經過調整期，壹線城市商業市場在2021開始出現拐點，並持續升溫。2021年，中國商業地產總交易額達到2253億元，其中物流和生命科學項目在機構投資者的願望清單中占據重要位置。最近的案例是壹直專註於商業地產投資的凱德集團在2021年末以17億元收購物流地產資產包。
凱德置地投資(中國)首席執行官潘透露，為了不斷擴大管理的資產規模，凱德置地布局新經濟產業。
壹線城市商業市場的強勁復蘇得益於多元化的租戶類型，在供應量較大的市場環境下，尤其是非中心商圈，有效降低了空置率，支撐了租金增長。
在回暖的同時，市場分化也很明顯。雖然寫字樓資產繼續主導壹線城市的成交量，但非核心區域的大量新增供應也促成了投資的分化。
總的來說，上海仍然處於中國商業地產投資市場的前列，總成交量約占全國半壁江山。憑借優良的營商環境、強勁的市場需求和投資者對穩定回報的偏好，上海將繼續受到投資市場的青睞。展望2022年，投資機構將更加細分，資產價值最大化的能力將成為未來收購的關鍵。
寒流過後又暖和起來了
壹線城市商業市場回暖存在多重因素。
首先，供需兩旺。除了供應量大增，壹線城市過去壹年的吸納量也創下新高。例如，北京商業寫字樓全年凈吸納量達654.38+0.094萬平方米，創歷史新高；全年空置率為17.1%。除了王府井因租戶整合區域騰空，中關村、望京、通州、石景山受新增供應影響外，其他主要商圈空置率均有不同程度下降。在強勁需求的推動下，空置率同比下降0.8個百分點。
疫情期間壹線城市被壓抑或延遲的需求在今年得到了充分釋放，這是事實。北京TMT及行業貢獻了全年新增租賃需求的60%，其中超過60%來自頭部企業。
投資市場方面，北京總成交額突破600億元，市場活躍度和流動性持續提升。第四季度主要交易為大廈和鵬博士兩個數據中心項目。
仲量聯行華東區投資及資本市場總監孫玲指出，2021下半年，上海商業市場投資者更關註另類投資項目。例如，在過去的壹年中，上海張江板塊憑借有利的市場條件和強大的子市場集群效應，* * *進行了六次資產交易。買家主要來自本地和國際機構投資者，包括最終用戶和保險公司。
其次，在發展數字經濟的背景下，高科技頭部企業的擴張需求成為寫字樓市場的主要驅動力之壹。在深圳，大宗交易市場總成交額超過200億元，主要買家為科技企業家，領漲資產類交易。科技領域需求排名第壹，新增租賃需求占比47.8%，其中90%以上來自科技互聯網公司，其次是金融領域。
縱觀深圳寫字樓市場，基於TMT和金融的雙核驅動以及各行業的多層次發展，2021年凈吸納量超過1.3萬平方米，是2020年的兩倍多。
最後，是海外資本活動的反彈。2021，商業地產投資市場整體回暖，北京總成交量突破600億元，為近5年來第二高值，僅次於疫情前的2019年的800億元。與去年相比，大宗交易的活躍度有了明顯提升，* * *錄得近60筆交易，總成交額比去年高出35%。寫字樓投資勢頭不減，全年營業額約占56%。成交額最高的案例是第二季度以90.6億元成交的SK大廈。著名的案例還包括Brookfield收購月輝萬科廣場。
仲量聯行中國區投資及資本市場業務主管龐樹東表示，在後疫情時代，北京商業地產投資市場的活躍度和流動性得到了顯著提升。2021年末，仍有多筆交易處於洽談階段。北京強勁的基本面增強了資本信心。預計2022年將有更多優質物業入市，市場交易將更加活躍。
值得註意的是，在房企融資越來越迫切的當下，更多的優質投資機會將向市場釋放，為資本提供更多的收集和收購機會。
世邦魏理仕深圳投資及資本市場部主管顧指出，由於新增供應持續高企，加上宏觀政策調整對部分開發商資金流向的影響，預計未來壹年市場整體售出的寫字樓項目數量將會增加。從需求方面來看，壹方面，投資者壹直積極關註深圳寫字樓市場，以尋求價格合適的項目；另壹方面，得益於多重利好政策、鏈接國內外市場的城市發展平臺、良好的科技產業生態鏈，深圳不斷吸引大量辦公自用買家投資。隨著市場上可售物業的增加，預計寫字樓交易價格的談判空間將在壹定程度上變大，從而吸引包括自用型買家和投資型買家在內的購買需求。
