開篇還是定義下房價，這裏就是指城市當時的房價實時均價，包括所屬城市及其下轄縣城城區的房價加權平均，包括新房和二手房的總平均價格。第二，未來五年，也就是2011年初到2015年末，為我們的預測期間，2015年之後可能會順帶提及但不是我們的重點。最後壹點，此五年期間，必定會經歷若幹次宏觀調控或者國內國外的經濟波動，比方說其間對房價短期影響因素最小的將會是數次加息或者減息，對房價的總體變化幾乎沒有作用。再例如國內的房產稅無論實施與否或者美國歐洲的經濟狀況幾年內的起伏等等，都不會對中國五年房價的大方向造成多大影響，所以我們這裏的預測是以房價的客觀規律來預測其變化，不拘泥於某個城市某壹周或者某幾個月的價格。
在全國重點城市價格預測完畢後，就可以勾畫出未來短期內全國房價的布局，在此基礎上我們再返回頭部來分析五年後房價形成的原因，因為從現在的看來，決定五年內房價的主要因素已經確定了。
1，沈陽。
遼寧首府，新中國重工業基地，改革開放20年後經濟開始奮起直追，已有很大起色。房價2008年1月均價4100元，到2008年中飛速上漲到5500，隨後雷曼破產全球金融危機到來，上升勢頭戛然而止，2009年初迅速降到4500，整個2009年緩慢增加到500元至2009年底的5000元均價。2010年1月開始到2010年底，增加到6500元，整個2010年增幅30%。
要預測沈陽未來5年的房價，需要依據歷史數據，當地在全國的發展戰略，以及沈陽本地的財政收入狀況。在此分析的基礎上，我們預測沈陽2011年底房價破8000,2012年內破萬，此後每年增加2000左右，在2015年底接近15000元每平方米。
2，大連。
東北明珠，經濟後起之秀，在省內經濟水平超越省會沈陽早已是不爭的事實。房價的總體狀況也是，2008年初破8000,2009年初破9000,2010年初破1萬，2011年初破1萬1。
預測2011年底跨過13000,2012年1萬5,2014必定過2萬，2015年底接近25000，在東北所有城市中“首屈壹指”，成為東北房價的風向標。屆時商業地產將興起，寫字樓林立，高檔社區與平民小區涇渭分明，近海物業天價直達10萬
華北。
3，首先是北京。
政治文化中心，根據中國歷史人文習慣，無論誰"我們單位"政，都不會放棄首都的經濟中心地位，各種措施和資源有意無意向首都傾斜。地方"我們公司"和開發商賺的主要是全國各地的富人，房價上漲將毫不手軟。將上海歸為經濟和金融中心只是說說而已，陰陽結合是必要的。
北京從1995年商品房剛剛出現開始房價就壹直遙冠全國，在直到2003年的8年期間，壹直僅次於深圳，房價全國第二，當時房產均價5500元左右。2004年開始傳統經濟強市上海，廣州，杭州等奮起直追，先後超過北京。然後在2007年7月份，北京再次超越廣州杭州，並壓過深圳的房價，僅次於上海，達到13000元/平方。2008年金融危機期間在12000上下徘徊半年之久。2009年上漲4000元，2010年上半年幾乎將上壹年的均價翻番達到最高24500元，從“有史以來最嚴厲房產調控”後的2010年6月開始至2010年底，壹直在22000-23000之間徘徊，可見調控對於北京這樣的壹線城市效果還是有的，停止了過快上漲。
2011年1月北京的均價在23000上下波動，2012年四環內幾乎找不到4萬以下的房子，五環內3萬的房子也絕跡。北京均價2011年春節後過25000輕而易舉，此後每年壹萬到2015年均價破5萬，六環內10萬的天價樓盤比比皆是，最高公寓房價大致在25萬/平方，與北京接壤的所有縣城房價也全部過2萬。首都，首善之都，自唐朝開始的歷史可以借鑒，京城米貴，何況房子呼？
