迫切需求:房市四象限模型原理及應用！

四象限模型是分析房地產市場的工具。通過定性分析和定量研究相結合，研究房地產市場的變化。本質上，四象限模型是壹個相對靜態的模型。四象限模型是基於兩個市場的劃分，即房地產資產市場和房地產使用市場。所謂房地產資產市場是指買賣房地產用於投資，而房地產使用市場是指出租或購買房地產供自己使用。2.四象限基於兩個市場的劃分，該模型建立了四個象限，即象限I和象限IV是房地產使用市場，象限II和象限III是房地產資產市場。3.資產市場和使用市場有兩個交匯點:壹是使用市場形成的租金水平是決定對資產需求的關鍵因素；第二，兩個市場在開發或建設上也有結合點。(二)四象限模型法的基本意義1。之所以把兩個市場劃分為兩個市場，是因為從經濟學中最基本的供求關系分析可以發現，如果把房地產市場作為壹個整體來研究，會有模糊的區域，所以有必要對其進行細分，而劃分為房地產資產市場和房地產使用市場，是基於影響兩個市場供求關系的因素的差異。當然，兩個市場之間也有密切的關系。2.科學的經濟分析通過四象限模型的建立，可以進行規範的經濟分析，即通過數學模型推導出各因素的邏輯關系，最重要的是實現對外部因素如何影響房地產市場內部變量的研究。同時，四象限模型使得對房地產市場變化的研究定量化。二、中國宏觀政策與房地產業的原則1，第壹階段:1998-2002年1998、城鎮居民住房制度改革全面推進，全面啟動住房分配、供應、市場、金融、物業管理、中介、行政管理、法規等七項制度改革，取消了已實行40多年的住房福利。明確了居民住房產權私有化和購房渠道市場化，調動了居民購房積極性，居民住房需求開始集中釋放。更好的經濟環境創造了更多的住房需求。同時，國家對房地產行業發展的政策支持，從供給和需求兩方面促進了房地產行業的快速發展。為了擴大內需，中國政府將住房作為居民新的消費熱點。到2002年，已經連續8次降息，給予優惠房貸，減免稅費，鼓勵購房，刺激住房消費。與此同時，作為經濟增長的支柱產業，國家對房地產行業的可持續發展給予了政策支持，包括放松商品房信貸規模控制，實行房屋預售制度，整頓和取消部分行政事業性收費，促進房地產行業快速增長。四象限模型分析:中國經濟近年來持續快速增長，對房地產價格的影響非常顯著。當經濟增長時，中國政府擴大內需，將房地產作為居民新的消費熱點，刺激需求增長。圖1所示的房地產市場四象限模型第壹象限的需求曲線會向右上方移動，市場的租金水平和需求會同時提高或增加。房地產市場租金水平的提高、長期利率的降低、房地產預期投資風險的降低、優惠房貸、稅費減免等政策支持鼓勵購房，刺激房地產投資和消費。這些政策降低了投資者對投資收益的需求，即第二象限的資本化率曲線向左下方旋轉，導致資產價格上升。房地產價格的上漲以及國家給予房地產行業可持續發展的優惠政策，包括放松商品房信貸規模控制、實行房屋預售制度、整頓和取消部分行政事業性收費等，導致第三象限新開發建設增加。從而增加了住房的開發成本和市場供應。同時，大量的城市拆遷改造增加了房地產市場的需求。第四象限，開發建設量已經轉化為存量。最後，在使用市場的需求和供給之間以及在資產市場的轉移價格和開發成本之間形成新的平衡。顯而易見，經濟擴張時均衡方案形成的矩形在主體市場的均衡線之外。無論是租金、價格、新開發建設，還是存量，都不能低於初始均衡狀態下的原值。因此，經濟增長將使住宅市場以擴散的方式發展。如圖2所示。圖2四象限模型圖2第二階段:2003-2007年，從2003年下半年開始，房地產行業出現了部分地區房地產投資過熱、房價漲幅過大的現象，房地產景氣度超過了經濟發展階段的水平，呈現出與經濟增長不協調的特征。針對房地產價格上漲，國家綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，有區別、有步驟地出臺了壹系列房地產宏觀調控政策。信貸、稅收、利率、外資、邢弢結構、市場信息、土地出讓和監管制度、土地收益分配管理等領域的調控。具體有“國八條”、“國六條”、“國十五條”等壹系列政策，總結起來就是調控需求和供給兩方面。(1)從控制需求的角度來看，2004年以來，我國上調存款準備金率，貸款利率10次，僅2007年就上調了6次。采取提高首付比例、提高房地產稅率、對二手房轉讓征收個人所得稅、提高二套房首付比例和貸款利率、嚴格管理房地產開發貸款、控制拆遷規模等壹系列措施，抑制房地產投機性和非投機性需求。通過四象限模型分析，宏觀政策通過利率、貸款、稅收等手段控制房地產資產需求。當長期利率上升，稅收增加，房地產投資預期風險上升，折舊政策改變時，投資者對房地產投資收益的需求，即租金上升。