2022年壹季度末，人民幣房地產貸款余額53.22萬億元，同比增長6%，比去年末增速低1.9個百分點。壹季度增加7790億元，占同期各項貸款增量的9.3%，比上年水平低9.8個百分點。
顫抖吧！暴漲57%，2021壹季度，2萬億“房貸”來了。
偉哥在房地產市場既不是牛也不是熊，而是政策派。房地產市場短期看政策，中期看政策，長期看政策。
政策是什麽？當然，核心還是信用。沒有資金，房地產不可能上漲，所以從歷史上看，房地產市場的上漲與信貸寬松程度密切相關。尤其是近壹年多來，房地產市場的上漲與經營性貸款進樓有著非常高的相關性。
那麽，要分析判斷2021壹季度的市場以及未來的市場走勢，就必須看央行公布的壹季度信貸數據:
4月12日，央行公布的壹季度金融數據和社會融資數據顯示，即使在去年受疫情影響的高基數影響下，今年壹季度銀行新增信貸規模仍然十分可觀。
今年壹季度人民幣貸款增加7.67萬億元，即使在去年同期基數較高的基礎上，同比增量仍為5741億元。
“個人債務的快速增長與我國經濟發展階段、居民年齡結構、消費升級、城鎮化發展等因素密切相關。總體來看，個人貸款增速將保持較快增長。阮表示，從結構上看，新增個人貸款是“壹升壹降”，這意味著個人經營性貸款增速有所回升，而個人住房貸款增速有所下降。
3月末，個人住房貸款余額同比增長14.5%，分別比上月和去年同期低0.2個和1.4個百分點。個人經營性貸款同比增長24.6%，比去年同期高11.5個百分點。
部分樓市熱點城市加大了對個人經營性貸款違規流入樓市的查處力度。即便如此，3月份新增信貸數據顯示，以個人住房按揭貸款為主的居民中長期新增信貸明顯淡季。當月居民中長期新增貸款6239億，環比增加2126億。在基數上升的背景下，依然增加了654.38+05065.438+億，與當月商品房銷售依然火爆。
1:歷史上第壹次單季度住戶中長期貸款2萬億！
2021壹季度人民幣貸款增加7.67萬億元，多增5741億元。分部門看，住戶貸款增加2.56萬億元，其中短期貸款增加5829億元，中長期貸款增加1.98萬億元；
2020年壹季度金融統計報告顯示，壹季度人民幣貸款增加71萬億元，同比多增1.29萬億元。分部門看，住戶貸款增加1.21萬億元，其中短期貸款減少509億元，中長期貸款增加1.26萬億元。
再看之前同期數據，2019年壹季度，住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中短期貸款增加4292億元，中長期貸款增加1.38萬億元；2018年壹季度，住戶部門貸款增加1.75萬億元，其中短期貸款增加4669億元，中長期貸款增加1.29萬億元；
眾所周知，中長期家庭貸款的核心是房貸。往年住戶貸款最高在5萬億左右，2021壹季度高達2萬億。如果這個數據累加起來，就是7-8萬億。
2.經營性貸款創歷史新高。
央行數據顯示，經營性貸款額度依然驚人，因此熱點城市樓市依然活躍。
2019之前，不太可能用商貸買房，因為無利可圖。壹般來說，經營性貸款會在1-3年還清，利率遠高於按揭貸款。在這種情況下，大多數人不會用商業貸款買房。得不償失。
但到了2020年，因為特殊政策，經營性貸款周期越來越長，利率遠低於按揭貸款，所以購房者和銀行都有了經營性貸款搬進樓的想法。
經營性貸款之所以流入樓市，核心原因是與按揭貸款的利差，與銀行在放貸過程中既是運動員又是裁判員有很大關系。從銀行的角度來說，經營性貸款的風險相對高於按揭貸款，但在政策要求下經營性貸款的利率低於按揭貸款，所以銀行的執行存在扭曲，變相鼓勵了經營性貸款進入樓市。
