編輯曾芳
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作為房主，如果有壹個方案可以幫妳省下壹大筆房貸利息支出，妳會心動嗎？理論上，每個人都想試壹試，尤其是那些在房貸利率上“高位站崗”的人。
有需求就有市場，有市場就有發現市場的眼光，於是就有了所謂的方案——貸款減息，即貸款人通過第三方貸款機構的壹系列操作，將個人財產抵押貸款轉換為利率更低的個人財產抵押貸款，以達到減少利息支出、降低債務成本的效果。
看似很“奇葩”的方案，但對於普通購房者來說，背後隱藏著巨大的風險，且聽21壹壹講解。
市場從哪裏來？
首先，我們先從房貸利率說起。去年上半年，在“房住不炒”的總要求下，為有效抑制投機炒房，穩定樓市預期，房地產金融監管政策持續加碼，全國各地房貸利率穩中有升。
以壹線城市廣州為例。去年前8個月，廣州的房貸利率上調了5次。最高時，該地區主流商業銀行首套和二套房貸利率分別不低於5.85%和6.05%。大量二三線城市，首套房貸利率直接破“6”。比如蘇州首套房貸達到6.2%，杭州首套房貸達到6.3%，鄭州首套房貸達到6.37%。
但去年下半年以來，為維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益，金融監管部門有序調整樓市金融監管政策，全國房貸利率進入下行期。特別是今年以來，受國際形勢動蕩和國內疫情多點擴散的意外影響，經濟下行壓力加大。在穩增長的要求下，央行多次下調LPR報價，下調房貸利率下限，直接推動全國各地房貸利率大幅下調。
據RealData觀察，今年9月份住房信貸環境進壹步寬松，整體房貸利率創下新低。103重點城市超八成主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限。業內人士普遍指出，未來房貸利率有望進壹步下調。
房貸利率的不斷下調，對新房貸來說無疑是壹大利好，而現有房貸卻享受不到這樣的優惠，這讓本來就背負高額房貸利息的房貸提供者，尤其是去年上半年剛上車的房貸提供者產生了巨大的心理落差，也讓善於“包裝”的貸款中介發現了“商機”，有針對性地推出了“貸款減息”的“解決方案”。
再來說說按揭貸款。抵押貸款作為壹種普惠性信貸產品，主要用於支持小微企業和個體工商戶的業務發展，貸款額度壹般為抵押物的70%甚至更高。
近年來，為支持小微企業等群體發展，國家不斷推動銀行和金融機構加大對這壹群體的金融供給，並要求逐年降低貸款利率。例如，今年4月，銀監會發布《關於2022年進壹步加強金融支持小微企業發展的通知》，指出銀行業要繼續實現普惠性小微企業貸款增速和戶數“兩增”，努力不斷提高信用貸款在普惠性小微企業貸款余額中的比重。努力提高小微企業借款人中首次借款人的比例。大型銀行和股份制銀行全年小微企業法人新增“首次借款人”數量均高於上年。力爭全年銀行業普惠性小微企業新增貸款整體利率較2021有所下降。
在這樣的要求下，壹方面，小微企業的融資門檻和成本明顯下降。據央行披露，截至今年8月末，全國企業貸款平均利率為4.05%，為有統計以來最低。據265438+20世紀經濟報道記者了解，銀行對小微企業發放的貸款利率普遍在4%以下，優質客戶甚至能做到3.5%左右。
另壹方面，金融機構加強了考核管理，業務人員承擔了更大的業績壓力，這也給了貸款中介機構可乘之機。
多次為客戶成功辦理抵押置換業務貸款的中介人士向記者直言，“在我們的運作下，客戶少交了壹大筆利息，銀行員工完成了考核任務，我們也賺到了手續費。大家對這個結果都很滿意。”
風險從何而來？
在上述中介口中，抵押置換業務貸款是壹個三方都滿意的解決方案，但他並未提及這壹系列操作背後的風險。更何況這些風險最終幾乎都是由貸款人獨自承擔的。
壹般來說，小微企業申請抵押經營貸款時，銀行會要求其營業執照在半年或壹年以上，且有實際經營場所，因此企業的流水可以覆蓋貸款本息的償還。另外，用於抵押的房產要在貸款前結清。
很明顯，對於那些只想省下壹筆利息支出的人來說，在銀行辦理按揭貸款基本很難達到標準，但這些在貸款中介眼裏都是“不算事”的。
“沒有營業執照，我們負責幫妳，操作流程、位置等信息也可以操作，妳肯定會通過銀行審核的。妳只需要支付壹定的手續費。”上述中介告訴記者，他們也為客戶提供過橋資金來結清之前的房貸，客戶可以按日付息，但年化利息壹般在20%以上。
據上述中介人士介紹，抵押置換業務貸款全流程基本可以在壹個月內完成。"完成後，貸款人可以根據計劃償還貸款."然而，此時，貸款人的“噩夢”才剛剛開始。
首先，相對於房貸30年的貸款周期，房貸對商貸的貸款期限通常只有3-5年。置換後，貸款人的還款壓力突然增大。如果沒有足夠的現金流支持還款計劃，將面臨較大的違約風險。壹旦違約，還款人在信用黑名單上什麽都不會說，他的財產也會被銀行拍賣。
當然，在大多數中介的“包裝”下，房貸業務貸款的貸款期限已經“延長”到20年甚至30年。但實際上有壹種貸款續貸行為，比如每五年向銀行提交申請材料，接受審核，更大的風險就隱藏在其中。貸款人需要明白，中介辦理的材料都是偽造的，經不起反復審核。
透過表象，按揭置換商貸本質上是導致商貸流向樓市的違規操作。在“房住不炒”的大背景下，這是對監管“紅線”的嚴重挑釁。此前，多個監管部門聯合發布的《關於防止經營性貸款違規流入房地產領域的通知》已經明確指出，壹旦發現貸款人貸款在房地產領域被挪用，將立即收回貸款，降低授信額度，並追究相應的法律責任。