資本化率的提高體現在圖3中的射線(實線)向右上方旋轉到新的位置(虛線)，改變了原來的平衡狀態。當預期收益租金上升時，資本化率的提高會降低資產價格(如圖3所示)，從而導致第三象限的開發建設減少。這種情況最終會導致房產存量減少，房產市場租金上漲。結果，新平衡狀態下的矩形相對於初始平衡矩形上移，整個矩形收縮到原點。當長期存量和維持這個存量規模的新開發建設量相對較低時，資產價格會更低，租金會更高。如果租金相對較低，存量可以保持同樣的規模，無法與較低的資產價格和較低的新開發建設相平衡。長期來看，通過租金預期的提高和資本化率的提高，降低房地產資產價格，減少新開發建設量，從而穩定房地產市場。短期來看，政策可以有效降低投機性需求和非投機性需求。但現實中，我國目前的住房市場情況復雜，區域發展差異大，各地政策不同，所以房地產市場的調整相對緩慢。但從長期來看，資本化率的調整對抑制房價過快增長還是有效的。圖3四象限模型圖(2)控制供給控制供給，包括住房供給結構、稅收、信貸、土地等。土地供應按照國土資源局制定的《國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓規範》和《國有土地使用權協議出讓規範》執行，規範了土地市場，增加了土地成本。房地產開發貸款管理嚴格，增加了開發商的融資難度和稅收的調整，增加了房地產開發的成本。從四象限模型來看，控制土地供應、控制信貸規模、增加稅收、限制戶型結構，增加了開發商的融資難度，同時也大大增加了開發成本，從而抑制了房地產的開發和供應。房地產成本的增加體現在圖4中的射線(實線)移動到新的位置(虛線)改變原來的均衡狀態。開發建設的減少會導致物業存量的減少和租金的增加。同時，拆遷規模得到了控制，存量減少比較少，租金上漲不會很多。從圖中可以看出房租上漲帶動房地產價格上漲。因此，處於新平衡狀態的整個矩形向左上方平移。從長期來看，這體現了促進中國房地產業穩定持續增長的長期調控目標。但從短期供給來看，由於房地產行業的時滯性，短期內供給不會減少，但投資需求和投機需求都會減少。根據供求理論(如圖4)，如果壹定時期內供給不變，需求減少，房地產價格必然降低，這也達到了政府控制房價的目的。但現實中，房地產價格並沒有降低，反而房價漲得更快，主要是因為雖然開發商的貸款成本增加了，但市場是賣方市場，房地產公司主要是把成本轉嫁給購房者。短期內效果未必明顯，這也取決於宏觀政策的系統性，這些調控能否有效傳導需求和供給層面，最終調控房地產價格。圖4四象限模型圖3第三階段:2008年第三季度——房地產行業經歷了未來10年的“黃金期”，但在2007年底開始發生變化:價格漲幅回落，市場成交量明顯萎縮。同時，國際金融危機，經濟下滑，影響國內經濟發展，房地產行業不可避免地受到嚴重影響。2008年6月22日10中央出臺七項救市措施:降低房地產稅率、免征交易印花稅、暫免土地增值稅、降低房貸利率、降低首付比例、降低公積金貸款利率、允許地方政府實施自救項目。通過四象限模型，在經濟低迷時期，需求減少。如果房地產的供給不變，如果對房地產的需求等於可以使用的房地產，租金就會相應減少。原有的均衡狀態發生變化，需求曲線向左下方移動，房地產的投機性和非投機性需求均減少，導致第二象限的房地產價格下降，進而會導致第三象限的新開發建設減少，最終導致第四象限的房地產存量減少。當達到均衡狀態時，四象限模型整體收縮到原點，與經濟擴張正好相反。如圖5所示。圖5四象限模式圖此時國家的宏觀調控政策是從控制到保障，重點是支持居民解決住房問題。宏觀政策與房價上漲時期相反。降低房地產稅率，免征交易印花稅，降低房貸利率，降低首付比例，降低公積金貸款利率，有助於增加房地產需求。允許地方政府實施自救項目，暫免土地增值稅等優惠開發費用，促進增加開發量和供應量，穩定房地產投資。整個變化過程與圖2的變化方向相反。三。結論四象限模型可以跟蹤分析宏觀經濟對房地產市場的各種影響，對解釋外部環境變化導致的新均衡非常有效。對國民經濟和房地產業的原理有壹個清晰的認識，有利於我國長期的宏觀政策和對房地產市場的調控。同時，要提前預見房地產市場存在的問題，對房地產市場運行總體形勢的變化做出準確判斷，對其未來走勢做出正確預期和評價，以便及早采取調控措施，最大限度地促進房地產行業和房地產市場持續良好運行，有效防止房地產市場大起大落，保持房地產市場健康穩定。但同時，四象限模型也有缺陷。這種模型只能顯示某壹時刻的市場均衡狀態，而不能反映整個市場從不平衡逐漸調整到均衡的動態過程。因此，有必要建立壹個能夠反映住房市場短期動態的住房市場信息系統，並用四象限模型來描述房地產市場的長期均衡，分析房地產市場的短期動態變化。