最近的打擊力度很大，打擊了壹些短期內用新房和新註冊企業套取商業貸款的行為。這個政策的力度肯定能抑制市場過熱，讓經營性貸款回歸本質，幫助企業經營，壹定程度上抑制整個樓市的非理性、不健康發展。
但只要蔓延存在，任何政策都只能治標不治本！
在經營性貸款利率3-4，抵押貸款利率5-6的情況下，利差高達2個點，經營性貸款周期和抵押貸款基本可以是20年。
同樣貸款300萬，購房按揭貸款利息比商貸少82萬！
此外，經營性貸款泛濫的最大影響是對剛需的歧視，大部分適合投資住房，基本都集中在改善型豪宅，所以這壹輪樓市的火爆顯然是從中高端市場開始的。從2020年第二季度開始，從深圳、上海、杭州開始，中高端物業突然火爆起來。
3.商業貸款買房已經從深圳、上海等壹線城市蔓延到二線城市。
從經營貸款入樓來看，目前的銀保監管網站基本都是二三線城市，可見這個規模非常大。
經營貸款進樓的根本原因是兩點利差。對於既當裁判員又當運動員的商業銀行來說，風險高的經營性貸款利率低，風險低的房貸利率高，自然要動。如果經營性貸款和抵押貸款的利差沒有拉平，那麽經營性貸款就管不了。
簡單總結壹下，中國人的個人貸款大部分是購房。央行數據顯示，壹季度個人貸款增加2.6萬億元，同比多增1.4萬億元。這個數據支撐了房地產市場在暴風雨般的調控中，為什麽還能保持量價齊升。
很多購房者關心的房價會跌嗎？其實核心還是看信用。只要央行公布的個貸數據同比上漲，房價就不會下跌。
房地產調控的核心是調銀行，銀行的錢管不了。任何調控都只能是春風，包括深滬京廣等壹二線城市的房價。總體來說，在信貸充裕的環境下，上漲仍是主流。
央行發布“限貸令”！2021以來，48萬億房貸面臨“高壓線”
據央視新聞報道，2月31日下午，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將根據銀行業金融機構資產規模和機構類型，設定不同階段的房地產貸款集中度管理要求，通知自10月1日起執行。
所謂房地產貸款集中管理制度，主要是指中資銀行，其房地產貸款余額比例和個人住房貸款余額比例應符合中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會規定的管理要求，即不得高於監管部門規定的上限。
註意，新規分為兩部分:房地產貸款比例和個人住房貸款比例。
兩個領域的信貸流動都不能超過規定的限額，這是樓市將要面臨的兩條“高壓線”。
那麽，房地產貸款的“上限”在哪裏？
具體分為五大檔，每個檔有兩個上限，分別是房產貸款上限和個人房貸上限。先列出新規的內容，再分析出臺規定後對樓市的影響。
六大國有銀行(工農中建、郵政、交通)和國家開發銀行為第壹檔，兩檔上限分別為40%和32.5%，為五檔中最高。
招行、農發行、浦發、中信、興業等17中型銀行次之，兩個上限分別為27.5%和20%。
第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，主要包括城市商業銀行、民營銀行、大中城市和城市農合機構，兩檔上限分別為22.5%和17.5%。
第四檔為縣級農村合作機構，兩檔上限分別為17.5%和12.5%。
最後壹檔是村鎮銀行，兩個上限分別是12.5%和7.5%。
顯然，我們經常打交道的大型股份制銀行的條件是最寬松的，而城商行或者縣城、村鎮的小銀行的條件是最嚴格的。
如此細致、嚴格、細致的房地產貸款比例規定，2020年最後壹天出臺，2021第壹天立即實施，不給市場緩沖期，這在以前是從來沒有過的。
當然，以前央行也有對涉房貸款比例的要求，但大多規定了壹個模糊的比例，或者通過突擊檢查來限制信貸的流向。
