本文的目標讀者就是普通人，那麽啥是普通人呢？
1、不以買房為業；
2、有倆閑錢，也不是太多，有點閑空，也不是太長；
3、沒有啥可靠的城市產業規劃內部消息；
4、不想當韭菜，但也沒有自信去做鐮刀的那些人。
至於，那些自稱是樓市專家，買房奇才，城市消息靈通人士，樓神護體的非“普通人”，很好，妳可以關掉此文，因為這篇文章不是為妳們寫的。
對於第壹部分的人群，經過了本輪房地產洗禮，我覺得最應該得到的經驗就是七個字——
普通人別買新區。
1
首先，必須承認壹點，短期論漲幅新區壹定比老城高。
這不是哪個城市的獨有現象，而是中國的普通規律，無論它是幾線城市。
壹線城市的深圳，這壹輪房地產漲幅最高的就是前海新區。
二線城市的合肥，漲幅最高的是政務區，其次是濱湖新區。
三線城市的洛陽，漲幅最高的是洛龍新區，而現在新壹代的漲幅王就是十公裏之外伊濱新區。
然而，這裏面有兩個前提。
第壹、妳必須找到這個城市前景最好的新區，甚至要尋找最佳的新區板塊；
第二、妳必須在比較合適的時間入場，在更加合適的時間出場。
二者缺壹不可。
2
第壹點，妳必須找到這個城市前景最好的新區。
這個看似簡單的問題，放在現實可能就是壹個非常復雜，沒有標準答案的多選題。
因為，在中國，壹個城市可能啥都缺。
缺人口，缺產業、缺資金，但是壹定不會缺兩個東西—— 概念、新區 。
這壹段，大家都說鄭州新區多，供應不要太充足。
但是，我這個鄭州人壹到成都，說實話，就被天府之城的新區和新區概念之多驚呆了。
論大的，有壹路向南的國家級新區——天府新區。
論新的，有跨過龍泉山，新壹代新區——龍泉驛新區。
幾乎每壹個行政區，都有自己的親兒子新區。武侯區有武侯航空新城，青羊有教育新城，幾個工廠壹劃就是產業新城，壹個高校壹圈就是大學智慧城。
反正，在成都市調的感覺就是—— 新區天天有，概念日日新 。
而且，對於某些比較大的新區，玩的還是俄羅斯套娃形式，大城之中有板塊，板塊之中有子板塊，而且每個板塊有概念。
就以成都最大的國家級新區——天府新區為例。至少，天府新區又可以分為比較靠北的高新大源金融城，處於中部麓山南湖板塊，以興隆湖為中心的興隆板塊，更遠的視高鎮就不說了。
再往下分，就拿天府新區中部來說，又可以分為——麓山子板塊，麓湖子板塊，錦江生態帶等的。
反正，每個板塊，在售房部的銷售員嘴裏都是——概念滿滿，前途光明，升值拉滿，是妳在這個城市買房的最佳選擇。
至於信不信呢？我相信其中有壹兩個壹定會成，成為整個城市的漲幅明星，至於其他呢？
呵呵。
所以，所有的媒體，所有的專家壹定會勸告妳，新區買房，壹定要選好新區。
至於什麽是“選好”，怎麽算“選好”，不好意思，公說公有理，婆說婆有理，怎麽選，妳自己看著辦吧。
妳要是市規劃局長，妳要是市發改委主任，懷疑妳知道下壹步政府投資重心在哪裏，哪裏的新區最有前景，哪個新區買房，妳心中應該有答案。
但問題是，妳是嗎？
3
說完第壹個問題，我們來說第二個問題——購買新區，為什麽時間點把握更加重要？
說這個問題之前，先說最近全國樓市壹個熱點——鄭州樓市怎麽了嗎？
那麽，鄭州房價的真相是什麽？
真相就是——中心城區相當穩固，但是中遠郊卻有較大幅度的降價。
前壹段，根據相關顧問公司統計，從下半年開始，三環的開盤去化率比四環內開盤去化率要高17%左右，而四環開盤去化率比四環之外的高12%，而鄭州直屬區域的比鄭州遠郊縣和環鄭區域要高19%。
說白了，就是 在樓市下行階段，越是主城去化率越高。
環鄭和中遠郊項目去化率不好，自然會降價，明降和暗降都有。
而新區主要卻都在這些區域。
比如，在鄭州典型的新城片區。
鄭州親侄子的新鄭市南龍湖，2017年均價10000上下，現在9000元的房子隨便挑。
鄭州親兒子的航空港區，2017年均價是10000多，目前南港8000多的房子壹大把。
鄭州表侄子的平原新區，2017年均價8000多，目前新開盤的位置較好融創項目可以達到5000多。
鄭州非發展方向的滎陽東，2017年均價9000，目前均價7500元。
鄭州小弟開封西，2017年均價是9000元，目前均價6500元/㎡。
鄭州幹兒子的綠博，2017均價12000元/㎡，目前均價8000-9000。
這些鄭州遠郊或者環鄭片區，這兩個月我都去過，有些還去過不止壹次。
負責的說，每個新城片區，每個項目情況都有細微差別，但是最大的壹個***性就是， 和鄭州聯系越緊密的城區跌幅最小。
以鄭州剛需集散地的南龍湖為例，雖然它只是鄭州的侄子片區（屬於鄭州下屬新鄭市），但是距離鄭州最近，最為成熟，而且通了地鐵，所以跌幅也最小。
而這幾個片區跌幅最大的則是——開封汴西新區，以正在全場七折的全國某大未來城項目為例，2017年頂峰的時候，帶裝修接近10000，現在毛坯5700，即使算上裝修，降幅至少也在3000元。
然而，三環內鄭州主城呢？漲是不會再漲了，但是說大跌也談不到，降幅最大的片區可能降了有500上下，而且多以特價房的形式。
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這就是，所謂“第壹個房價倒下大城市”鄭州的真實市場。
對於鄭州，2020年的金九銀十，主城是秋天，遠郊是初冬，環鄭是深冬。
但是，時間退回三年之前，卻是另壹番景象，主城是春天，遠郊是初夏，環鄭是盛夏。
遠郊新區，壹次土拍就可以蘇醒，二次土拍就可以興奮，三次土拍就可以高潮。在市場上升期，遠郊新城壹年房價上漲30%，只能說是及格，壹年上漲50%，只能說是符合預期，壹年翻壹倍才能算是優秀。
然而，在市場下行期，當所有的激情退去，這些遠郊新城，可以用壹句說爛的名言形容—— 跳的越高，摔得越慘 。
所以，新區無論漲跌都會大大超出人們的預期。這就是市場的規律，不以人的意誌轉移的規律。
然而，最大的問題是，誰投資房子，尤其是上躥下跳新區的房子，妳能準確預測價格走向，從而買在谷底，賣在頂峰，完美脫身。
對於時間的把握，所有的專家都告訴妳，要把握好買賣時機，然而這個問題到了現實——又變成了玄學，因為就是房管局長，也難以給出妳準確答案，更何況只是普通人的妳。
5
所以，新區雖好，但前提是，妳必須做好選擇。
選標的，選板塊，這需要妳成為城市發展專家，甚至還需要壹些內部消息。
新區上行周期漲幅雖高，但是市場下行階段，跌幅也會最猛。
選買入時間，選賣出時間，這需要妳成為預測專家。
當妳認為，妳有能力把控壹切，妳當然最好的選擇是新區。
如果妳就是個普通人，我勸妳還是買主城甚至二手，至少主城再差的市場，房子也有租金，可以幫助妳熬過漫漫冬日。
因為，妳和我只是壹個普通人。