這篇文章主要是關於買房的壹些硬核知識。給打算買房的小白做個基礎科普。
努力達到這樣壹個目標:看完文章，妳已經從新手村的水平(什麽都不懂)進階到能做初級文案(獨立買房)了。
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關於買房，我有兩條最真誠的建議。
從我開始做房地產自媒體開始，我就回復過，沒有幾萬個問題，至少有幾千個問題。不熟悉我的朋友可能會認為我脾氣暴躁，沒有耐心回答問題，但勞芬會抓住我的重點，知道如何提問，才能得到他真正想要的答案。
妳可能會覺得提問很難，更別說，對某些人來說真的很難。
很多人連最基本的作業都不做，還想讓別人詳細解答。這其實是對對方的不尊重——連自己買房的資格、首付、月供都不知道。它浪費妳的時間和我的精力。最終，這種交換只能不歡而散。
另外，買手能獲取的硬核幹貨渠道真的很少。網上搜了壹下，關於買房的信息很多，但是大部分都是漲跌互現的文章，大部分沒有邏輯蹭熱度。也容易煽動購房者的情緒，讓真正需要買房的人誤入歧途。很多白人經常問，哪裏漲幅最高？房價什麽時候漲？
好像我什麽都知道。他們希望我是天橋上的算命先生。我可以掰著手指頭告訴妳:恩人，妳看妳紅撲撲的臉，妙不可言的骨頭。我有壹本《買房秘籍》教妳，保證妳三年賺幾千萬，達到人生巔峰。
用腳趾思考。這可能嗎？有了這個好東西，我為什麽還要巴巴的碼字，借錢炒房不好嗎？
買房可以抗通脹，現在是菜市場大媽都知道的事情。但是大家都想用鐮刀發財，那我去哪裏找韭菜呢？且不說2008年深圳有多少炒房團破產。再近壹點，從17和317開始，有多少人在燕郊和北京買房？
所以我壹直相信，買房可以對抗通脹，實現穩定的資產增值，這就足夠了。炒房團比拼的是資金實力、現金流、對市場人性的深刻洞察，以及對抗政策的運氣。賭對壹次是運氣，但如果總覺得有這麽好的東西，形成路徑依賴，遲早會輸得精光。
在妳想買房致富之前，先問問自己:
妳比別人聰明嗎？妳更了解妳的對手嗎？
妳準備好足夠的現金和優質的貸款資質了嗎？
妳這個連買房流程都搞不清楚的小白。為什麽能贏市場幾十年的老鳥？
所以，對於買房，我有兩條最真誠的建議:
1，不要想怎麽賺錢，先保證怎麽不賠錢。
2.請永遠記住第壹條規則。
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小白買房三原則
接下來，我們以北京市場為例，談談如何避免賠錢，盡量買到合適的。
根據貓叔的經驗，小白買房要註意以下三個原則:
不看新房看二手。
看行業不看環線
看產品不看窪地。
我們壹個壹個分析吧。
不看新房看二手。這並不是說不建議妳買新房，而是壹定要買二手房。意味著只有二手房的價格才能反映最真實的市場價格。
北京市場不同於國內大部分城市，北京是壹個非常成熟的二手房市場。可以說，從商品房開始，北京的二手房和商品房就是* * *。
下面科普下中國住宅簡史。從建國到1998年房改，我國采用分房制度，房子壹直處於短缺狀態。
1998房改後，北京推出19保障房，包括天通苑、回龍觀等大型住宅小區，大量新房開始銷售。第二年，654.38+0.6萬公房獲準上市銷售，二手房市場隨即打開。
經過20多年的發展，五環內的二手房絕大多數都是天下。可以說，壹個板塊的二手房均價已經成為衡量這個板塊價值的標尺。
在同壹個區域，如果有新房和二手房，如果新房的價格超過周邊同品質同類型二手房的20%以上，就說明這個新盤的價值已經被透支了。我們稱這個新報價為溢價報價。買可以買，但是性價比沒了。多出來的20%以上的溢價，是妳為建築質量和妳的生活付出的代價。投資這樣的房地產，我們必須謹慎。
但實際上新房和二手房重疊的板塊並不多。北京的新房大多在五環外，二手房在五環內。
那麽到底是買新房還是二手房呢？主要看妳的預算和人生的階段。