4，天津。
天津衛，與東南的上海灘，遙相呼應。經濟在改革開放後滯後並從2000年後想迎頭趕上，但歷史給天津的任務就是北京的附庸，無論北京是否為首都，也不管天津去爭取多少獨特政策。天津的房價大體也不會與其二線城市的定位相背離，壹直高於三線但房價將保持在北京價格的6層左右，不再贅述。
5，石家莊。
石家莊是河北的經濟中心，房價也是全省的風向標。由於河北包住京津的特殊經濟地理，河北的房價將成北高南低的格局。
石家莊2009年均價4700,2010年5月勞動節破的5000，年底過6000，年上漲28%，此後每年1000，直到21015年才破萬，是省會城市中相對較低的價格。石家莊是省會城市，名字百年也不會變。當然河北省的房價跟名字無關，主要和靠近大都市有關，省內最高價格將在北京接壤處的縣城出現，然後是廊坊唐山秦皇島壹代，2011年價格大體在六七千上下，相繼在2013年過萬，早於省會。南面保定滄州衡水靠近石家莊的幾個地方價格以保定為最高，2012年會達到5000以上，其余加上靠南的邢臺邯鄲，在2015年前都能找到5000以下的樓盤，近2年內的頂級樓盤單價將在1萬2上下，主要也為當地富豪和回家置業人員購買，因此當地房價泡沫基本沒有，房價之所以每年有壹點上漲主要是跟隨的CPI的步伐。
6，太原。
太原身處煤老板老家中心，黃土和挖煤導致省境內所建房子壽命不長，而且有錢人將資金投在他地買豪宅，所以房價不會上漲過快，基本等於實際年物價上漲10%的水平，2011年的峰值在6600元，2015年預計9500.
7，濟南。
山東省會，鋼鐵等重工業基地，山東對全省的戰略與其他省份不同，山東是等級觀念極其分明的省份，這跟孔子故裏的保守思維有關，因此山東省會對各個兄弟城市的控制力度遠超其他省份，計劃經濟氛圍濃厚，改革和開放之風屬於沿海最落後梯隊，整個發展理念以保省會，開沿海，棄西南為主旨。
濟南房價不低，2009年8月過6000,2010年10月過8000,2011年春節後會上到8500元，2012年底破萬，2015年預計在14000元，省內只低於青島。
其他沿海城市屬於第二梯隊，2011年底價格在5500-7000之間，此後增長速度均低於濟南，煙臺壹直略高於威海，但以後威海會擡頭。魯西南大片城市由於得不到重視，外出打工人數今後5年會再次大量增加，此經濟落後地區以棗莊與菏澤為典型，2012-2013年均價會在3500元徘徊，2015年前不會超過5000。
8，青島。
青島是山東的形象城市。九十年代青島學大連，新世紀大連學青島。青島是山東經濟大省實力最強的城市，對韓對日的外向型經濟都將壹直強於大連，房價也不例外。青島房價2007年就已經上八千，2008年金融危機期間仍然有九千，2009年底過萬，2010年夏天上1萬1,2011年初上1萬2，預計未來兩年仍然會扶搖直上，2012年初過15000,2013年接近2萬，2015年接近3萬。由於青島國有企業居多而且計劃經濟思維濃厚，所以重計劃重名聲輕工人輕工資的戰略不會變化，二線青島壹直維持的是三線城市的收入，青島因此也成為中國大陸境內房價收入比最高城市。
9，鄭州。
河南省會。整體經濟實力河南弱於河北，但鄭州強於石家莊。鄭州2010年年4月房價過6000，年底上7000沒什麽問題，頂級樓盤直上2萬，2014年-2015年的某個時刻均價破萬，從此加入萬元城市行列。省內其他城市價格都不高，以洛陽為參照，相當於房價第二城市，2011-2013壹直在5000徘徊，2015年不超八千。其余城市2011年新樓盤均價在3000的很多，未來幾年5000以下的仍然會普遍，屬於中部價格窪地，除鄭州洛陽外，房價不算虛高。當然這個也取決於河南各個地方"我們公司"的創收進程，河南省正在大力到沿海招商引資，炒地皮的遊戲也即將上演，大家拭目以待。
