各大城市紛紛開始密集出臺樓市調控政策的現象，輻射了包括杭州、無錫、寧波在內的長三角城市群。上海樓市也發生了很大的變化，拐點可能就在眼前。
“滬十條”實施以來，閔行區新上市的三個樓盤分別是浦上雅苑(建發浦上灣)、金地範偉和經緯學府陽光。由於後兩者的認購人數不超過售房的1.3倍，積分制未被觸發。
建發浦上灣是上海第壹個觸發積分制的新樓盤。據悉，2月6日，建發普尚灣開始認基金。項目壹次性推出房源498套，最終認籌人數為1，589組，入圍搖號704組。
截至3月5日，上述三個樓盤已全部完成搖號。
最新的政策是，5天前(3月3日)，上海市房管局發布的壹份《關於進壹步加強上海市房地產市場管理的通知》首次提到，按照優先購買政策購買的新房，出售期限為5年。
由於建發浦上灣項目的審批時間節點正好在“滬十條”之後、“滬七條”之前，此次推出的498套房源不屬於5年限售範疇。
在新政的“加持”下，建發浦上灣項目認購情況相當樂觀，認購率高達319%，認購資金僅20萬元，市場均價40400元/平方米，被市場認為“友好”。
業內人士認為，由於建發浦上灣項目采用積分制的遊戲規則，未必會讓這個項目“日光化”，樓市新政下會出現更多變數。
新政“加持”
在變幻莫測的上海樓市調控中，有了積分的入場券，上海的“無房”家庭有了壹定的優勢，對剛需壹盤還是有很大吸引力的。
新媒體稱，積分制將購房者家庭、戶籍、房產情況、五年內在上海購房記錄、在上海繳納社保五項因素整合，擁有1分；然後按照搖號人數比選房人數多30%的原則，按照積分高低選出進入公證選房的人員名單。
積分主要分為基本分(滿分60分)和動態分(滿分24分)，其中家庭、戶籍、房產情況、五年內在上海購房記錄構成基本分，在上海社保繳納體現為動態分。從認購之日起算20年，每繳納1個月社保加0.1分。
據市場人士透露，建發浦上灣項目積分搖號的入門線為56.7分，讓不少購房者直呼“分數不低，搖號可能無望”。
有購房者指出，要想拿到56.7分，需要滿足上海戶籍無房家庭且5年內未購房的需求；或者外地戶籍家庭5年內未購房且繳納社保5年以上；或者無房、5年內無購房記錄、需要繳納社保5年以上的上海籍單身人士。
長期研究上海樓市的分析師表示，如果分數較高者的搖號排名靠後，這些購房者可能買不到滿意的樓層和戶型，於是棄號選擇其他新的上車。因為在大部分新股認購中，積分較高的更有優勢，選擇的範圍和空間更大。
“滬十條”實施以來新入市的三個項目，除建發普尚灣外，另外兩個項目金地泛帆和經緯學府陽光的認購倍數均未達到1.3倍。這三個項目被第壹批搖號購房人選中後，剩余的房源將按照常規續租流程出售。
不可否認的是，“滬十條”似乎為需要改善性需求的購房者提供了很多便利。
壹位上海人對新媒體表示，對於在上海有幾套房子，但幾年沒買新房的群體來說，現在的買房環境更有利。如果把自己名下的房子賣了，積分就高了，買新房的機會就多了，對這個群體更有利。
浦江之南的“三兄弟”
建發浦上灣、新城的千年公園項目，旭輝的江山都市項目，在業內被戲稱為“浦江南三兄弟”。這兩個項目相鄰，在同壹水平線上。
建發浦上灣從拿地到基金開業，經歷了漫長的300天時間。延續了中國園林建築的特色，浦上灣的住宅風格具有濃郁的中國古典風格。