單身、新婚首次置業者，優先考慮五環、六環臨時鐵路新房。以通勤時間為代價換取物業的成長空間。
這個結論主要是從首付不足和貸款資質珍貴的角度考慮的。我們都知道北京房票珍貴，但其實首套房的貸款資格更珍貴。為什麽第壹筆貸款也叫處女貸？這意味著大多數人壹生只有壹次機會。
在不影響生活，月供充足的前提下，妳首先要考慮的是如何充分利用首套房的資格，盡量多貸款，少付首付。尤其是做生意的朋友更知道，房貸這種金額大利息低的長期貸款，是非常優質的，不可多得的貸款。
請註意，離地鐵近是最基本的要求，因為有流動性。
很多人問我，順義大興龐各莊和金茂北京國際社區的幾棟樓太便宜了。我可以買嗎？
真的不建議買。
這些新盤雖然質量不錯，但是配套流量很差，接手的人很少。即使開發出來，也需要10年以上。妳有沒有想過以後想更換的時候賣給誰？
所以，對於首套房來說，至少要選壹套靠近鐵路的新房。至少地鐵可以給這裏帶來人氣，商業和教育會隨著人氣發展得更快。賣了房子，有人接手，就算不賣，也可以考慮出租。是可進可攻可退的穩健策略。
(我真的買不起遠郊的新房。算了，我真的不能借錢給妳買房子了吧？)
對於已經結婚準備要孩子的人來說，已經有了壹定的積蓄和充裕的資金。同時，他們對生活的要求也更高——超市、成熟的醫療設施、通勤方便、送孩子上學。
這部分群體，選擇範圍非常大，除了少數新房，還可以在五環內看到更多的二手。
說到二手坑，以及我聽過的血淚史和身邊的朋友都有過買二手房的經歷，我可以說三天三夜都不壹樣。精彩賣家什麽都不會說。遇到業務不熟練，人品差的中介，真的會出人命。
為了不被不熟練的中介忽悠，貓叔就來討論壹下二手房需要註意的最基本的問題。
三
二手房，手把手教妳通關。
買二手房，首先要搞清楚兩件事:首付凈額是多少？我能借多少？
稍微了解買房的朋友都知道，新房和二手房總價相同的情況下，二手房的首付比新房高很多。
這是因為，除了購房首付，還有兩個大頭:稅費和中介費。
即購買二手房實際支付的首付=購房首付+稅費+中介費等。，也叫凈首付。
尷尬的是，很多中介都不會幫妳算壹個比較準確的凈首付。在買房的過程中，有很多購房者多付款的例子。
說到錢，妳必須自己動手。
接下來我就詳細給大家講講二手房的稅費，講解壹下購買策略。
1.在減稅的情況下，優先采購訂單是:
全五唯壹>全二(包括全二唯壹和全二不唯壹)，全五不唯壹>少二(包括少二唯壹和少二不唯壹)
看看我們買房為國家做了多少貢獻。
二手房的主要稅費是契稅、增值稅、個人所得稅。
A/首先，妳逃不掉契稅。只要有交易，就要交契稅。
首次購房:90平方米(含)以下稅率1%；90平方米以上，稅率為1.5%
第二次購房:稅率為3%；
如果妳想買的房子已經登記滿五年(或者契稅發票開具日期為五年)，並且是業主在京的唯壹住房，那麽妳只需要繳納契稅，國家就不用額外繳納薅羊毛了。
B/如果房子不到五年，除了契稅，妳還要交個稅。稅收是壹件可怕的事情。個稅=(當前網簽價-原值)*20%，原值為最後壹筆交易的網簽價。只有找不到原值時，個稅=網簽價*1%。
大多數情況下，還是按照差額的20%來計算稅款。看到這個是不是想吐血？
C/先別吐血。想買的房子兩年未滿，不僅要交契稅和個稅，還要給壹把羊毛——增值稅。估計是網簽價的5.3%或者網簽價-原值的5.3%，也是壹筆不小的數目。
從上面可以看出，對於普通住房，應優先考慮唯壹目標為五的，其次是不唯壹且滿兩的。最壞的情況是少於兩個，所有的稅，增值稅，契稅都要交。
至於滿二滿五不是唯壹的選擇。這個涉及到上次網簽價格的原值，還是需要具體問題具體計算。
2、需要減免稅費時，優先采購順序是
普通住宅>非普通住宅
已購公有住房>二類經濟適用房>壹類經濟適用房(2008年4月11前五年) >壹類經濟適用房(2008年4月11後五年)。
首先，普通住宅和非普通住宅。
