為了搞清楚經濟始末，我想從規律說起，什麽是規律?規律就是事物運動中內在本質必然的聯系。而經濟本身是有周期規律的。我有壹個室友，研究生期間不務正業，根據什麽博弈論居然研究了什麽萬象歸宗理論，光聽這個名字就知道是讀小說中毒太深的結果。偏題太多了，為什麽這裏說到他的萬象歸宗理論呢，字面意思就是壹切事務的發展都是個輪回。因此我這裏要說說中國經濟這輪周期的始點，以及周期的終點會去向哪裏？
回顧這輪房屋牛市，可以追溯到2003年8月份，國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業，明確提出要保持房地產業的持續健康發展。之後的兩年房地產價格快速上漲，於是從2005年開始調控，相繼出臺了國八條和新國八條，之後是n次升息升準，提高貸款首付比率，國六條，征收二手房營業稅個人所得稅，提高準備金等，終於房屋價格控制初見成效。但2008年次貸危機後，政策調控戛然而止，2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降。2008年10月12日，出臺了壹系列新政支持房地產，如首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優惠，最低首付下調為20%。房地產又迎來壹次暴漲。之後幾年又迎來了史上最嚴厲的調控政策，終於在2014年調控取得效果，而當前國家再次出手救市，但這次恐怕是最後壹次。可以說近十年來掙錢的邏輯非常簡單，就是買房-貸款買房-房屋升值-重評估再貸款-繼續買房，這種加杠桿的買房策略使很多人暴富。當然還有壹些高手，他們通過類似炒購房期貨牟利，比如說甲與開發商簽訂了100萬元的購房合同，並付了開發商兩萬元定金，但如果甲和開發商和房管局關系好的話，他可以遲遲不交首付款並辦理按揭，壹定時間後房屋價格上漲到120萬元，甲決定出售給乙，並找到開發和房管部門修改合同備案，將購房人壹欄的名字直接改為乙，乙需要支付甲20萬元，並按照合同約定支付給開發商98萬元（扣除甲已經支付的兩萬定金）即可。於是甲只用兩萬元的投入獲得了20萬的收益。
可憐的老百姓壹直幻想政府調控會使房價回調，但是政府越調控房價越是上漲，老百姓如果相信調控，結局會很悲劇，房子越等越買不起，原來的全款，到現在可能只夠付個首付。終於經過多年的洗禮，再也沒有人相信房價會下跌，什麽房屋租售比，房價收入比，這些指標都是浮雲，大家都相信買到即掙到，買到必升值！即使有少部分人知道房地產有泡沫，但他們更堅信泡沫是鐵做的。於是結婚變成壹件非常奢侈的體驗，如果壹個男人要結婚，他必須乖乖去買房，如果買不起房，最難搞定的是丈母娘，而這僅僅是第壹關，哪怕妳搞定了丈母娘，還有老丈人呢，還有姑姑嬸嬸壹大幫人給妳指手畫腳。不買房結婚實實在在被認為是耍流氓，妳需要搞定的人太多，不止丈母娘壹個。
有位經濟學家說，成功的投資人很不合群，當音樂響起時大家起身跳舞，他卻獨自躲在角落裏默默地喝著悶酒，當音樂停止時，大家都在搶椅子，他卻翩翩起舞。也有人說，泡沫膨脹時才是最好的盈利期。我認為都是有道理的，關鍵看妳如何把握這個度，折中地處理這個問題，妳當然可以擁抱泡沫，但絕不能刀口舔血。而現在2016年，妳已經擁抱了泡沫這麽多年，現在就是刀口舔血的時間，我必須提醒各位，音樂已經接近尾聲，請從容地安排happy edding，守住妳的票子，留下壹套房子，揣緊核心的鋪子，帶上妳的孩子，抱緊妳的娘子，享受人生的樂子，讓別人去搶最後的栗子吧。也許房地產未來還有壹定的盈利，也許妳可能會有壹些意猶未盡，但這種錢還是給別人掙為好，記住永遠不要羨慕賭徒贏了錢。
近十年房地產上漲的邏輯，這裏僅羅列三個觀點，壹是熱錢推動說，二是土地財政說，三是貨幣通脹說。
