回望2016年的房地產市場，最大的反復無疑是年初確定的房地產去庫存政策在四季度重新回到“限購”“限貸”的老路。在政策趨緊的風向之下，2017年中國房地產市場怎麽走？
通過兩個小故事，
我們可壹窺今年中國樓市的
“冰火兩重天”的特性
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1、3月1日，遼寧沈陽市政府發布的壹條房產新政令外界震驚：高校畢業生在沈陽購房可享受“零首付”政策。這個舉步維艱的東北城市，困於超過兩年的去庫存周期，慌不擇路，結果新政僅存活8小時，淪為笑話。
沈陽不是壹座城在戰鬥，在這座東北城市身後，是全國數以百計為深陷去庫存泥淖的中小城市。
2、9月，杭州某地產旗下樓盤發售當日，搶房者爭先恐後，甚至把門撞掉，有人形容如“喪屍般瘋狂”。下面這個場景，相信大家不會感到陌生。
2016年，在北上廣深和杭州、南京等二線明星城市，我們見證了排山倒海般的漲價潮，就像壹場前赴後繼的接力比賽，上海深圳領銜，接著由廈門、蘇州、合肥等城市跟上，然後無錫、嘉興、中山、惠州等城市也來接棒，直到國慶期間十幾個城市壹齊出手調控，2016年的樓市狂歡才宣告落幕。
就像四年前壹樣，壹大波調控暴雨後，有形之手和無形之手陷入對峙，誰也不敢輕舉妄動，這就是我們目前看到的局面。
現在外界最關心的問題是，2017年樓市怎麽走？“房子是用來住的，不是用來炒的”在2017年是承諾還是空話？“北上深房價永遠漲”的神話在2017年會繼續應驗還是破滅？人民幣匯率破7近在咫尺，貶值停不下來，對樓市是福是禍？
01、三四線城市內部分化
2016年的樓市，分化主要存在於壹二線城市與三四線城市之間，前者火爆，後者蕭條；2017年分化會繼續，只不過是三四線城市內部的分化。
年末的中央經濟工作會議說了，明年要“重點解決三四線城市房地產庫存過多問題”，可以說，三四線城市的樓市迎來了壹個發展機會。
如果說2016年壹線城市樓市的火爆得益於資本紅利，那麽政策紅利將是明年中小城市去庫存的驅動力。
在中央經濟工作會議之後，高層智囊們解讀會議時都不忘為三四線城市賣房子出謀劃策，國務院發展研究中心副主任王壹鳴稱“要鼓勵農業轉移人口購買三四線城市商品房”，中央政策研究室副主任潘盛洲建議“三四線城市設立住宅政策性銀行”，林林總總，皆指向去庫存。
要知道，在中國特色的市場環境中，當有形之手下決心去庫存時，壹般都是價格上漲的信號：2016年鋼鐵、煤炭、水泥的價格壹路走高，無不與自上而下推動的“去庫存”相關。
不過，並不是所有中小城市都有機會成為贏家。若產業萎靡不振、人口持續外流，這類城市屬於扶不起的阿鬥，政府壹只巴掌拍不響；只有那些支柱產業依然有競爭力，年輕人願意留下的中小城市才有故事可講。
“分化效應”將進壹步發酵，這甚至可能是三四線城市最後的船票。
根據《2016全國城市年輕指數報告》，三線城市裏頭年輕人口凈流入排在前五的城市是廣西柳州、貴州貴陽、浙江金華、湖南常德、江蘇鹽城；四線城市裏頭排前五的是河南開封、湖南株洲、四川樂山、湖南郴州、四川德陽。人口流動與經濟興衰是***振的，這些城市在2017年有更大概率成為贏家。
另外，圍繞在北上廣深周邊的三四線城市也可能成為受益者，京津冀都市群的廊坊、長三角都市圈的南通、嘉興、珠三角都市圈的惠州、中山，他們是都市圈戰略中的重要節點，距離核心的人才、資金和數據並不遙遠，發展頗具想象空間，房地產商也有故事可講。
02、上半年和下半年分化
房地產依然是中國經濟的壹大支柱產業，樓價的地區分化背後是經濟分化，10月調控政策洶湧而至，也跟高杠桿的金融風險有關。因此，政策要將房地產行業的咽喉扼緊還是放松，最終取決於經濟發展和地方財政狀況。
2016年前三季度，房地產對經濟增長的貢獻率為8.02%，處於歷史高位。西南證券甚至指出，考慮到上下遊眾多行業，房地產對經濟增長的實際貢獻率高達20%-30%。前三季度，中國經濟沒有遭遇斷崖式下滑，房地產實則功不可沒。
而10月份史上最嚴調控之後，房地產投資的放緩會給中國經濟帶來什麽影響，目前仍有懸念。畢竟，11月份全國房屋銷售面積和銷售金額的增速，比10月下降了18.5個百分點和26.9個百分點，猶如以及響當當的重拳。
2017年，“保增長”任務艱巨的中國經濟能否吃得消這劑猛藥，誰也沒底。“GDP效應”壹旦發作，其影響力是驚人的。
瑞銀證券近期便在壹篇報告中提醒：“預計2017 年房地產新開工增速放緩至0-2%，房地產投資增速將從今年的約6%降至更低水平。而房地產調整帶來的下行壓力，將會使得實際 GDP 增速放緩。”
若上半年中國經濟無法靠新動能和基建穩住，那麽，並不能排除下半年部分城市的調控措施會有所松動。
目前，北上廣深的調控力度最大，蘇州、無錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、珠海等城市的程度稍弱，若限購限貸松動，將會從力度較弱的地方著手。最快，或許就在下半年。
03、“避霾城市”熱度上升
對北方人來說，幾乎每年12月份他們都會遭遇噩夢般的災難——霧霾。霧霾正在趕人：有患了哮喘的小學生跑到廣州深圳讀書，有已經退休、頤養天年的老人飛到海南島度假、也有人攜妻帶子去張家口崇禮洗肺去了。
根據攜程網的酒店數據，在霧霾最嚴重的那個星期，與“避霾”標簽相關的酒店預訂量總體環比上周暴增了近兩倍，北京人國內避霾最愛三亞、廈門等地，三亞、麗江、廈門等地酒店預訂量同比增長超過8成。
霧霾年年來，保衛生命不可懈怠。當人們逾重視健康，逃離霧霾的動力就越大。每年成千上萬的北方人都海南看房買房，壹個重要的原因，就是海南空氣好。
（以上回答發布於2017-02-18，當前相關購房政策請以實際為準）
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