10，上海。
華東地區的特大型城市，壹線城市的風向標，國家名義上的金融和貿易中心。2004年初房價超過北京，2004年底均價過萬超過深圳，房價當時全國第壹，歷經2次調控之後於2007年10月達到前壹個峰值18000元，金融危機期間最低值在14800，僅維持2周，2009年8月中旬再次超過1萬8,2009年底均價19200，2010年10月峰值遠超前壹個達到24200元，此後三個月在23000上下徘徊，2011年第壹周均價為22800元。
基於如下兩個形同虛設的前提：1）上海2010年10月份的“限購令”是針對所有中國大陸居民在2010年10月份後只能在上海再購買壹套房產；2）上海房產稅將在2011年初推出，只針對新房征收，稅率不超1%，我們可以判斷壹旦2011年第壹季度央行沒有再次加息，上海房價將會爆發式增長，至2011年底突破26000元。然後無論加息與否，2012年將必定突破3萬，2015年底前峰值過4萬逼近5萬，略低於首都北京，仍然是全國第二高房價。二三線城市雖然5年內被大批資金瘋狂炒作，但其房價依然望北京上海項背。其間上海的地王和新的頂級樓盤將在"會"中國館的附近出現，在"會"園區拆掉的外國展館所在土地上樓板價過10萬預售價格突破20萬的天價樓盤很快會出現。在遠郊，特別是上海唯壹的高地佘山壹帶，別墅的單價在2015年將以30萬/平方米以上的價格銷售。全國70%是山地，但是上海沒有山，只要是個土丘都會被當成山，全國山區壹輩子收入也不超過30萬的老百姓不知看到上海“山”上30萬壹平方的房子做什感想。
11，重慶。
直轄市，房價壹直低於兄弟城市成都，3500萬人的直轄市，打黑打非，沸沸揚揚。2008年房價均價3500,2009年均價4700,2010年均價6200,2011年初實時價格6700元/平方。
預計2011年底會在7800左右，不到8千，隨著高端房產稅收的推出，均價會徘徊壹段時間，緩慢上漲，2012年均價9100的樣子，此時非高端也就是保有稅之外的普通房銷售將異常火爆，導致普通商品房價格高昂，在2015年上1萬5，已經與屆時的成都不相上下。
12，成都。
天府之國，山清水秀，人傑地靈，腹地廣闊，四川盆地的經濟翹楚。2007年房產均價壹度破8千，2008年末金融危機最盛時候均價降至5800,2010年初恢復到8千，此後兩次宏觀調控價格停止過快上漲，至2011年初實時均價在8500元左右。
2011年最高峰值將在9000上下，2013年破萬，並在2014年被重慶價格超越，2015年均價在1萬3-1萬4區間。
13，西安。
房價起點不高，發展異常迅速。2007年壹直維持3500的均價，2008年均價4200元，2009年末過4800,2010年凈增加1500元達到6300，壹年增幅已達32%，為西部城市之首。但經濟非厚積薄發，經濟基礎後勁不足。
預測2011年底均價接近7千，此後速度放緩，2013年近萬，2015年在1萬3以下，低於成渝。
14，武漢。
武漢號稱中國的正中心，最適合做首都，巴望了幾十年壹直未能如願。武漢三鎮，只能用大字來形容。身處地理中心，東南西北的風氣和習性都各占壹點，民風淳樸率意，口直心快，經濟方面輕重工業各占壹半，城區規劃格局無序，高樓民房小山城中村比鄰，偌大壹個武漢也是全國最有“大雜燴”意味的城市，城中有村，村中有城。這樣的特殊狀況自然讓武漢有其特殊性，城鎮間或的布局其特點就是地方大，好賣地，有的是土地。因此武漢地王不多，樓板價不高，但每年"我們公司"賣地所得很多，最近幾年都占當地財政收入的70%以上。