目前這三個因素基本全部熄火。首先談談熱錢推動，華爾街有句名言money never sleep,資本是逐利的，隨著前些年人民幣持續升值，中國的資產不斷升值，聞到血腥味的國際資本源源不斷地流入中國，進壹步推升了國內房價。網上有個段子，說壹美國人到中國旅遊，用20萬美元換了134萬人民幣，100萬買壹單身公寓，34萬吃喝玩樂壹年。第二年要回去時房子漲了賣了200萬，人民幣兌美元升值到1:6.2，200萬人民幣換回32萬美元。美國人白玩壹年還倒掙12萬美元，非常高興地回家了。但2015年美元強勢回歸，人民幣對美元快速貶值，資本加速外逃，據央行網站消息，2015年12月外匯儲備33303.62億美元，較上月下降1000億美元。事實表明國際資本對中國投資已經不像原來那麽有興趣。李嘉誠密集出售了中國的商業物業，還有誰願意做接盤俠？
再說說土地財政說，可以說目前地方財政收入主要都是靠賣地，但是顯然他們心急了壹點，房地產已經嚴重過剩。據觀察經營房地產並不比養豬高明多少，大家應該知道有個豬周期，循環壹般是：豬價下跌-養豬戶減少-豬肉供給減少-豬肉價格上漲-養豬戶增多-豬肉供給過剩。如果把豬肉改成房子，養豬戶改成開發商上述周期同樣成立。現在屬於房地產過剩階段，接下來會發生什麽，大家應該有個預期和判斷。2015年政府在多次會議中強調去庫存化是房地產市場的當務之急。房子現在有多過剩呢，以我市為例，據簡單地抽樣統計本市每個家庭約有兩套商品住房，但僅信江新區未出售的房子又可以夠舊城區每戶家庭再買壹套，妳說房子多不多？再看看全國的數據，如果包括已批的和在建的有140億平方米，即使按照最好的銷售年2013年，目前的庫存量包含已批未建的需要十年才能消化。現在已經看到某些城市炸掉壹些爛尾樓盤，許多人開始罵娘，壹邊是百姓買不起房，壹邊是資源的嚴重浪費。對此我想說：還記得中學政治課本上把牛奶倒進溝裏的故事嗎？這叫生產過剩，大家要接受並習慣這種現象。政府也猛然意識到，老百姓的房子保有量已經非常高了，光靠賣土地是不可持續的，天下沒有不散的宴席，於是當機立斷地出臺了不動產登記和房地產稅等，未來再也不需要靠賣地維持生計，稅務部門要按人頭現有住房面積計算，面積越大的繳稅越多，財政照樣可以有源源不斷的收入。
最後說說貨幣通脹，貨幣通脹這個東西非常厲害，中國超發貨幣是非常嚴重的，如果妳相信統計局的數據，並把錢存進銀行妳可能要悲劇了，每年官方公布的CPI數字都很低，近十年最高的年份不到4％，壹般認為5%以內都不屬於惡性通脹。但實際上據觀察，每5年中國的物價就上漲了壹倍！中國長期在負利率環境下運轉，如果把錢存進銀行，財富非但沒有增加，反而隨著物價的上漲縮水了。因此在中國出現了壹個奇怪的現象：
窮人存錢,越存越窮;富人貸款，越貸越富。國際上那些大亨負債率壹般不超過20%，而中國卻是多多益善，只能說現在這種狀態是不正常的，在這種背景下越來越多的人把資產投進了房地產，並進壹步推高了房價。時至今日，物價指數這玩意已經沒有多大意義。壹個北京的老太太可能憑其壹套破四合院坐擁千萬資產，妳說大米、豬肉、蔬菜即使漲個壹倍對她有何意義？壹般情況下壹線城市的老百姓普遍蠻有錢了，如果賣掉壹套房子，僅僅是吃是花不完的，但如果再買套房子估計也是蠻困難的，對於老百姓而言房子的月供已經是最大的消費，只要房價不漲，生活成本就不會漲，神馬cpi壹籃子價格指數都是浮雲。現在繼續買房可能會供房壹輩子，賣掉壹套房子妳會壹輩子輕松，妳會選哪個？說到這裏很多人要罵人了，妳這不是敗家嗎？我打個比方，如果妳在6000點賣出公司股份，還有誰敢指責妳，妳看看那些大股東哪個不在減持呢，他們是敗家業嗎？
