幾年前，力哥的壹位同學，暫且稱為X君，想要買婚房，房子總價200多萬，關於具體的房貸方式，他來咨詢我這個“理財專家”的意見。
我給出的意見非常明確：
1.首付能少付盡量少付，貸款能多貸盡量多貸。
2.選擇等額本息還款法，而不是等額本金還款法。
3.貸款時間能貸多長就貸多長，最好貸足30年。
然而我給他的三條建議，最後他們壹家商量後，壹條也沒采納。
他傾盡雙方家庭所能，把首付提高到60%。
為了節省賬面上的利息支出，最後選擇了還款壓力逐月遞減的等額本金還款法。
同樣為了節省賬面上的利息，他最後咬咬牙，選擇10年還清貸款，畢竟10年還清和30年還清，利息可以差上好幾十萬。
對此，力哥也表示無能為力~
他的選擇，也是絕大多數沒有理財思維的普通人的選擇——習慣用靜態的眼光看待財富數字，且對背債這件事壹百個不樂意，總希望盡量少付利息，盡早還清貸款，早日無債壹身輕。
莎士比亞在《哈姆雷特》中有壹句經典對白：“不要向別人借錢，也不要借給別人錢，向別人借錢會喪失尊嚴，借給別人錢會人財兩空。”
哈哈，紮心了老鐵~
歷史上的知識分子大多有偉大的情懷和理想，左派居多，莎士比亞也是如此，所以才會憑借臆想描繪了壹個和客觀事實大相徑庭的《威尼斯商人》的形象。
如果人人都遵循莎士比亞的態度，那資本主義根本發展不起來，現代金融體系更是無源之水，無本之木。
但，這符合普通人的認知和行為本能。
普通人壹定不想借錢給別人，因為怕別人耍無賴不還，自己又拉不下臉皮去討債，到時啞巴吃黃連。
普通人不到萬不得已也不願問別人借錢，妳臉皮得多厚才好意思向別人伸手呢？普通人拉不下這張老臉呢~
理清了這些根本問題，我們會發現X君秉承的思維方式，如果天賦異稟加恰逢機遇，或可奮鬥成中產，如果天資愚鈍又缺乏洞察機遇的能力和抓住機遇的勇氣，則壹輩子只能生活在中下層，但不管如何努力，他都很難有朝壹日成為富人。
回到貸款買房的具體語境中分析，就看得更清楚了。
壹、為什麽力哥建議他少首付，多貸款？
因為房貸是中國金融市場上能找到的利率最低的貸款品種，當時房貸利率還能在央行發布的基準貸款利率基礎上打8.5折，公積金貸款利率更低，相當於基準貸款利率打7折。
更重要的是，在房價上漲壓力持續高燒不退的情況下，國家必然會持續進行差別化限貸政策。
第壹次貸款買房壹定最劃算，今後再想要貸款買第二套房，對不起，首付可能就從30%提高到50%、70%甚至像北京那樣提高到80%，到了80%首付，杠桿效應幾乎沒了。
而且貸款利率也會從7折或8.5折提高到1.1倍、1.2倍甚至1.3倍懲罰性利率。
尤其是公積金貸款政策規定，妳首套房貸沒還清的情況下，不能再申請第二次貸款。
所以第壹次貸款買房的機會要特別珍惜，壹定要使出吃奶的力，盡可能發揮到極限！
不管妳手裏有多少錢，是剛剛勉強湊夠3成首付，還是就算全款買房也綽綽有余，都應該盡可能首付3成，貸款7成，盡可能把銀行如此“優惠”的錢弄出來，為己所用。
二、為什麽力哥建議選擇利息總支出更高的等額本息還款法而不是等額本金還款法？
這裏面的小九九，力哥在《這樣買房子，能省10萬塊？》壹文裏做過詳細剖析，點擊藍色字體標題，可以回顧力哥的專業解讀。
簡單說，等額本金還款法和等額本息還款法的計息方式是壹樣的，前者並不會比後者更省利息更劃算。最後算總賬，發現等額本金還款法的利息總額相對更少，只是因為等額本金還款法占用銀行資金的時間相對更少。