武漢房價壹直不瘟不火，2007年下半年曾經突破5千，隨後2009年初再次破5千，2009年以5500收官，2010年開始給力上漲，2010年底交出7000每平方的答卷。單價在中西部城市中僅次於成都排名第二。
預測武漢房價循序漸進上升，由於土地供應相對充足，所以步伐相對穩定，2012年初會觸及8500,2013年突破標誌性的1萬塊，之後幾年會壹直在12000上下波動。武漢的萬元臺階對於全國來說，將是壹個裏程碑，它意味這全國100個重點監測城市過半進入萬元房價，包括沿海所有大城市以及百強縣加上中西部的重點城市，這意味著，中國萬元房價那個時候真正來到。
15，長沙。
長沙是個省會城市的例外，在所有省會城市中長沙將壹直維持較低的房產價格。從2007年3500左右的價格到2009年底的4500，此後在5000上下盤整壹年之久，在直到2011年的頭2個星期才小陽春了壹把，均價超過5600。綜合考慮長沙地方"我們公司"的精力主次依次為第三產業，工業，農業，然後才是房地產業，而且在地方"我們公司"的大力培育下，供地供樓充足，樓市買賣均衡，良性發展，居者有其屋。所以在直到2015年的樓市盛宴中，長沙是唯壹不過萬的省會城市，堪稱為民牟利的楷模。其他湖南省內城市參照長沙，房價皆理性，實體經濟將異常活躍，所以湖南省的經濟實力此後數年會突飛猛進。
16，南京。
江蘇省會，在省內13個城市中經濟實力中排名第三，人均收入第四，地處江蘇安徽交界處，長三角人才物資集散地。
南京早在1999年就成為中國第壹個提出“經營城市”概念的地方，也就是將城市作為壹個企業來經營。運作經營企業，追求的就是快速發展的營業額以及超額或者較高的利潤，而地方"我們公司"參與買賣的主要方式就是賣地，所以在賣地以及炒作欠優土地並高價賣出這個方面，南京是全中國的鼻祖。早在2001年南京的房價就全國排名第四，緊次於深京滬。並且在2002年依靠房產的快速闊張式的經濟發展方式，南京的經濟總量也在省內壹舉超越蘇南小虎常州成為省內第三。總結下南京房價的歷史，2007年突破8500，此後長達近3年直到2010年初，南京的房價壹直在9000的高位盤整，先後被其他學會經營城市的省會和副省級城市超越，在2010年全年中，南京房價再次給力，從9000壹舉躍升至14000，年漲幅接近60%，壹舉超越大連，天津，青島，廣州，福州，直逼深圳，收復“失地”，也壹直維持著江蘇省內房價第壹的頭銜。省內其他城市紛紛仿效，以徐州揚州南通泰州等工業基礎相對薄弱但“發展”之心拳拳的城市為最盛，這幾個城市2010年房價均有大幅上漲，城市各地小區建設全面開花，要想經濟爆發式增長唯有用房產來填補工業以及服務業的相對不足，2010年漲幅最高者以揚州為最，漲幅超過100%，單價以南通為高，不僅接近萬元，而且2010年拍出的土地案例樓板價超越1萬的也比比皆是，2年後新開樓盤必上2萬才能賺錢。雖然房價總體向上，但我們這裏預測2011年至2013年房價有可能小幅下降的城市將包括南通和徐州，至少會原地踏步2-3年。
回到省會南京，著眼於未來幾年南京的經濟基礎以及民生狀況，實難支撐如此之高房價，南京的房價收入比也為全國第二僅次於青島。我們預測南京房價2011年底不會超過1萬5,2012年-2014年激烈震蕩，最終在2015年才突破2萬，當時排名再次回落到全國10名左右。
17，蘇州。