新媒體稱，該項目共有498套房屋，面積從88平米到128平米不等。銷售均價4.04元/平方米，總價307-565萬元/套。該項目預計將於2023年初全面裝修並交付使用。
值得壹提的是，建發浦上灣項目交通不便利，成為項目的軟肋之壹。同時，板塊內商業不發達。附近的商業綜合體是萬達廣場，還有在建的何潤生活廣場。
地理上，浦江鎮面積較大，位於浦東新區和閔行區交界處，距離前灘約4公裏。近幾年新盤以高端住宅為主，推盤節奏較慢，而舊盤新項目以別墅為主，公寓供不應求。今年將推出許多宅基地，以補充這壹領域的住房供應。
建發浦上灣項目位於浦江鎮板塊邊緣，新港河路，靠近奉賢區，遠離地鐵站。浦江板塊商品房多集中在浦錦街或地鐵8號線附近，新房價格水平比建發浦上灣高2萬元/平方米，目前價格水平在6萬元/平方米以上。
就在5個月前，與建發浦上灣項目壹同拿地的新城千年公園壹期已經開盤報批，推出308套房源。市場均價40400元/平方米，總價350萬元起，贊成率113%。目前仍有房屋出售。
另壹方面，多家房產中介平臺顯示，徐匯江山大都會項目去年8月入市，目前已售罄。
其實浦江南“三兄弟”的土地溢價率並不高，其中徐匯是底價，新城和建發分別是3%溢價，意味著項目溢價空間很大，該板塊房價還有上漲空間。
去年5月，13消息，新城和建發分別以1345億和1093億拿下浦江鎮兩塊相鄰的大型住宅小區地塊，成交樓面價為16900元/平方米。旭輝旭輝2019 12 18拿地，以樓面價9.8億元+6200元/平方米獲得浦江地塊。
返回上海
上海壹直是建發華東區域布局的重點。從去年開始，建發就開始潛心上海，等待“絕地重生”。
近日，該公司被上海市普陀區政府約談，不僅因為浦上灣多次登上上海新盤熱搜榜，還因為其與融創聯合拿地。
新媒體稱，從2020年開始，建發積極參與上海各區的多宗土拍地盤。其以24.4億元拿下上海寶山宅地後，又以654.38+0.093億元拿下閔行浦江宅地。今年2月2日，建發攜手融創，以64.52億元溢價拿下普陀石泉小區壹幅宅地。
本次與融創聯合競得的普陀區宅地樓面價超過84300元/平方米，刷新了上海普陀區宅地成交單價，同時躋身上海宅地歷史成交單價前五，引起了市場的高度關註。
尤其是在調控頻繁、監管嚴格的上海樓市，如此高的拿地溢價，項目是否會有難度，如何保證盈利等。，都是市場上的疑惑。畢竟2016年，建發在上海誤打誤撞搞了幾個“項目”。
2016這壹年可謂是劍法最“意氣風發”的時候。當年以115%的溢價率拿下嘉定和寶山兩宗地塊。
好景不長，隨後上海政府出臺多重嚴控政策。在限價和限購的雙重打擊下，嘉定和寶山顧村項目銷售情況並不理想。此外，由於去工業化步伐緩慢，占用成本逐漸增加，更不用說嘉定項目的市場均價比預計售價低654.38+0萬元/平方米以上的差距。
事實上，劍法在上海的發展歷史並不短。自2004年進入上海市場以來，目前在上海有貝拉灣、公園楊舒、九龍灣、洋溪、浦上灣、雲錦灣等六個項目，其中此次入市的浦上灣是建發在上海的第五個項目。
今年，除了浦上灣項目，位於寶山美蘭湖板塊的雲錦灣首批房源也即將入市。與此同時，建發通過不斷加大華東其他城市的布局，銷售業績也逐步邁上臺階。
根據建發華東的消息，到2020年6月底11，建發地產華東地區銷售額突破300億，建發華東主要包括上海、蘇州、南京、無錫、合肥、淮安、蚌埠、張家港、太倉、常熟等城市。