壹個人住，財力有限，買個公寓好還是買個小戶型住宅好？這是很多剛需置業者買房時會考慮的問題。今天我們就具體說說兩者有哪些不同。
差別壹：公寓與住宅所享受的政策不同
公寓最大的優點就是“不限購、不限貸”，所謂的“不限貸”也就是說，不論妳買了幾套，貸款了幾次，只要妳正常還款，就不影響妳以後房貸。但是，公寓的貸款是不能使用公積金貸款的，也不能以購買了公寓為由提取公積金。因為公積金貸款是購買個人住房的專用款項，非居住物業是不能使用的。
而住宅則“限購、限貸”。濟南10月2日出臺樓市限購細則，購買首套和二套住房的首付款提升至30%、40%，已有三套住房的暫不得再買房，非濟南戶籍家庭限購壹套住房。所謂的“限貸”是指，購買第三套住房時，銀行停貸。
差別二：入戶和學位不同
公寓不能落戶、無學位。住宅符合條件可落戶，有學位。
購買住房能否落戶，關鍵要看項目所在地塊是按照什麽性質審批的。如果是純商業性質，就不能單獨落戶，所以公寓是不能落戶的；如果是綜合性質，那麽其中的商業部分不可落戶，而住宅部分則可以落戶。所以有些商用樓有壹部分可以落戶，但大部分公寓產品都是無法落戶的。
和“無法落戶”壹樣，公寓也是不帶有學位的，就算有名校相傍，但業主的子女卻無法享受名校學位。這對壹向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說，公寓後期****相對較弱。因此相對來講，名校路段內的公寓與住宅，在價格上的差別會更大。
差別三：功能差異有不同
從功能方面來說，公寓要在確保基本寓居功用的基礎上，更考究舒適性，功用的齊備性、效勞和結構的合理性。
壹般我們的房子面積要達到120平米以上才能做出非常合理細致的分區，那麽小公寓樓明顯就不太可以。而壹般的商業住宅只要是面積足夠，都可以很好的滿足居住以及各方面的功能需求。不會像小公寓壹樣這方面打折扣，不過面積大也就意味著價格越高這是肯定的。
差別四：隱性成本不同
公寓：商用水電、物管費壹般較高、不能用明火。住宅：住宅水電、管理費壹般較低、可用明火。
公寓居住起來的持有成本也壹般比住宅要高。首先，公寓要用商用水電，粗略地講，商用水電大概是民用水電的壹倍。此外，部分公寓是不能通煤氣管道，不能使用明火的。有些項目管理嚴格，就算是瓶裝煤氣也不能送上樓，日常居家只能壹切電器化，用電費用更高。有統計數據顯示，商用公寓的用水用電費用， 通常要比普通住宅高出近七成。
差別五：縮水比例要算清
公寓：實用率7成就不錯了，使用年限最多50年。住宅：最高實用率能達8成左右，使用年限最高70年。
小戶型本身面積小，那麽房型布局、房屋面積、得房率高低、房屋朝向、裝修標準、每層套數、每層電梯數以及景觀綠化的情況都會對客戶產生影響，進而影響**回報率。而房子面積太小、得房率低會影響使用功能。而住宅則不同，住宅公攤相對較小，實用率能達到八成左右。
此外，使用年限的不同是公寓與住宅最大的區別。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限長達70年。按《物業法》的解釋，住宅物業在土地使用年限到期可自動續期，但商用物業卻仍暫時無相關法規可依。
差別六：地段的不同
公寓的特點是位於中心地段，通常以小戶型全裝飾呈現。寓居人群首要以長住的商務客群為主，垂青的是便捷的方位和準酒店式的寓居體會。所以年輕人選擇公寓樓的比較多，其壹是面積小總價比較低。其二就是離這些商業體比較近，也符合了年輕人的生活方式。
而住宅則更偏重於居住屬性，在普通住宅的周邊，往往配套有學校、綠化和醫療等便民生活設施。但部分新盤的周邊，需要壹定時間進行周邊配套設施的完善，因此在購買的前幾年可能會有壹定的不便。
（以上回答發布於2016-11-23，當前相關購房政策請以實際為準）
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