江蘇省內經濟最強市，人口820萬，經濟總量全國排名第五，在可預測的未來10年內，經濟總量和富裕程度皆會超越廣州深圳北京，全國排名第二。民資國資外資三分天下，今後中國制造的核心代表，全國打工者天堂，非戶籍人口2011年將突破1000萬。
蘇州房價壹直不高，炒作資金不多進入實業的尤其是工業的資金比例很高，老城區限制高樓建設，園區住房公積金奇高的比例將會在2011年漸進結束，新區發展日臻完善，所轄昆山常熟吳江張家港太倉皆為全國百強縣前十，城鄉壹體化。總結下蘇州的房價歷史，2007年接近8000,2009年10月突破8500,2010年12個月壹直在9500-10000元之間沖突，2011年初正式過萬。
蘇州的房價事實上壹直低於其經濟水平，這跟當地資金去向有關，也跟其2大園區5大轄下縣級市過強有關。我們預測2012年初轄下5縣城除太倉外全部房價過萬，蘇州整體房價2011年將破12000,2012年接近15000，並在2013年超越省會南京接近2萬均價，至2015年房價在2萬5壹線波動上漲。此預測除了考慮蘇州經濟未來強勁的發展，也考慮到高鐵等交通設施拉近與壹線城市的距離，更考慮了1000萬打工人員在蘇州置業安家的需求。
18，無錫。
蘇錫常原為江蘇蘇南三虎的總稱，其三市富裕程度和經濟總量壹直占省內全部13城市總量的壹半強，可見其經濟優勢。無錫在其中，俗稱“小上海”，人均收入至2007年被蘇州超越，省內排名第二。
房價大體溫和，2009年均價剛好過6千，2010年底均價7500，經濟總量壹直高於南京杭州寧波，位列長三角第三。房價在省內排名6-7名，炒地炒房之風遠遜於其他省內蘇中蘇北城市，要說房價窪地，中國整個從北往南沿海發達城市中無錫與其旁邊的常州成為不折不扣的窪地，主要跟小富即安以及當地民生住房開展較早有關，關於常州的文章已經提及，不再贅述。未來5年無錫均價將在下屬縣城江陰的以及新區建設的拉動下漸進發展，2011年在8200壹線，2012年過9000，直至2015年大致在15000元強，低於南京。
19，杭州。
中國民營經濟大本營浙江省的首府，浙北地區的經濟核心，房價壹直較高，2007年最高曾達14000元，金融危機期間降至11500,2009年以17000收官，2010年末突破2萬1。
杭州在省內獨享各種政策與經濟優惠，杭州的民營資本壹半以上靠地方集體企業改制而成，與上海歷史淵源聯系密切且有獨自全國推銷的能力，又占據西湖旅遊資源得天獨厚。但本省溫臺資本壹般不與其為伍，直接投資上海全國或者海外，壹般不在杭州投資，除非部分就業置業者。但是杭州本身民營自有資金充裕，房產投資壹直居高不下，早在1998年就打出“住在杭州”的口號，吸引民間富豪在“西湖邊安家”。因此房價也壹度超過上海，獨冠長三角，時值2011年初仍然以21000元的高位勝過南京寧波蘇州等經濟實力可以互比的周邊城市。
這裏預測杭州房價2011年鐵定超過2萬2,2012年接近2萬5，2013年破三萬，2015年突破4萬接近上海。
20，寧波。
寧波經濟自成壹體，小家電化工機械制造港口經濟發展迅速，自籌資金建跨海大橋直通上海，其民營資本之實力和雄心可見壹斑。寧波是浙江經濟的第三個個派系，不同於溫臺和浙北，寧波經濟以本地出口企業轉型加上紹興投資客為主的轉型內資為主，更以跟上海的血緣關系見長。
寧波的房價從幾年前雅戈爾轉型開始，房產進入加速發展期，高檔樓盤，商住樓，城郊小區，鄉鎮工業園，別墅度假風景區，錯落有致，工業支撐雄厚。2008年7千的房價給了寧波突飛猛進的後發優勢，2009年1月壹舉突破萬元大關，2010年5月突破1萬5,2010年仍然以1萬5收官，2011年初立即上1萬6.