比如2003年銀發121號文件、2004年銀監發46號文件、2009年銀監發25號文件中，樓房必須滿足“四證齊全，自有資金30%，開發商具有二級資質以上”的要求，才能向銀行貸款，也就是所謂的“432”要求。
比如2015年末，央行推出MPA考核，新增房貸規模和房貸與開發貸比例指標。任何壹家銀行考核不合格，母親都不會給錢。
央行和銀監會認為這些措施還遠遠不夠，我們還要繼續提高銀行的價格，不能讓房地產得償所願。在我們的記憶中，真的沒有所謂的下發公文，分級，設置上限，讓整個市場有壹種壓迫感。
央行和銀監會為什麽要“放大”房地產貸款？
答案很簡單:房地產貸款占比越來越高，出現了“大到不能倒”的現象，束縛了整個金融體系。
央行數據顯示，2020年三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末低0.3個百分點，連續26個月下降，前三季度新增4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年同期水平低6.8個百分點
易綱行長前段時間發了壹篇論文，裏面提到房地產和金融資產是雙重關系。
壹方面，房地產是居民和企業的重要資產，居民和企業通過房地產融資對銀行構成負債。銀行的金融資產部分對應居民和企業手中的房地產。
另壹方面，以房地產為抵押的信貸快速擴張，會導致金融風險向銀行和地方集中，容易形成自我強化機制。
白蘭當時寫過壹篇文章解釋過，給妳舉個例子:A是買家，B是銀行，C是城市，D是房企。
c城將土地賣給房企d，c城獲得財政收入。
房企d將土地抵押給銀行b建房。
購房者A以收入和現金作為首付，抵押給銀行B，轉化為房產，房產是家庭最重要的資產構成。
因為房貸，B銀行的資產端不斷膨脹，居民房產實際上對應的是銀行的資產。
漲了，大家都高興。c的財政收入會越來越多，A的資產會越來越優質，可以再次抵押獲得更大的融資。B銀行的資產也很健康，很難有壞賬。d的規模繼續擴大，拿地會變本加厲。到處都是上千億的房企，壹片歡騰的景象。
但本質上，購房者A、房企B、城市C都將風險和杠桿轉嫁給了銀行B，壹旦樓市出現流動性危機，無人問津的城市價格崩盤，房產市值縮水，抵押物價值暴跌。銀行的資產端必然惡化，壞賬和集中兌付會批量出現。
據統計，2019年，香港房價收入比高達49.42倍，居全球第壹，而中國大陸為29.09倍，居全球第二。
相比之下，美國只有3.5倍，日本是11倍，反映出中國的購房負擔已經明顯較重，房價不可能再往上走了。
要知道，美國和日本都經歷過房地產的“硬著陸”。“地價稅”出臺後，日本經濟崩潰，經歷了“失去的20年”。美國的次貸危機最終需要全世界來買單。
房地產調控刻不容緩。
先說壹下新規對房地產行業的影響。
短期內(1-2年)影響真的不大。
郭盛證券整理了相關數據。從房地產貸款總占比來看，第壹檔中，建設銀行和中國銀行占比41.72%和50.01%，需要壓降1.7%和10%。
第二檔招商銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行均超額完成，壓降分別為6.8%、0.6%、1.2%、7.8%。
第三檔，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行需要降低壓力2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。
可以看出，由於央行近年來多次申請降低房地產貸款比例，銀行超過的比例並不多。比如第壹檔，工行、農行、郵儲、交行都在“天花板”之下，額度沒有用完。