正如世邦魏理仕華北區投資與資本市場部主管季剛指出的，投資者越來越關註交易標的目前的租金回報水平和現金收益，對項目運營方的資產管理能力提出了更高的要求。
此外，公募REITs的穩步推進將為以R&D寫字樓為主體的產業園區、倉儲物流、數據中心、長租公寓等資產提供更多融資和退出渠道，預計2022年將吸引更多投資者關註。
區別
都是增量市場供應，但壹線城市新增供應水平、市場空置率、租金水平出現了明顯分化。
在新增供應方面，增長趨勢與其他三個城市不同。雖然2022年廣州優質寫字樓約有74萬平方米，但比2021年少了21%。
空置率方面，仲量聯行數據顯示，以國內TMT行業為主力的北京市場需求旺盛，推動了項目的快速去化，整體市場空置率在2019年底恢復到疫情前水平。廣州的空置率被推至五年來的新高。年末整體空置率達到11.9%，同比上升2.9個百分點。
租金方面，三季度北京及五大核心商圈租金水平延續上漲趨勢，重回去年同期水平，分別為每月每平方米337.6元和389.4元，環比上漲1.7%和1.2%。但燕莎、奧體中心、東二環等部分區域仍有下行壓力。
在上海，業主對市場的信心增強，進而推動租金不斷上漲。2021第四季度，中央商務區租金環比小幅上漲1.0%，同比上漲1.7%。全年活躍的租賃需求推動浦西CBD整體租金同比上漲3.3%，浦東CBD租金全年保持穩定，非CBD市場租金同比上漲6.4%。前灘等板塊的租金表現尤為搶眼。
但2021第四季度廣州商業寫字樓租金環比下降0.7%，同比下降1.2%。然而，平均租金在第四季度開始穩定。
值得壹提的是，由於ESG的廣泛關註，租戶對綠色建築的需求正在上升。2020年，57%的受訪企業傾向於選擇綠色建築。到2021，比例上升到93%，17%的受訪企業認為是否是綠色建築將直接影響租賃決策。
世邦魏理仕研究數據顯示，在中國主要壹二線城市，LEED認證的建築在疫情爆發後的四個季度，年降解率比疫情爆發前的四個季度上升了2.3個百分點，而非LEED認證的建築下降了1個百分點。世邦魏理仕相信，隨著更多租戶實施ESG計劃，綠色建築的吸引力將進壹步增強。以上海為例，綠色認證的寫字樓租金比沒有認證的寫字樓高20%。
2022年，壹線城市的市場將繼續增加。世邦魏理仕華北咨詢及交易服務寫字樓租戶部主管張繼蘇認為，短期來看，隨著疫情期間被抑制需求的釋放和新增供應的下降，預計2022年凈吸納量將有所回落，但仍高於歷史平均水平。在“十四五”規劃的推動下，數字經濟、高新技術產業和現代服務業的蓬勃發展，將促進市場需求的多元化，從新經濟、新軌道註入新的力量。在供需平衡下，預計明年整體市場租金將企穩，但個別子市場由於新增供應集中，仍有下行壓力。
在整體市場的波動和不確定性下，壹線城市的寫字樓物業繼續成為投資者的首選。大宗交易中，北京、上海以投資型買家為主，廣州、深圳以自用型買家為主。
從戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕等機構的觀點來看，短期內，金融服務、科技、生命醫藥等仍將是市場需求的主要驅動力。展望2022年，壹線城市甲級寫字樓市場將繼續受益於金融、科技、專業服務、零售等行業的活躍表現。尤其在上海，生命科學產業和不斷升級的制造貿易企業將成為新的需求增長點。
先進制造業、新零售等新經濟產業將進壹步拉動整體需求，總部企業將尋求非中央商務區獨棟寫字樓的整體出租或投資機會。租金短期內有望繼續上漲，但預測未來大量供應將制約租金增速，甚至帶來下行壓力。