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千萬不能棄房斷供!6招應對房貸危機

千萬不能棄房斷供!6招應對房貸危機。

不久前遇到壹位銀行貸款部的經理,在電話裏催著助理說:“這個人已經連續三個月沒還房貸,提供的手機號打不通,再想想辦法找到他”。看吧,在銀行的人也不容易,就算客戶玩失蹤也不氣餒,在放大招之前苦口婆心試圖解決。疫情反反復復,生意不好做,中央財經大學金融學院的韓復齡教授曾在社交媒體寫道:“2022年剛開年,四大行已經起訴20萬斷供業主”。

斷供後果:

1.征信遭受汙點:五年內征信糊掉了。

2.或被追究法律責任:壹旦被起訴並列入失信被執行人,我國法律要求此人主動向法院報告財產情況,逾期既未申報,又未履行生效法律文書確定義務的,法院將依照相關法律程序對被執行人的名下財產進行全面查詢、凍結、扣劃,有嚴重情形時予以罰款、拘留。

3.房子沒了還要繼續還錢:房子買來後沒怎麽漲,資不抵債,那就是房子沒了還要繼續背債還錢。

如何應對房貸斷供危機?

1.選籌:這壹步是布局在貸款之前的,買房時要關註房產的金融屬性。有些人說,我是買來自住又不是投資,住的舒服就行,這話只對了壹半。住的舒服固然是第壹要義,但投資屬性也很重要。選好籌,包括去了解標的物所在的區位未來發展前景如何?具體產品流通性如何(買了雙證的同學掩面走過)?銀行從系統裏給妳房子的估值多少?關註這些是因為萬壹到了即將斷供的境地,妳也更容易拔出泥潭。價格漲了,才有解決藥單的可能性。“好看的姑娘容易嫁”,說白了還是看妳房子的實力。

2.現金流:要做好精算,提前把收入、月供算算清楚,量力而行。我們在實務中,會碰到壹些客戶,聽不進去解決方案,大手壹揮,“拍賣就拍賣吧,不就少壹點嗎,小幾十萬我認了”,殊不知,這種不算細賬的“豪邁”風格,和不認真規劃現金流的往往是同壹類人。供樓的方法有很多,不光是來源於妳的收入,這裏不方便講大家自行腦補下。還有壹個誤區,好多人因為擔心月供壓力大,就非常保守的壹味挑便宜房子買,這也是錯的。管理好現金流不等於盡量少貸款(有時恰恰相反),這個觀念非常重要。貸款這個東西,是乙之砒霜甲之蜜糖,不展開了。

3.喘息期:這個階段是指已經斷供了,但銀行僅在催收、尚未起訴。這是壹個關鍵期,需要供樓人做理性判斷。如果確定肯定以及壹定,無法負擔月供了,和銀行的協商也告以失敗,那麽最好選擇賣房。如果用簡化模型,此時房屋上也就抵押權人銀行,以及欠的幾期貸款,這都不算是藥單了,比較容易解決,可以找第三方公司墊資幫妳還房貸再售出。這個階段解決了,就不會產生後面的各種成本了,比起棄房斷供進入法拍程序大大降低了損失。有些人對自住房有執念,現實中又無能力轉圜,就拖著不去解決。其實應該明白,事到如今,房子已經是商品不是家了。

4.應訴期:應訴期來了,怎能不說說成本?利息、逾期利息、罰息;法院受理費、保全費、評估費、上訴費、執行費、遲延履行期間費用,這些都是敗訴的斷供人承擔的。銀行的律師費,因為銀行的合同裏壹般都會約定由斷供人承擔,所以也由斷供人承擔。應訴期和喘息期比,可以稱為藥單了,因為銀行既是抵押權人,也可能是首封人(首次查封人)。加之已進入法律程序,市場上的壹般購房者會對這類房產的處理,有顧慮,不願蹚渾水。而明白這裏面有商機的人,也勢必要追求較高的資金回報率,所以,此時無論找第三方公司墊資還是找購房者,解決的成本都提高了。這個階段的關鍵詞是要積極應訴、和銀行協商、尋求第三方介入的解決方案。

5.法拍期:法院階段的尾聲了,進入法拍期了。我們常碰到有些斷供人賴在房裏面,或安排親友住在裏面,拒不配合法院的。心情可以理解,但效果甚微。影響了法拍競買人看房,也會影響拍賣價格。不過這麽多年,真的有例外,有看到兩個案例,拖到了法拍期卻因禍得福,因為適逢深圳房產大漲,以至於拍賣完了還留了不少。這也印證了我們上面說的第壹點選籌,得先是個好房子。

6.再戰:拍賣完且處理完債務,恢復幹凈的征信,繼續壘窩、買房,再戰嘍。