在更合理的結果還未出現時，被拆遷人稀裏糊塗同意簽定協議了。筆者稱之為吃了暗虧，有時甚至吃了大虧，形成這壹結果是多方因素導致的。
2、部分被拆遷人漫天要價，壹再錯過機會，對立情緒嚴重，導致拆遷人動用法律程序，裁決或判決結果讓被拆遷人非常失望，雙方耗費大量財力、精力。
3、個別人自認為有壹定社會關系，可以擺平利益，豈不知，在不是政府花錢拆遷時，哪個開發商願意多掏錢呢?忽視規則，自以為是，反而達不到目的。
4、即便談判達成壹致意見，也是簽訂不完整協議，合同漏洞百出，被拆遷維權十分難操作。
三、拆遷談判技巧
筆者擔任過拆遷辦、開發商法律顧問、也為被拆遷人維權過，在總結雙方的特點和心裏特征後，提出如下參考意見：
1、找準目標，合理定位。這是談判的最基礎工作，恰又是難度最大的壹件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反;要求過低，擔心吃虧還被別人笑。所以，選則壹個最好方案和底線很關鍵，這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評估知識，如房產為居住，市場價值50萬，加上搬遷費、過渡費等55萬，這就是談判尺碼，上下浮動，貨幣補償或價值相等的房產調換均可。
對於壹些復雜的，如面積爭議、住改商價值認定、違章建築等問題盡量作出對自己有利的認識追求更大利益，適當時候再讓步靠籠。
2、談判中要善於傾聽、分析和判斷。因為談判中要有壹半左右的時間要聽對方說話。常言說“鑼鼓聽聲，聽話聽音”。
會不會傾聽?能不能聽出對方的“音”?聽了能不能做出正確地分析和判斷?能不能找出對方的“軟筋”或“破綻”?從而拿出應對的策略，這些都是能不能實現談判目的的關鍵。所以，高明談判者不僅善於傾聽，還善於在不顯山露水的情形下，啟發對方多多地說。詳細地說。最好把他們要說的話、想說的話盡量地都說出來。在對方說的時候，不要打斷對方，不要怕“冷場”。在對方有壹種“言多有失”的警覺時，要盡力地“諄諄善誘”。還要盡量判斷出對方真實意圖和水份。然後根據自己方面的原則立場，拿出壹套應對的謀略。同時，還要隨著對方策略的轉換而轉換，或者是設法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風聲之中，掌握談判的主動權。
3、抓住拆遷人心裏談判。拆遷人尤其是商業開發的拆遷，他們希望被拆遷人早日拆遷，不願作過多糾纏，通常在非原則性問題上，還是願意讓步，所以靈活掌握談判中讓步和堅持的火候。就像琴弦壹樣，松了彈不成曲子，緊了就會拉斷。有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆，壹拖再拖，非要逼拆遷人動用政府力量達到拆遷目的，搞的雙方都付出代價，何苦呢?
4、 抓住拆遷人弱點談判。筆者多次采用此方法為被拆遷人實現了出乎意料的效果，如無錫錫上區農村某小廠因建高速公路要拆遷，房屋重置價評估為69萬元，拆遷人提出按錫山區集體土地拆遷政策，工業用房可按69萬再乘以1、5得出103、5萬，加點停產損失等其它費用，總計，絕對不能突破120萬，如不同意，進入法律程序，裁決多少按多少執行。筆者研究發現，無錫市的集體土地工業用房拆遷補償規定是重置價乘以2、5倍，比錫山區多壹倍重置價，這就有個上、下位法沖突問題，雖然，拆遷人強調按當地政策足額補償，我們認為下位法應服從上位法，最後雙方找到了均可接受的方案，可謂壹計增加幾十萬。拆遷人有時自己都不知錯在何處，如主體不符、許可證不合法、評估程序違法等，其懼怕壹旦敗訴，整個拆遷損失極大，於是，在妳點出它破綻與弱點時，往往會使談判利益增大。
總之，拆遷談判與其它談判有許多***同點，但必須在懂得補償安置法律政策基礎上才能知己知彼，不畏權勢，不錯過時機。但是不管怎樣當事人自己談判總是總體策略難以掌握，各方面的細節也把我不好更重要的是談判時需要籌碼的。壹方式弱勢群體，壹方是強勢集團，開發商和政府。被拆遷人的拆遷談判實際上是很艱難的。
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