即使建行和中行的涉房貸款占比超限額，下壹步也要控制貸款增速，因為信貸總量壹直在增加。
分母增大，分子不動，即使超過10%的貸款上限，依然可以達標。
更何況銀行還有壹個過渡期。
住房相關貸款比例超過2%的，過渡期為兩年，比例超過4%的。業務調整過渡期長達四年，大部分銀行都能平穩落地。
但從長期(5-10年)來看，對購房者和房地產行業都極為不利。
關鍵詞只有壹個:長效機制。
以前控制的是現狀，控制的是銀行股。壹陣風過後，並沒有影響房產作為優質抵押物的“真香”地位。銀行、房企、購房者皆大歡喜。
現在的調控控制了硬指標、預期和信貸增量，想像以前壹樣把所有有價值的信貸資源投入房地產，但是沒有辦法。
房企“三條紅線”針對的是房地產的貸款需求。
銀行的“兩條高壓線”瞄準的是金融體系的貸款供給。
在抑制“需求”和控制“供給”的同時，用了很長時間才逐漸“熨平”房地產業快速擴張帶來的副作用，緩解金融體系對樓市的依賴。
江天陽有句名言:做大事有三個條件，第壹銀，第二銀，第三銀。
無論開發商的資金整合手段有多高，購房者突破限購限貸限售的能力有多強，沒有銀行持續的“白銀”支持，信用擴張的基礎就沒有了，說什麽都是徒勞。
所以央行壹開始就選擇2021發布“限貸令”，這是壹種態度“宣示”:房地產“去金融化”，我們是認真的。
2020年是近五年房地產最困難的1年，也可能是未來10年最好的1年。
6月5438+10月，全國個人住房貸款新增1000多億元。這些數字說明了什麽？
這說明人們的買房欲望已經達到了頂峰。另外，國家給貸款買房開了綠燈，人們充分利用了這個有利條件。最近，房貸政策有所調整，以促進房地產市場的穩定發展。房企融資正在回歸正常，居民購房意願也在邊際增加。
擴展數據:
第壹，國家對房地產市場的調控
1，個人層面:經過前期調控，居民對房地產市場的認識逐漸回歸理性，房子在部分人的意識中逐漸從投資品回歸到居住需求，人們對房地產市場的預期也發生了變化。對於房地產市場來說，預期非常重要。其實前期非理性發展的壹個很大的支撐因素就是房價上漲的預期，但是這個預期已經不合時宜了。但另壹方面，為了保證房地產市場的健康發展，也不是讓人們對房地產市場形成過度悲觀的預期。畢竟，過度悲觀的預期與房地產市場的健康發展背道而馳。
2.政策層面:“住而不炒”是當前和今後壹個時期中國房地產市場發展的基本取向。房地產市場的非理性發展會導致很多經濟和社會問題，利少弊多，這裏就不贅述了，所以中央下決心讓房地產市場回到正常發展軌道。但也要明確，讓房地產市場回歸理性發展軌道，並不意味著壹味打壓房地產市場，而是要保持其健康發展。毫無疑問，房地產市場是經濟的重要組成部分，其合理發展將對經濟產生積極作用，有助於滿足人們的住房需求。宏觀政策的跨周期調整也會考慮到房地產市場的穩定發展。
3.財務水平:
壹是要防範房地產市場的風險，包括房價過快增長和房地產開發商的債務問題，並傳導到金融領域；
第二，保證剛性住房群體的信貸需求，在貸款首付比例和利率方面支持首次購房者。比如數據顯示，銀行個人住房貸款90%以上是首套房貸；第三，與房地產市場相關的信貸變化是經濟整體信貸狀況的壹部分，壹定範圍內的松緊是正常的。而且房地產是實體經濟的重要組成部分，信貸合理支持很正常，但信貸政策不會支持房地產市場的非理性發展；
第四，金融機構在滿足監管要求的情況下，在房地產信貸方面有自己的節奏和把握。個人住房貸款前期的低增速給後續的信貸形勢留下了很大的空間；
5.在保證剛性需求的情況下適度增加個人住房貸款(包括房地產市場其他相關貸款)，有利於緩解部分房地產開發商的債務問題，有利於抑制房地產市場的負面效應向其他市場主體蔓延。