綜合寧波的區位發展以及整體房產布局規劃，我們預測寧波2011年突破均價1萬6,2012年過1萬8，並在2015年達到25000左右，在長三角與蘇州壹起並駕齊驅緊次於上海和杭州，高過南京。
21，溫州。
炒房團的老家，2007年--2008年均價壹直維持在1萬5,2009年突破1萬9,2009年末開始溫州民營資本部分撤回老家置業投資，2010年第壹季度短短三個月間，溫州房價從1萬9直上2萬5，增幅31%以上，並在2010年底以高過2萬8的均價結束全年。
自古資金跟人壹樣不會忘本，在將老家的房子吵到接近3萬的情況下，溫州民營資本應該可以歇壹歇了。我們預計溫州房價2011年過3萬沒有懸念，大量資本還是會外出或者留在外面投資，至2015年前溫州房價在自然增值和部分投資的情況下均價破4萬不到5萬，與當時上海的價格不相上下。但是溫州本地的百姓生活較苦，大部分人並不是“老板”，而且當地所有縣級市的樓板價全部過2萬，有點嚇人。
22，福州。
福建因福州而有名有福，省會福州房價在省內很高，略低於廈門，遠高於泉州。
占了沿海發達省的頭銜，經濟實力較江浙以及南部近鄰廣東偏弱，但房價不甘人後。福州2008年房價均價7500,2009年以9000結束，兩次調控，仍然再增1500多，均價逼近1萬1。
預計福州房價將循序漸進上漲，2011年底接近11800,2012年1萬3，此後連綿，最終2015年在2萬檔口徘徊，仍然低於廈門。
23，廈門。
福建經濟的標桿，房價亦當仁不讓。
廈門區位優勢得天獨厚，2009年房價首次站上1萬1大關，隨後在2010年2次最嚴房產調控中大幅起落。當地二套房標準嚴格執行"我們單位"指示，貸款手續極其復雜，限購令嚴格執行，周邊投資客望而卻步，使得出現高房價中能淘房，房價不高總價高的怪狀。2010年底剛需再次發力，直將房價推向13000有史以來的高點。
預測廈門房價在2011年某個時刻逼近14000，新的頂級樓盤價格直達5萬，並於2012年均價突破1萬5,2013-2014年在全省率先突破2萬關口，此後數年壹直在21000-24000區間不斷波動。
24，深圳。
改革開放的搖籃，新時代以及中國知本經濟的象征。早在2003年之前壹直是中國房價以及人均收入的第壹排頭兵。深圳每5年掀起壹次移民和打工潮，時值2007年10月房價達到第壹個高點1萬3，金融危機期間下跌幅度之大，低迷的成交量使得房價直降到9千元，2009年春天開始再次飆升，來年2010年3月末直達1萬5，跨過前壹個高點。並於2010年4月30天期間達到19300的高峰，此後回落至最低1萬7，時間為2010年5月中旬，此後匍匐前進，每兩個月上升1千至2010年底以2萬6百收官。
預測深圳房價在2011年波動於2萬—2萬2之間，2012年關內關外壁壘可能徹底打破，關外入市樓盤放量，但均價依舊上漲，接近2萬5,2013-2014年某個時刻突破3萬，並確定2015年大致3萬5的房價，當時排名珠三角最高，全國壹線城市中第三。
25，廣州。
華南工業重鎮，當仁不讓全國第三大壹線城市，布局上吞江達海，氣勢如虹，經濟總量有超越北京之勢，直逼上海。
廣州房價並不高，壹直低於深圳，在2007年高點達到8500之後直到2009年10月才突破前壹個高點，2010年3月達到11500元，第二個高點在2010年7月，單價13200,2010年12月接近1萬4，正式告別萬元以下房價。
對於廣州的預測，2011年上可探到1萬5,2012年1萬8,2013-2014年，2萬元時代到來，並於2015年確定2萬5—2萬8之間的歷史區位。期間由於廣州大廣州概念的出現，城區規模急遽擴大，城郊的新開發小區拔地而起，大量新盤入市，使得房價緩慢上漲，在所有大城市中房價顯得更加合理。
26，三亞。
國際旅遊島的概念在2009年底2010年初讓三亞的房價平步青雲。這裏也是中國上壹次地產泡沫的策源地。三亞的房價與其他地方比較有壹個不同點，它完全不是靠自有資金支撐也不是主要靠當地"我們公司"炒地而來，幾乎壹夜之間全部靠外省市投機炒作資金蜂擁入駐而成就。落後的經濟現狀與腹地使得高房價完全不牢靠。國家並不是為了炒作，而是有讓海南成為吸引大批流動性並將資金鎖在海島上的嫌疑。
三亞的房產價格從五千以下壹個月之內直達2萬，並在2010年壹直在1萬5和2萬1之間大幅波動，壹旦國家不設約束機制，形勢不對大筆資金撤離，三亞將第二次成為實驗石。
因此三亞今後五年的房價趨勢比較難判斷，我們這裏預測其房價會不斷在1萬7和3萬之間大幅跳躍式波動