三、為什麽力哥建議貸款時間能貸多長就貸多長？
應對的是央行持續的貨幣超發。
今天中國市場上存在的貨幣總量（M2）比30年前的貨幣總量，增加超過100倍！
哪怕隨著中國經濟逐漸走向成熟，貨幣超發速度會逐漸變慢，但通脹依然不會徹底消失，我們手裏的錢，還是無時無刻不被“通脹稅”洗劫。
這就導致僅僅依靠自己辛苦勞動賺到的工資來生活，然後把工資結余存進銀行的人，壹定會被政府“洗劫”。
而只有100萬，卻敢向銀行貸款300萬買房的人，則有可能非但不被政府“洗劫”，反過來“洗劫”那些只會把錢存銀行的窮人。
妳用杠桿超發貨幣，稀釋財富，我則順勢而為，把妳超發的貨幣通過貸款方式為自己所用，妳放杠桿，我也放杠桿，到頭來，可能我不但不吃虧，反而有的賺。
在超發貨幣的過程中，少數有理財思維的聰明人用杠桿讓自己不虧反賺，多數普通人卻只能吃虧買單，久而久之，那些敢於貸款購買優質資產的人，就會相對越來越富，不敢負債，只會把錢存銀行的人，相對越來越窮。
因此最理性的選擇，就是低息房貸能多貸就多貸，能盡可能不還/晚還就盡可能不還/晚還。
壹旦為了節省賬面利息，選擇10年還清貸款，到時就會陷入被動——假如妳30歲開始還貸，10年後才40歲，正是事業收入邁入巔峰的時期，收入節節攀升，貸款卻已還清，此時如果還想二次貸款買房，就要面臨嚴格限貸政策，很不劃算。
如果選擇30年還清貸款，還是30歲開始還，到妳60歲還清，已接近退休年齡，能把這筆優質貸款充分利用起來。
還要考慮到，隨著妳收入不斷提高，還貸壓力會逐漸減少，哪怕妳眼下覺得壓力有點大，10年、20年後，再看這點月供，就會覺得小菜壹碟。
最後特別提醒，今天這篇是力哥三年前寫的爆款舊文，理念沒毛病，而且很重要，但這幾年市場環境發生了變化，所以再強調幾點：
1、房地產大躍進時代過去了，單靠買房改命已不可能，但不意味著房價從此不會漲。長期看，人口持續流入的中心大城市的房價，哪怕調控嚴格，也還是會繼續上漲，只不過上漲速度變慢，幅度變小，房子不再是最優質的投資品種。
2、記住“房住不炒”，以上貸款買房的理念和方法，更適合剛需自住房。
3、“首付盡量少，貸款盡量多”的原則下，也要考慮妳的實際還款能力。千萬別拼死吃河豚，讓月供壓得喘不過氣來，會讓生活陷入極度危險狀態。
4、杠桿得用在刀刃上，購買長期看能升值的優質資產（好的負債），而不是用在坑爹投資品或者消費品上（壞的負債），在花唄白條信用卡上放杠桿買手機電腦衣服包包旅遊happy啥的，只會越來越窮。
5、金融行業為啥那麽賺錢？最主要的利潤來自息差。
妳把錢存銀行，給妳壹年2%，它把錢借出去，壹年7%，躺賺5%，100億存款，壹年就能賺5億。
券商、保險、P2P……都這種模式。
券商發100億可轉債，票面利率1%，轉手借給兩融客戶，利率6%，壹年躺賺5個億。註意，銀行P2P放出去的貸款，還要擔心壞賬，融資融券有保證金，看妳撐不住了就強行平倉，券商本金永遠安全，旱澇保收。
這些年那麽多港股券商開戶送這送那，獲客成本極高，壹旦玩上癮，客戶就會習慣融資打新，現在僧多粥少，融資打新很容易虧錢，但券商怎麽都躺賺。
所以要不要放杠桿的關鍵在利率。
年利率3%的貸款，那叫“福利”，有多少借多少；
4%的貸款，天賜良機，借；
5%的貸款，很會理財的，也可以借；
5.5%的貸款，如果是10年以上的長期貸款，也可以借。
超過5.5%的貸款，現在的市場環境下，就要悠著點了。