主要區別如下:
雖然北京大部分房子不符合上述標準。但對於購買力在486萬元以下的群體來說，如果遇到普通的房子還是值得購買的。
與普通住宅相比，普通住宅有兩個主要優點:
1是低首付成本。
浦宅首套房首付可達35%，非浦宅40%，浦宅二套房60%，非浦宅80%。
2.稅費低。
除了非普通住宅的稅費可能比普通住宅高以外，主要的稅費差距大的是兩年後普通住宅不用交增值稅，非普通住宅還是要交增值稅。
增值稅+增值稅附加費=網簽價格÷ 1.05 x 5.3%
比如因為通州副中心的建設，這兩年咨詢八通線上車的朋友很多。曾經有個朋友想咨詢壹套總價350-400萬的房子。請註意，400萬元的範圍是非普通房子，也就是說也是唯壹壹套滿五年的房子。買壹套總價400萬的非普通房，首付要多交5%，增值稅要多交20萬左右。
請註意，如果網簽價格控制在374萬以內，可以少交首付，少交稅。
此外，由於北京市場的特殊性，二手房市場存在各種政策性房源。這類房產除了上述稅費外，還需要額外支付土地出讓金或綜合地價。
已購公房:
老公房是多年前的單位房，也是最有優勢的政策房。既可以按照普通房屋的標準交易增加貸款額度，又可以因為找不到原值，只需交全款1%的稅就可以避免20%的差價。
至於土地出讓金，也就幾十塊錢。太友好了。
我們經常在主城區看到90年代以前的這種房子。特別是東西城和海澱的學區房，老公房是非常搶手的房子，低稅高貸。
經濟適用房:分為壹類經濟適用房和二類經濟適用房。
壹種經濟適用房，多為中低收入家庭的小戶型普通房，可以賣五年。
需補交綜合地價:11 2008年4月，需補交網簽價的10%。2008年4月11後滿五年的，補交差額的70%；
比如農民上車的天通苑、回龍觀，是北京最早、規模最大的保障房小區之壹。買房的朋友記得把綜合地價算進去。
二類保障性住房，包括回遷房、安置房、單位集資建房，可以直接上市交易，也是按照普通住房標準計算。交易時額外支付網簽價格的3%支付土地出讓金。
潘家園上車了，翻臺率是洪山嘉園最大的。二類經適房很多，總價看似便宜，但實際凈首付不低。除了交3%的土地出讓金，還有很多房子不到五套，需要交差價20%的稅。
有些房子看起來很便宜。
以下是不同類型房屋的納稅明細，供參考。
3.如果稅收低，網簽價格可以高，可以多貸款。如果稅高，網簽價格可以低，以避稅。
從前面的解釋中我們可以知道，二手房最理想的房源是唯壹壹套五口全滿的普通房/老公房，但實際上我們並沒有太多機會遇到這樣的優質房源。中介為了提高交易效率，往往懶得給妳找這種房源，而是給妳提供幾個現成的二次選擇。
我們應該如何處理這種情況？
其實在二手房交易過程中，有很大比例，真實成交價和網簽價是不壹樣的。
在稅比較高的情況下，尤其是差價20%，原值低的情況下，這個時候*20%的高稅簡直是殘忍。為了避稅，買家往往選擇做低網簽價。
有人說壹套654.38+00萬的房子原值200萬，網簽價200萬。難道不能避稅嗎？想法不錯，但是稅務部門也不是吃素的。為了避免這種情況，每套房子也都有核定價，也就是所謂的“二手房轉讓指導價”。如果妳的網簽價格低於核定價，那麽稅務機關會根據核定價來收稅。
所以妳只能把網簽價格做到和核定價壹樣低，保證交最少的稅。
以下是總結:
優先購買二手房的兩種策略；
壹是首套首貸資格。總購房款看起來比較高，但是如果唯壹稅很低，凈首付低，可以多貸壹些。
(貸款不是無限的。決定最高貸款額度的是銀行給出的評估價格。在北京，評估價壹般是房屋實際成交價的九五折或九折，特別老的房子也有八折優惠。)
另壹種是兩套資質，全款買房，選擇總價低但稅費高的，做低網簽價規避稅費。需要錢的時候可以再抵押。
PS:真實成交價≥銀行評估價≥網簽價≥最低轉讓指導價(核定價)。
當然，這篇文章講的是買二手房的具體問題。前提也是基於如何選擇合適的板塊和房源。