在這裏我要特別說明下，上述建議是對於有多套住房的人群而說的，我身邊的富豪都在拋，今天妳拋了沒有？另外，上述建議也是針對二三線及以下城市的人群的。如果妳的房子在北上廣深，如果妳的房子是二三線核心區域的房子，目前來看還是安全的。無論妳在哪個城市，如果壹套房子都沒有，請擇時考慮買壹套房子，畢竟房價已經下跌了不少，另外許多地方政府還有配套補貼政策和落戶政策，妳要充分利用公積金貸款，利率是非常優惠的，壹輩子只能使用兩次必須珍惜，要盡可能降低首付比率，另外要測算好，使月供與公積金繳款匹配，現在的政策允許每月取出公積金支付月供，妳要做到每月不需要額外支出，而且每月盡量把繳納的公積金花完。選房方面首先我建議妳購買已經裝修好的房子，這樣相當於裝修款也可通過公積金貸款出來，下壹步無需再籌錢裝修。盡量選裝修大眾化些的，清爽實用的，比如萬科的帶裝修的房子，質量非常好，適合首次置業。二建議購買成熟地段的房子，這裏生活方便，相對保值增值，作為自住房，新城區我是不太建議的，房子最好離父母近壹點，現在年輕人都要忙事業，父母可以幫忙照顧小孩。三建議購買學區房地鐵房，這是錦上添花的事，如果買不到就算了，不必刻意追求，未來教育資源平均化應該是大趨勢。四建議購買大品牌樓盤，這些樓盤價格貴壹點，物業費高壹點，但是生活舒心太多，如果妳不在乎物業環境，可忽略此條。五買房要選對時機，如果妳買壹手房，選擇在淡季比較好，比如說過年之後的幾個月，雖然類似十壹這樣的期間，促銷活動和營銷宣傳多，但價格並不實惠，賣東西是這樣的，買的人多了價格就跌不下來，客流小了價格自然實惠。如果妳買的是二手房建議選在春節前買，很多老板房子多，年前急需要錢結賬或者進貨，很有可能被妳淘到實惠的房子，另外多關註壹些銀行拍賣信息，可能會有意外收獲。六房子這個東西真不是東西，不能著急，要相信房子沒什麽好牛氣的，它絕對不能買到姐的自由。
既然孤註壹擲地投資房地產已經不是個好辦法，那麽該如何管理妳的財富呢？現在很多人認為2016年存在資產配置荒的問題，這裏我想為大家提示復利的概念，前幾年許多朋友把錢借出去，少於兩分的利息都不好意思對別人說。如果現在大家依然帶著這種預期去找資產，妳就大錯特錯了，實際上壹分息的回報已經很高了，很多人以為致富的先決條件是巨大的資金基礎和高額的盈利回報，但其實並非如此。搞怪的愛因斯坦曾經說過：“宇宙間最大的能量是復利，世界的第八大奇跡是復利。”假設妳現在有100萬元，每年按12%復利增長，10年後為311萬元，20年後為965萬元，30年後為2996萬元。妳可以對比壹下，妳未來三十年工資總收入有多少？我舉這個例子的目的是告訴大家，大家壹定要降低資本回報的預期，前幾年的回報是短暫不可持續的。目前銀行貸款房屋貸款利率約5%左右，現在壹些中小銀行理財產品也能達到這個水平，比如南京銀行的珠聯璧合系列有5.1%左右的收益。實際上5%左右的收益率在目前這個時段也是可以接受的。
對於壹般工薪階層，2016年還是以穩定過冬為前提，主線還是休息。我建議大家把資產做如下配置，40%做銀行理財產品，記住要買非保本型的，收益在5%左右，保本與非保本風險差不多，只是銀行操作手段不壹樣。20%購買債券型基金，記住要買純債型的，混合型和可轉債型都別買，很多人看到2015年股市暴跌，2016年的熔斷，但很少人註意到2015年很多債券基金收益率達到15%，理論上債券和股市及利率水平呈負相關，目前股市不景氣，利率還有下降的預期，至少2016年上半年債市還處在牛市。20%投資p2p龍頭，壹定要是龍頭企業，比如陸金所、恒大金服，收益也有7%左右。另外留10%左右放在余額寶、投資股市或者換成美元，2016年人民幣貶值預期在5%左右，招商銀行美元理財有2%左右的收益，整體回報率在8%左右。最後留壹點錢抄底，如果發現有回報率比較好的商鋪和房子是可以入手的，比如說杭州亞運會及G20概念下濱江板塊。這樣配置下來整體資產回報率應在8%左右，遠遠跑贏通脹，也跑贏大部分城市的房價漲幅。2016年中國經濟有多臺大戲，劇情怎麽樣？我們邊看邊說。